對房地產拆遷評估合法性的認識，所謂拆遷評估的合法性，就是在取得合法的房屋拆遷許可證的前提下，對擁有合法權益的房地產，嚴格按照評估的原則、方法、程序進行估算。具體可以分為三個層次：一是拆遷的合法性;二是房地產權屬的合法性;三是評估的合法性。
所謂拆遷評估的合法性，就是在取得合法的房屋拆遷許可證的前提下，對擁有合法權益的房地產，嚴格按照評估的原則、方法、程序進行估算。具體可以分為三個層次：一是拆遷的合法性;二是房地產權屬的合法性;三是評估的合法性。
一、拆遷的合法性。
拆遷評估，顧名思義是有拆遷才有評估。但不是所有的拆遷都是合法的，房屋拆遷應該按的規定申領合法的房屋拆遷許可證，對于沒有合法的房屋拆遷許可證的拆遷評估，其評估作業得不到的支持，其評估價格得不到法律的認可，由此引起的拆遷評估糾紛也就不屬于有關拆遷法律法規調整的范疇。違法拆遷的種類有無證拆遷、超范圍拆遷等。無證拆遷就是沒有取得合法的房屋拆遷許可證就開始拆遷，而超范圍拆遷是指超過許可證核定的拆遷紅線范圍進行的拆遷行為，同樣也是不合法的。有的開發建設單位，甚至有的政府部門，為了趕超進度，在沒有取得房屋拆遷許可證的情況下，就與被拆遷人進行拆遷評估、簽訂拆遷協議、要求被拆遷人提早實施搬遷等拆遷行為，為拆遷糾紛的產生埋下了隱患。還有一種違法拆遷是采用欺騙手段取得房屋拆遷許可證實施的拆遷，由于取得房屋拆遷許可證的前置條件不符合，這樣的行為也是不合法，這種拆遷給被拆遷人帶來的危害更大，帶來的后遺癥更多。我們評估機構應該能識別拆遷的合法性，這樣既可以樹立自己的信譽，又能使被拆遷人避免遭受不必要的損失。
二、房地產權屬的合法性。
房地產權屬的合法性，是指房地產產權文件的合法性。就是指拆遷評估前評估機關在評估前應該掌握房屋所有權、土地使用權、房地產抵押權等權益的有效法律憑證，它包括房地產檔案、房地產所有權證、土地使用證、建設用地規劃許可證等。這些文件是評估對象被拆遷房屋及其附屬物合法性的證明文件，是拆遷評估合法性的前提，在一定程度上還可能影響評估采用的方法。盡管自上世紀80年代房地產制度改革以來，特別是省市有關產權產籍的法律法規頒布實施以來，城市房地產產權管理逐步完善，但由于大量歷史遺留問題和大量房地產糾紛又造成部分房地產權屬狀況錯綜復雜。因此評估機構在拆遷評估前，必須理清房地產產權狀況，只有對被評估的房地產權屬狀況有一個全面的了解，才能得出正確的評估結果。這是房地產評估師正確估價的基礎，也是拆遷評估合法性的前提之一。
三、評估的合法性。
評估的合法性是指拆遷評估機構產生、評估方法、原則、操作程序、依據、糾紛的解決都有其明確規定，只有嚴格按照有關條例、行政法規、部門規章等規定執行，才能保證評估結果的合法性。評估機構首先要具有一定的資質，應該按照資質規定的范圍開展評估業務;其次評估機構的產生要有嚴格的程序，先公正推薦，后由被拆遷人選擇確定，這是拆遷評估的特殊規定。這里要特別注意一個公平競爭的問題，在由被拆遷人選擇的期限內，各評估機構可以利用各種宣傳形式推銷自己，但決不允許采用虛假承諾、貶低對方等不光彩手段。由于新的實施時間不長，拆遷管理部門對評估機構產生過程缺乏有效監督，也出現了由于不公平競爭引起的糾紛，目前杭州市城市房屋拆遷管理辦公室正在制定有關規定來進一步約束評估機構在宣傳推銷方面的行為，使評估機構能在一個比較公平的環境中開展競爭。拆遷評估是一件十分嚴肅的工作，應該嚴格按照規定的程序進行，程序合法是實體合法的前提。評估機構在現場踏勘的基礎上形成評估報告，并將評估結果、依據、評估因素等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監督。公示期間，評估機構還要向拆遷當事人解釋拆遷評估的依據、選用的評估方法、評估結果的產生過程等。對于有異議的評估結果，要在規定的時間內進行復核;拆遷當事人對復核結果再有異議的，可向拆遷主管部門書面申請裁決，由房屋拆遷主管部門提請房屋拆遷評估技術委員會對評估結果進行鑒定，在規定時間內作出裁決。拆遷評估還有許多配套文件，而且還有時效性，房屋拆遷評估的估價時點是房屋拆遷許可證核發之日，因此也只有在估價時點的房屋基準價、重置價格標準、成新率、層次朝向差價率、附屬物價格、裝修市場行情等才是正確的評估依。
否則就是不合法的評估。拆遷評估的合法性是一份評估報告正確的前提，只有領有合法的房屋拆遷許可證，由取得評估資質的評估機構對合法的房地產及其附屬物，按照拆遷評估的原則、合理的方法、嚴格的程序等得出的評估結果才是合法的評估結果，才能經得起時問和政策的考驗，才是公正、公平、公開的評估結果。
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內容審核：羅娟律師
來源：中國法院網-對房地產拆遷評估合法性的認識，
