關于印發《北京市房屋拆遷評估規則(暫行)》的通知，拆遷評估規則各地區有所區別，現整理一篇北京市房屋拆遷評估規則房屋評估標準作為了解與參考。北京市房屋拆遷評估規則(暫行)第一條根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規定，結合本市實際情況
拆遷評估規則各地區有所區別，現整理一篇北京市房屋拆遷評估規則房屋評估標準作為了解與參考。
北京市房屋拆遷評估規則(暫行)
第一條根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規定，結合本市實際情況，制定本規則。
第二條被拆遷住宅房屋的房地產市場評估價(以下簡稱房屋拆遷補償價)，按照本規則第二條至第七條規定評估確定。
第三條房屋拆遷補償價計算公式為：
房屋拆遷補償價=(基準地價×K+基準房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價
第四條基準地價和基準房價構成區位補償房價。其中，基準地價，是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價，是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。
住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)制定并定期公布(見附件一)。土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國土房管局規定的幅度內確定，并報市國土房管局備案。
第五條K為容積率修正系數，按照《房屋拆遷容積率修正系數表》(見附件二)確定。
被拆遷房屋現狀容積率，按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積，按照被拆遷人提交的房地權屬證明文件標明的面積確定；房地權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數據計算。
第六條被拆遷房屋重置成新價的評估，按照《北京市房屋估價辦法》(京房地評字〔1996〕573號)和《北京市住宅樓房估價技術規范》(京房地評字〔1999〕655號)執行。
第七條根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條規定，房改危改區內被拆遷私有房屋(不含已購公有住房)的房屋拆遷補償價，按照危改前的市場交易價格，采用市場比較法評估。
按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十四條規定實行產權調換的，所調換房屋的價格按照前款規定評估。
第八條非住宅房屋拆遷評估，可以按照《北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準》(京房地評字[1999]656號)執行，也可以按照國家規定的其他評估方法進行評估。
第九條本規則是由市國土資源和房屋管理局負責解釋。
附件一：
住宅房屋拆遷基準地價、基準房價和土地級別范圍
一、住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表
單位：元／建筑平方米
土地級別
基準地價
基準房價
一級
二級
三級
四級
五級
六級
七級
八級
九級
十級
二、住宅房屋拆遷評估土地級別范圍
一級：
西單北大街—西四南大街—西四北大街—地安門西大街—地安門東大街—張自忠路—東四北大街—東四南大街—東單北大街—崇文門內大街—崇文門西大街—前門東大街—前門西大街—宣武門東大街—宣武門內大街—西單北大街;所圍地區及繁華邊界路段外側地區
二級：
廣安門內大街—廣安門北濱河路—西二環護城河引水渠—三里河路—西直門外大街—北二環路—東直門北大街—東直門外斜街—東三環北路—東三環中路—通惠河—廣渠門北濱河路—廣渠門內大街—珠市口東大街—珠市口西大街—騾馬市大街—廣安門內大街;所圍地區除一級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區
三級：
勁松路—廣渠門南濱河路—方莊路—群星路—蒲黃榆路—永定門東濱河路—永定門西濱河路—右安門東濱河路—右安門西濱河路—豐臺北路—蓮花河—西三環中路—太平東路—萬壽路—朱各莊路—西翠路—西八里莊路—西三環北路—長春橋路—藍靛廠北路—巴溝路—蘇州街—海淀路—中關村大街—北三環西路—北三環中路—北辰路—北四環中路—北辰東路—大屯路—北苑路—北四環東路—惠新西街—櫻花園西街—北三環東路—西壩河—霄云里南街延長線至亮馬橋路—棗營路—朝陽公園西路—農展館南路—甜水園西街—金臺路—西大望路—建國路—金臺西路南延長線—京秦鐵路—東三環中路—東三環南路—勁松路;所圍地區除一、二級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區
四級：
1.西四環中路—西四環北路—北四環西路—萬泉河路—頤和園路—清華西路—圓明園東路—雙清路—清華東路—大屯路—北小河—小營路北延長線—小營北路—關莊路—北四環東路—東四環北路—東四環中路—朝陽路—十里堡路南側延長線—通惠河—西大望路—松榆南路—武圣路南延長線—周莊路—南三環東路—南三環中路—南三環西路—菜戶營南路—蓮花河—涼水河西延線—西三環南路—西三環中路—蓮花池西路—蓮花河—西四環中路;所圍地區除一至三級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區
2.望京地區(望京西路—湖光北街—宏泰西街—宏泰東街)
3.酒仙橋地區
五級：
