一、農(nóng)村宅基地上房屋買賣協(xié)議無效的后果是什么？

1.賠償損失。雙方的房屋買賣無效，出售方有權(quán)要求返還房屋，但購買方可主張出售方返還錢款，因此造成損失的，還可以要求賠償，在確定損失時，應(yīng)當(dāng)將房屋現(xiàn)有價值與原購房款之間的差價作為信賴?yán)娴膿p失考慮在內(nèi)。

2.確定過錯責(zé)任。作為市場主體，農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民在交易秩序中的地位是平等的，不能因為農(nóng)民抵御風(fēng)險的能力差就認(rèn)為城鎮(zhèn)居民的購房行為是欺詐.而從糾紛現(xiàn)狀看，也多是農(nóng)村房屋出賣人因房屋價格上漲或拆遷等原因訴諸法院要求確認(rèn)合同無效。因此在確定過錯責(zé)任時也應(yīng)將之考慮在內(nèi)，即反悔一方應(yīng)分擔(dān)多一點的過錯責(zé)任，這樣更符合誠實信用原則的要求。

3.添附物的處理。購房者大多會對所購房屋重新裝修或翻新重建，對此應(yīng)作為善意添附.故合同被確認(rèn)無效后，所作之添附應(yīng)視為經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，適用善意添附的規(guī)定，在房屋歸屬不動產(chǎn)所有人后，另一方當(dāng)事人可依不當(dāng)?shù)美蟛粍赢a(chǎn)所有人賠償損失。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民法典》

第三百六十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

第三百六十四條 宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。

二、農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效的解決辦法

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過借的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。目前，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛訴至法院的，大多數(shù)是售房者因土地市場價格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動，作為原告主張合同無效，要求返還房屋。如果法院支持了他們的訴訟請求，無疑在無形中助長了故意毀約行為的發(fā)生。

1、對于無效農(nóng)村房屋買賣合同未實際履行，尤其是房屋尚未交付的，可判決出賣人向買受人返還所收取的房款。

2、對于無效農(nóng)村房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方當(dāng)事人就房屋是否返還可達(dá)成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。對于雙方一致意見同意返還房屋

，則可以判決買受人返還房屋，出賣人返還房款。對于當(dāng)事人雙方一致同意不返還房屋的，可以按雙方對合同確認(rèn)無效后如何具體處理的協(xié)議意見處理，即也可以不返還房屋。

3、對于無效房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方對合同確認(rèn)無效后的處理我法達(dá)成協(xié)議，法院可判決確認(rèn)買賣合同無效，但是駁回出賣人要求返還房屋的訴訟請求。如果買受人反訴出賣人賠償合同無效所造成的損失時，法院可依據(jù)雙方過錯程度，支持相應(yīng)的反訴請求。

(1)農(nóng)村房屋買賣中，出賣人作為原宅基地的使用權(quán)人，其售房行為隱含了放棄宅地使用權(quán)的意思表示。任何法律、行政法規(guī)均無使用權(quán)人放棄宅基地的禁止性規(guī)定，且棄權(quán)行為作為單方法律行為，亦無須他人(包括宅基地所有權(quán)人)的意思表示。隨著房屋的交付，出賣人的棄權(quán)行為也發(fā)生的法律效力，棄權(quán)行為一經(jīng)發(fā)生法律效力，能否撤銷，就取決于買受人的態(tài)度。即雙方發(fā)生糾紛后，如果買受人同意返還房屋，說明出賣人還有撤銷棄權(quán)行為的條件;如果買受人不同意返還房屋，那么，出賣人就喪失了撤銷棄權(quán)行為的條件，根據(jù)“房地一致”原則，出賣人因放棄宅基地使用權(quán)而喪失了房屋所有權(quán)，無權(quán)再向買受人提出返還房屋要求，其返還房屋的訴請當(dāng)然得不到法院的支持。同親道理，村集體經(jīng)濟(jì)組織因收回宅基地使用權(quán)而取得房屋所有權(quán)，所以只有村集體經(jīng)濟(jì)組織才有權(quán)以農(nóng)村房屋買賣合同無效為由，請求法院判令買受人返還房屋。

(2)按所有權(quán)原理，村集體經(jīng)濟(jì)組織(主要指村委)因收回宅基地使用權(quán)而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)給予原房屋所有權(quán)人(即出賣人)相應(yīng)的補(bǔ)償款。補(bǔ)償款的數(shù)額可以是無效合同中約定的房款數(shù)額，也可以是評估機(jī)構(gòu)出具的房屋評估價格。“補(bǔ)償額=無效合同中房款額”的依據(jù)是，即然出賣人以該房款額將房出售，說明其認(rèn)同該款額為房屋的價值;“補(bǔ)償額=房屋評估價格”的依據(jù)，無效合同中房款額對村委無約束力，村委可按評估機(jī)構(gòu)出具的房屋評估價格支付補(bǔ)償款，村委會如從出賣人處收回房屋，應(yīng)向原房屋所有人支付補(bǔ)償款;村委如從買受人處收回房屋，買受人支付的房屋可視為替村委墊付的補(bǔ)償款。因為村委如允許買受人繼續(xù)居住，雙方事實上形成了新的法律關(guān)系—房屋租賃關(guān)系。買受人為村委墊付的補(bǔ)償款(對村委的債權(quán))與應(yīng)向村委承擔(dān)租金(對村委的債務(wù))可相互抵銷。

