土地及房屋早已被批準征收，然而拆遷方對該房屋一直未進行補償，居民也就一直還居住在原房屋里。過了幾年，等到征收部門擬定了補償方案時，房價早已水漲船高，給的補償根本沒辦法保障其應有的居住條件，這怎么辦？

今天，北京圣運律師事務所主任王有銀律師結合這一典型案例為你解讀這一問題。

二十年前年因上海市某園區(qū)擴建征地，鄭先生的房屋位于被征地范圍內(nèi)。

可一直到了前幾年區(qū)規(guī)劃和土地管理局（簡稱規(guī)土局）才將擬定的某地塊征地房屋補償方案予以公告，XX征補中心負責房屋補償工作。

鄭先生認為其房屋早已納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，應當適用《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定進行補償，未簽訂補償協(xié)議。

其后，規(guī)土局作出責令交出土地決定書。鄭先生不服，向法院請求撤銷該決定書。

法院通過庭前會議了解到，鄭先生對于因土地性質不同所導致的補償利益差異無法接受，認為補償偏低。

其后法院搭建了解紛平臺，溝通協(xié)調，經(jīng)過幾輪協(xié)商，鄭先生最終與XX征補中心達成一致，簽訂了房屋補償協(xié)議，獲得了合理補償，訂購了兩套上海市某區(qū)安置房屋。鄭先生遂向上鐵法院撤回了該案起訴。

實踐中，有些農(nóng)村集體土地雖然已經(jīng)被批準征收，但由于種種原因，有關部門對農(nóng)村集體土地上的房屋沒有補償，也一直由原住戶繼續(xù)使用。若干年后，有關部門補償安置時，房屋所在的地方已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，周圍的房屋價格已經(jīng)城市化，如果仍然按照農(nóng)村集體土地上附著物的標準補償，難以解決農(nóng)民的居住問題。

對此問題，最高法認為，雖然因為土地性質不同，征收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，但由于房屋所在的土地已經(jīng)城市化，如果按照農(nóng)村集體土地補償，會無法保障農(nóng)民的權益。因此，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標準予以補償。由于國有土地上房屋征收補償中實際上已經(jīng)包含了地價，如果征收農(nóng)民集體土地時已經(jīng)對土地進行了補償，那么按照國有土地上房屋征收補償標準對其補償時，應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

因此，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

值得注意的是，前述情形的適用是有條件的，需要是歸咎于行政機關怠于履行職責的前提。被征收人切不可因為此項規(guī)定拖延啟動法律程序，意圖獲得更多賠償！