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宅基地拆遷律師能幫忙爭取賠償嗎,宅基地拆遷律師是如何處理糾紛的?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-21 16:10:22
作者：
圣運律師
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宅基地拆遷律師能幫忙爭取賠償嗎，是這樣的。一般宅基地拆遷律師能幫忙爭取賠償?shù)摹l例中規(guī)定以下幾條1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民

宅基地拆遷律師能幫忙爭取賠償嗎,宅基地拆遷律師是如何處理糾紛的?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、宅基地拆遷律師能幫忙爭取賠償嗎

是這樣的。一般宅基地拆遷律師能幫忙爭取賠償?shù)摹l例中規(guī)定以下幾條

1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

2、土地補償?shù)臉?biāo)的是土地使用權(quán)，一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據(jù)相關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你；置換補償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價折換成多少平方米對你進行安置。還有就是房屋及地上附著物的補償，這個補償?shù)臉?biāo)的是物產(chǎn)所有權(quán)，包含了你所有的房屋、構(gòu)筑物、相關(guān)設(shè)施、樹木蔬果等等，在補償標(biāo)準(zhǔn)實施方案上應(yīng)該是一欄一欄非常細(xì)非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項補償一般就只有一種補償方式了，就是貨幣補償。

3、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

4、房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)成。計算公式為：房屋拆遷補償＝宅基地區(qū)位補償價＊宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價宅基地區(qū)位補償價參照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價、城市規(guī)劃等綜合確定。拆遷中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)經(jīng)合法批準(zhǔn)、切不超控制標(biāo)準(zhǔn)。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400－－700元平方米幅度內(nèi)確定。戶均安置面積，按照100－150平方米控制，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟水平、農(nóng)民居住情況確定。

二、拆遷律師宅基地是我的，房子是別人家的，遇征收補償該歸誰？

在廣大農(nóng)村地區(qū)，牽涉宅基地的使用、建設(shè)問題往往是錯綜復(fù)雜的，絕非法律規(guī)定的那樣簡單、直接。

北京在明律師事務(wù)所的馬麗芬律師日前就代理了這樣一起案件：宅基地批給了A家，而A由于生活困難無錢建房，遂將宅基地交給B家建房并使用。

現(xiàn)在遇到了征收項目，補償款都被B家領(lǐng)走了，那么A的補償權(quán)益又該如何保障呢？

基本案情：“房地各家”的后遺癥

委托人李先生一家早在1988年即申請獲批了宅基地建房，村委會、鄉(xiāng)政府均同意了建房的規(guī)劃意見。

宅基地面積共0.28畝。

然而宅基地取得后，委托人一家因生活困難而無錢建房，遂決定將土地“交”給同村關(guān)系較好的張女士一家，由張女士建房并居住使用，委托人一家則靠租住本村的公房度日。

此后，委托人一家經(jīng)濟條件好轉(zhuǎn)打算建房，向村委會申請宅基地，被告知其已經(jīng)取得過宅基地，無權(quán)再次申請。

無奈，委托人一家只得與張女士多次協(xié)商要求返還宅基地，均遭到推脫和拒絕。

期間，村委會也進行過協(xié)調(diào)，委托人起訴后又因故撤訴。

2016年，涉案房屋被列入征收范圍，拆遷辦就此問題進行協(xié)調(diào)也未取得進展。

最終，張女士與拆遷辦簽訂了拆遷補償安置協(xié)議書，領(lǐng)取了總價值高達(dá)380余萬元的拆遷補償。

見此情形，李先生一家聘請了北京在明律師事務(wù)所的馬麗芬律師幫助維權(quán)，希望能拿到屬于自己的那部分拆遷補償。

勝訴：不當(dāng)?shù)美毞颠€！

馬麗芬律師經(jīng)對案情的分析研判，認(rèn)定李先生一家擁有宅基地使用權(quán)的證據(jù)是十分確實充分的，遂決定直接提起民事訴訟，請求張女士返還拆遷補償中的不當(dāng)?shù)美?

庭審中，張女士一家辯稱涉案宅基地后來大隊批給了她們，已與李先生一家無關(guān)。

然而李先生提交的證據(jù)卻顯示，宅基地當(dāng)初確實是批給了他們，后才由其長輩親屬自愿交給了張女士一家建房居住。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，因他人沒有法律依據(jù)，取得不當(dāng)利益，受損失的人有權(quán)請求其返還不當(dāng)利益。

本案中張女士在宅基地上建房并不導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，原宅基地占地186平方米，根據(jù)項目補償辦法，每平方米使用權(quán)補償費7000元，共計1306000余元，張女士無權(quán)取得該利益，應(yīng)予返還。

至于原告主張的工程配合獎、綜合補助費等則于法無據(jù)，法院不予支持。

最終，北京市豐臺區(qū)人民法院于2017年11月作出

(2017)京0106民初1771號民事判決書，判決被告給付原告李先生等人宅基地使用權(quán)補償費1306000余元，駁回原告的其他訴訟請求。

馬麗芬律師想提示廣大被征收人的是，這種“房地各家”的情形，對于宅基地使用權(quán)人而言無疑是較為不利的。

通過判決看，其最終能夠拿回的僅是地這一部分的補償款，而對房屋及與拆遷相關(guān)的獎勵、補助費用則難以主張。

三、宅基地拆遷律師是如何處理糾紛的?