1.青龍橋—北五環西路—北五環中路—北五環東路—東五環北路—東五環中路—京秦鐵路—東四環中路—東四環南路—南四環東路—南四環中路—南四環西路—西四環南路—豐臺西路—程莊路—小屯路—吳家村路—八寶山南路—魯谷路西段—京原公路—西五環中路—西五環北路—北五環西路—青龍橋;所圍地區除一至四級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區
2.清河居住小區
3.上地開發區、國家級軟件園區
4.北苑居住小區
六級：
1.朝陽區、石景山區除一至五級地價區外的地區
2.海淀區國家生命園西界—北清路東段—永豐中試基地東界—永豐中試基地北界—永豐中試基地西界—北清路西段—溫北路南段—黑龍潭路—山脊線以南，除一至五級地價區以外的地區
3.豐臺區永定河以東除一至五級地價區以外的地區
4.昌平區的區政府所在地中心區和龍城花園、回南路、太平莊以南地區
5.順義區的區政府所在地中心區和天竺地區、后沙峪鎮的城鎮規劃區
6.大興區的區政府所在地中心區及西紅門鎮、亦莊鎮、舊宮鎮的城鎮規劃區
7.通州區的區政府所在地中心區
七級：
1.海淀區國家生命園西界—北清路東段—永豐中試基地東界—永豐中試基地北界—永豐中試基地西界—北清路西段—溫北路南段—黑龍潭路—山脊線以北地區
2.豐臺區永定河以西地區
3.昌平區、順義區、通州區、大興區的區政府所在地建成區內除六級地價區外的地區
八級：
1.房山區、門頭溝區的區政府所在地建成區
2.懷柔縣、平谷縣、密云縣、延慶縣的縣城建成區
3.規劃市區外除五至七級地價區以外的市級開發區和主要建制鎮
九級：
市域范圍內，除一至八級地價區外的平原地區
十級：
市域范圍內，除一至九級地價區外部的其他地區
附件二：
住宅房屋拆遷容積率修正系數(K)表
規劃容積率r′
修正系數K
現狀容積率r
法律分析:
拆除原劃撥土地上的成套住宅房屋，對被拆除房屋使用人的補償款中不含土地出讓金。具體標準參照已購公有住房上市有關規定執行。
拆遷人以回遷房及其在以前取得的劃撥土地上自行開發建設或者作為出地方與有關單位聯建、合建項目中分成的房屋補償被拆遷人的，補償房屋參照經濟適用住房政策管理。
拆遷人提供的集體土地上的房屋，在依法補辦建設立項、規劃、用地等手續后，方可用于拆遷補償。
法律依據:
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
本市城市房屋拆遷，必須符合城市規劃，適應城鎮住房制度改革，促進危舊房改造，有利于改善生態環境和保護文物古跡。本市危舊房改造采取多種形式推進，鼓勵居民結合住房制度改革實施危舊房改造。拆遷人應當依照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償。被拆遷人和被拆遷租賃房屋的承租人應當在規定的搬遷期限內完成搬遷。
市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)主管本市城市房屋拆遷管理工作，負責本辦法的組織實施和監督檢查。區、縣房屋行政主管部門(以下簡稱區、縣國土房管局)負責本行政區域內的城市房屋拆遷管理工作。市和區、縣人民政府有關部門應當按照各自的職責，做好城市房屋拆遷工作。
建設單位取得房屋拆遷許可證后，方可作為拆遷人實施拆遷。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。市和區、縣國土房管局不得接受拆遷委托。
區、縣國土房管局核發房屋拆遷許可證后，應當在拆遷范圍內發布拆遷公告。拆遷公告應當載明拆遷許可證批準文號、拆遷人、工程名稱、拆遷范圍和搬遷期限等。拆遷期限是指拆遷公告規定的被拆遷人或者房屋承租人與拆遷人訂立拆遷補償安置協議并搬離拆遷范圍的期限。
一、注意解決拆遷安置糾紛必須先裁后訴
1、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人不能達成補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應當在收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。《城市房屋拆遷管理條例》第16條的規定。
①先裁后訴。行政裁決是解決糾紛的前置手段和必經程序。拆遷當事人發生糾紛，應先由房屋拆遷行政主管部門裁決，對行政裁決不服的才能請求司法救濟。
②裁決的結果是強制執行的依據。在裁決規定的期限內被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的，無論是否提起訴訟，縣級以上人民政府可責令強制拆遷，或由房屋管理部門申請人民法院強制拆遷。
③裁決的強制執行力不排除當事人的訴權。當事人對于房屋拆遷補償安置的行政裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟，有的按民事，有的按行政案件受理。
2、拆遷中行政裁決的先行拆遷效力
《城市房屋拆遷管理條例》第17條規定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的期限內未搬遷，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或申請人民法院強制拆遷。
【本文關聯的相關法律依據】
《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第一條為加強本市城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障城市建設順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。
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內容審核：馮興元教授
來源：臨律-關于印發《北京市房屋拆遷評估規則(暫行)》的通知，
