濟寧市物業管理條例2024年新法規， 濟寧市物業管理條例2024年新法規 (2023年12月29日濟寧市第十八屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過 2024年1月20日山東省第十四屆人民代表大會常務委員會第七次會議批準) ? 目
(2023年12月29日濟寧市第十八屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過 2024年1月20日山東省第十四屆人民代表大會常務委員會第七次會議批準) ?
目 錄
第一章 總 則
第二章 物業服務區域和前期物業管理
第一節 物業服務區域
第二節 前期物業管理
第三章 業主和業主組織
第一節 業主和業主大會
第二節 業主委員會
第三節 物業管理委員會
第四章 物業服務
第五章 物業的使用和維護
第六章 監督管理
第七章 法律責任
第八章 附 則 ?
第一章 總 則 ?
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務人等相關主體的合法權益，營造良好的生活和工作環境，促進和諧宜居社區建設，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理、物業服務及其監督管理活動，適用本條例。
第三條 物業管理活動應當堅持黨建引領、業主自治、專業服務、多方參與、政府監管、權責一致、公開透明的原則。
第四條 市、縣(市、區)人民政府應當將物業管理納入基層社會治理體系，建立健全物業管理綜合協調和執法責任清單制度，強化執法部門進小區執法的責任落實;應當將物業服務業納入現代服務業發展規劃，完善扶持、激勵政策，推動物業服務行業專業化、產業化、規范化、市場化、智能化。
第五條 市住房城鄉建設主管部門、縣(市、區)人民政府確定的物業主管部門(以下統稱物業主管部門)負責本行政區域內物業管理和物業服務活動的監督管理工作。
發展改革、公安、民政、司法行政、財政、自然資源和規劃、生態環境、城市管理、城鄉水務、衛生健康、應急、審計、行政審批、市場監督管理、消防救援等部門、單位按照各自職責，做好物業管理相關工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府負責轄區內物業管理活動的指導、協調和有關監督管理工作。
社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
第六條 物業行業協會應當加強行業自律，自覺接受有關部門的監督，依法制定和組織實施自律性規范，提高從業人員整體素質和技能水平，調解行業糾紛，維護會員合法權益，推動行業健康有序發展。
鼓勵物業服務人加入物業行業協會。 ?
第二章 物業服務區域和前期物業管理 ?
第一節 物業服務區域
? 第七條 物業服務區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，綜合考慮建(構)筑物規模、共用設施設備配置、社區建設等因素，遵循相對集中、便于管理的原則。
分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業服務區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用，或者被道路、河道等分割為兩個以上自然區域且能明確共用設施設備管理、維護責任的，可以劃分為不同的物業服務區域。
紅線圖范圍內的城鎮公共道路、公共綠地、河道等公共區域不得劃入物業服務區域。
第八條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當依法向建設項目所在地的縣(市、區)物業主管部門申請劃分物業服務區域。
物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉鎮人民政府等單位的意見后，進行劃分登記，并告知建設單位，建設單位應當將劃定的物業服務區域向物業買受人明示。
已劃定的物業服務區域確需調整的，經物業服務區域內業主依法表決同意后，由縣(市、區)物業主管部門按照本條例的規定重新劃分登記。
已投入使用但尚未劃分物業服務區域的，經人數占比百分之十以上的業主書面申請，由物業所在地的縣(市、區)物業主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見后，提出物業服務區域劃分的建議方案，由業主共同決定后劃定物業服務區域并公告。
非住宅物業服務區域劃分，參照住宅物業服務區域劃分程序進行。
第九條 新開發建設項目，建設單位應當按照規劃要求配置物業服務用房。物業服務用房應當嚴格按照國家和省有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設，且符合下列規定：
(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之五配置，最少不低于一百平方米;
(二)獨立且相對集中，具備水、電、暖、通風、采光等正常使用功能，預留通信、網絡、安保預警等端口，方便服務業主;
(三)建設項目分期開發建設的，物業服務用房原則上應當一次性建好。按項目設計方案確需分期建設的，首期按不少于建設工程項目總建筑面積的千分之三配置，后期按標準補齊。
業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。
住宅小區內綜合執法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區內的社區居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。
物業服務用房的面積、位置應當在建設工程規劃許可證附圖、房屋買賣合同中載明。
物業服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有。
第十條 物業服務區域內的下列部分屬于業主共有：
(一)道路、綠地，但是屬于城鎮公共道路、公共綠地或者明示屬于個人的除外;
(二)物業服務用房和其他公共場所、公用設施;
(三)建(構)筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、電梯、公共照明等附屬設施設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等;
(四)占用業主共有的道路或者其他場地建設的車位;
(五)其他不屬于業主專有部分、也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等;
(六)法律、法規規定或者商品房買賣合同依法約定的其他共有部分。 ?
第二節 前期物業管理 ?