(3)買受人因無效合同未取得房屋的所有權(quán)，其損失可根據(jù)過錯責(zé)任向出賣人主張賠償。

4、無效房屋買賣合同所涉農(nóng)村房屋征地拆遷的處理。《土地管理法》第48條規(guī)定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補(bǔ)償;征用其他土地(耕地外的土地，應(yīng)包括宅基地)的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。《土地管理法實施條例》第26條規(guī)定，土地補(bǔ)償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物及青苗補(bǔ)償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費等費用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地合法權(quán)益。

據(jù)此，按一般法理推論，出賣人的宅基地使用權(quán)已經(jīng)放棄，而買受人又未取得宅基地的使用權(quán)，故征地拆遷時，對于涉及宅基地相應(yīng)部分的征地補(bǔ)償利益無需再給予買賣雙方，房屋相應(yīng)部分的補(bǔ)償及安置利益應(yīng)當(dāng)歸于買受人，視為出賣人因宅基地的棄權(quán)及房屋的轉(zhuǎn)讓而一并讓與了房屋征地拆遷的補(bǔ)償安置利益。但是，農(nóng)村房屋補(bǔ)償安置利益是與宅基地的合法使用人的集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格或者身份聯(lián)系在一起的，非合法的宅基地使用人則依法不得享有此征地拆遷補(bǔ)償?shù)睦妗，F(xiàn)實征地拆遷中政府及相關(guān)用地部門或者單位一般仍然會認(rèn)可農(nóng)村房屋的出賣人為征地拆遷對象，并且也只認(rèn)可按出賣人的身份及其家庭人員的情況而給予其補(bǔ)償安置待遇，而不會按違法占地的買受人的情況給予補(bǔ)償安置。這樣處理實質(zhì)上是土地主管部門同意出賣撤銷其宅基地使用權(quán)棄權(quán)處分的行為，認(rèn)可其仍然享有宅基地使用權(quán)。此時的紛爭或者

訴訟不再是無效房屋買賣的返還問題，而是補(bǔ)償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。對此類糾紛，一般認(rèn)為可以按以下原則處理;

(1)無效房屋買賣合同中房屋可視兩只折價轉(zhuǎn)讓地買受人，買受人雖然不能取得合法的房屋所有權(quán)，但是其仍然可以享有依附于無效合同權(quán)責(zé)關(guān)系的債權(quán)性財產(chǎn)權(quán)利;同時，出賣人所取得的房款中，實際上包含了宅基地部分的非法收益，在拆遷時于買受人一方而言構(gòu)成無效房屋買賣合同中的損失。因此，對作為房屋征地拆遷中價值轉(zhuǎn)換形式的補(bǔ)償安置利益，買受人應(yīng)當(dāng)享有一定的權(quán)利。一是房屋作價款(一般是房屋重置價結(jié)合房屋成新情況)應(yīng)當(dāng)歸買受人所有;二是帶有出賣人身份性質(zhì)的安置利益，政府及相關(guān)用地部門一般會確認(rèn)歸于出賣人，則出賣人應(yīng)當(dāng)以其中一部分作為對買受人因無效合同所致安居利益損失的賠償。在審理過程中應(yīng)當(dāng)綜合考慮公平誠信原則，根據(jù)導(dǎo)致房屋買賣合同元首的過錯情況，出賣人家庭成員拆遷受益情況以及買受人現(xiàn)實的居住情況，合理分配安置利益的歸屬，一般情況下，買受人可以獲得安置利益中的大部分。

(2)根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，可以作不同的處理。如果安置利益

經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，則可以由買賣雙方分別取得補(bǔ)償款，性質(zhì)上是安置補(bǔ)償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以賠償。如果安置利益是優(yōu)惠購買安置房屋，則可以按安置房市場價與優(yōu)惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應(yīng)當(dāng)由出賣人給買受人適當(dāng)?shù)木幼±鎿p失的賠償。

(3)對于農(nóng)村房屋買賣涉及征地補(bǔ)償安置的處理，一般應(yīng)當(dāng)尊重政府部門的處理民協(xié)調(diào)，并尊重房屋買賣雙方的協(xié)議。

農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效可以向人民法院提起訴訟，法院會根據(jù)買賣合同是否實際履行來根據(jù)情況判決，同時也會考慮雙方的意見。當(dāng)村集體組織收回宅基地所有權(quán)時要根據(jù)規(guī)定給予原房屋所有權(quán)人相應(yīng)的補(bǔ)償，農(nóng)村宅基地房屋買賣經(jīng)常會因為房屋漲價等產(chǎn)生糾紛，在產(chǎn)生糾紛時法院會運(yùn)用法律來避免當(dāng)事人利益失衡。

一、承擔(dān)違約責(zé)任計算的其他規(guī)定

1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。

2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實或提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。在治理同樣適用懲罰性賠償。

三、宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效嗎

法律分析：宅基地買賣合同無效，宅基地上的房屋買賣合同有效。我國目前并無法律禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體所有，依照規(guī)定簽訂的房屋買賣合同自成立時生效，不屬于本集體組織的人，無權(quán)買賣農(nóng)村住宅。

法律依據(jù)：《土地管理法》第十一條　農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。第六十二條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

來源：中國法院網(wǎng)-農(nóng)村宅基地上房屋買賣協(xié)議無效的后果是什么？，