1、確定宅基地房屋權(quán)利人的具體產(chǎn)權(quán)份額時，應(yīng)當(dāng)充分考慮仍為集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利人以及對系爭宅基地上房屋一直進行維修、保養(yǎng)等義務(wù)的權(quán)利人利益。

2、未成年人與其他家庭成員以一戶的名義共同取得了宅基地使用權(quán)或房屋建設(shè)的許可，其父母等投資建造的行為，可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資，該未成年人享有共同所有權(quán)。

3、農(nóng)村宅基地房屋的動遷補償，一般分為房屋補償和宅基地使用權(quán)補償。地上物的補償，應(yīng)當(dāng)歸房屋權(quán)利人，原權(quán)利人已死亡的，可依繼承關(guān)系處理。

4、農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強的身份屬性，按戶計算，且應(yīng)由本集體組織成員享有。當(dāng)該戶出現(xiàn)人口減少或個別轉(zhuǎn)出本集體組織的，宅基地使用權(quán)的補償款則由該戶剩余的成員共同所有。

5、房屋拆遷后尚未實際取得安置房的，當(dāng)事人要求確認(rèn)或分割安置房購買權(quán)的，法院可判決駁回其訴訟請求，但在裁判理由中告知當(dāng)事人可在房屋實際面積、位置等確定后再行主張。

一、農(nóng)村房子屬于家庭成員共有嗎

需要具體情況具體分析

第一，就要先確定宅基地使用權(quán)人，即在冊人口的認(rèn)定。在冊人口是指宅基地申請審批時該家庭具有本集體經(jīng)濟組織戶籍的成員。由于農(nóng)村宅基地屬村民集體所有，宅基地在分配上存在著排他性和福利性，即宅基地使用權(quán)只能分配由本集體經(jīng)濟組織成員使用。因此，宅基地以戶的名義取得，屬家庭共有，并主要根據(jù)家庭成員數(shù)確定使用面積。各集體經(jīng)濟組織在家庭申請用地時，會對其常住家庭在冊人口進行核定，然后分配特定面積。雖然宅基地使用證上登記的使用權(quán)人只有一人，但宅基地申請審批表確定在冊人口共享宅基地使用權(quán)。

第二，是房屋建造者的認(rèn)定：

房屋建造可分為兩種，一種是直接建造(出力建造)，即由家庭成員利用自身技術(shù)和體力親自建造房屋種是出資建造，即家庭成員出資購買材料、聘請他人建造。這兩種建造方式在實際建造中可能有交叉。房屋建造者可以按照“誰出資出力建造誰所有”原則進行認(rèn)定。

1、直接建造者為房屋建造人。有證據(jù)證實確實利用自身技術(shù)和體力親自參與了房屋建造的家庭成員，可以認(rèn)定為房屋出力者。

2、有固定工作收入且共同生活的家庭成員可以認(rèn)定為房屋建造的出資人。共同生活的家庭成員可能并不直接對建造房屋出資，但因共同生活其將收入交給家庭共同支配使用，可以認(rèn)定為出資人。

第三，被認(rèn)定為非房屋共有人的情況認(rèn)定：

1、建房時未出資的未成年人(16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的人)。

2、宅基地申請審批時為在冊人口并未出資出力建造房屋，之后戶口遷出。

3、宅基地上房屋非戶內(nèi)家庭成員建造。這種情形，應(yīng)參照農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)合同效力的認(rèn)定規(guī)則，認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)。

農(nóng)村房屋的所有權(quán)認(rèn)定是要結(jié)合農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬來確定，因此房屋所有權(quán)人必須是農(nóng)村宅基地使用權(quán)人，同時也是房屋的建造者。當(dāng)然，后續(xù)農(nóng)村房屋繼承后的情況則另行認(rèn)定。

二、農(nóng)村的宅基地到底歸誰所有

農(nóng)村的宅基地屬于集體土地，其所有權(quán)歸農(nóng)民集體。我國農(nóng)民集體通常以村為單位，因此農(nóng)民集體常被稱為村集體，農(nóng)民集體的成員必須具備農(nóng)業(yè)戶口。宅基地是農(nóng)村家庭用作住宅建設(shè)的土地，通常由村民委員會按照一戶一宅的原則進行分配。村民對于宅基地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能向集體外的人員轉(zhuǎn)讓，原則上在集體內(nèi)也只能以互換的形式流轉(zhuǎn)，不能進行買賣。集體外人員購買農(nóng)村宅基地及地上房屋的，所簽訂的房屋買賣合同部分或全部無效。農(nóng)村宅基地上所建房屋可以繼承，但宅基地使用權(quán)不能繼承，繼承人不必是集體成員，繼承人不得翻修、擴建房屋。待房屋無法居住使用時，集體組織有權(quán)收回宅基地使用權(quán)。