第十一條 建設單位在物業服務區域劃定后，應當依法選聘前期物業服務人，簽訂書面物業服務合同;在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料，向縣(市、區)物業主管部門辦理前期物業服務備案。
建設單位在商品房銷售時，應當將前款備案資料作為商品房買賣合同約定的內容。
第十二條 物業交付使用十五日前，建設單位應當按照前期物業服務合同約定，與前期物業服務人共同對物業服務區域內的共用部位、共用設施設備進行查驗，確認現場查驗結果，形成書面查驗記錄，簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當包括承接查驗基本情況、存在問題、解決方法、整改期限、雙方權利義務、違約責任等事項。
分期開發建設的物業，建設單位和前期物業服務人可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。
對于承接查驗發現的問題，建設單位應當在物業承接查驗協議約定的期限內予以整改，或者委托前期物業服務人整改，整改費用由建設單位承擔。整改完畢后，建設單位應當及時組織復驗。
承接查驗應當邀請業主代表參加，縣(市、區)物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對承接查驗活動進行現場監督。
物業服務人應當將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主有權免費查詢。
第十三條 在辦理物業承接查驗手續時，建設單位應當在縣(市、區)物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下，依法向前期物業服務人移交物業服務用房和資料。
建設單位應當自物業交接后三十日內，在物業管理信息平臺上填報承接查驗資料。承接查驗資料應當包括臨時管理規約、建設單位移交資料清單、承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄等。
第十四條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。 ?
第三章 業主和業主組織 ?
第一節 業主和業主大會 ?
第十五條 房屋所有權人為業主。
尚未依法辦理所有權登記，但因買賣、贈與、遺贈、繼承、合法建造、人民法院及仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等旨在轉移所有權的法律行為，已經合法占有該房屋的單位或者個人，在物業管理活動中享有法律、法規規定的業主權利，并承擔相應的義務。
業主依法享有權利并履行義務，不得以放棄權利為由不履行義務。
第十六條 一個物業服務區域成立一個業主大會，全體業主為業主大會成員。
設立業主大會、召開業主大會會議時，街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會應當給予指導、協助。
第十七條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
(一)已交付的業主專有部分面積的比例達到百分之五十以上;
(二)已交付的業主人數的比例達到百分之五十以上;
(三)向首位業主交付滿兩年且已交付的業主人數的比例達到百分之二十五以上。
符合首次業主大會會議召開條件的，建設單位、前期物業服務人應當及時書面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業服務區域內顯著位置公告。建設單位應當同時報送籌備首次業主大會會議所需的資料。
符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在六十日內組建業主大會籌備組，并報告縣(市、區)物業主管部門。物業主管部門應當予以指導、培訓和協助。
符合首次業主大會會議召開條件，建設單位未履行告知義務或者無法確定建設單位的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在六十日內組建業主大會籌備組。
第十八條 業主大會籌備組由七人以上單數組成，組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府派員擔任，負責召集和主持籌備組工作，其他成員由業主、社區居民委員會、建設單位、前期物業服務人代表組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。建設單位、前期物業服務人未參加籌備組的，不影響籌備組成立。
籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。
第十九條 首次業主大會會議應當通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。業主委員會產生之日起，籌備組自行解散。
未在規定期限內召開首次業主大會會議的，籌備組自行解散。自籌備組解散之日起三十日內，按照本條例的規定重新組建籌備組。
第二十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，按照業主大會議事規則的規定召開，由業主委員會負責召集。定期會議每年至少召開一次。
有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：
(一)有百分之二十以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織業主召開業主大會會議。
第二十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見或者互聯網征求意見的形式。鼓勵和引導業主采用互聯網形式召開業主大會會議，使用電子投票系統。
業主委員會應當于會議召開十五日前，將會議議題、會議召開的時間、地點、表決方式等內容在物業服務區域內顯著位置向全體業主公示，同時書面告知社區居民委員會。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派員參加業主大會會議，并做好指導和監督工作。 ?
第二節 業主委員會 ?
第二十二條 業主委員會是業主大會的執行機構，依照法律、法規的規定和業主大會的授權履行職責。
第二十三條 業主委員會應當通過在物業服務區域內顯著位置設置公示欄等方式，向業主公布業主委員會組成、成員分工以及監督方式，并定期公布共有部分的用途、業主公共收益的使用和分配、建(構)筑物及其附屬設施維修資金的使用和籌集等信息。
業主委員會可以委托物業服務人協助公告信息。
業主委員會應當公開而沒有公開的信息，業主有權要求業主委員會公開，仍不公開的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令業主委員會限期公開。
第二十四條 業主委員會由五人以上單數組成。業主委員會成員應當由物業服務區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會成員的資格、具體人數以及增補規則在業主大會議事規則中規定。
業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業主委員會成員中推選主任、副主任和執行成員，主任、副主任可以兼任執行成員。
執行成員負責業主委員會的日常事務工作。
物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當定期組織開展業主委員會成員培訓。
第二十五條 業主委員會成員候選人由業主自薦或者聯名推薦產生。
業主委員會成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。鼓勵業主中符合條件的中共黨員、人大代表、政協委員、網格長、樓棟長等參選業主委員會成員。
業主委員會成員候選人名單確定后，報街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業服務區域內顯著位置公示候選人基本情況。
第二十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，依法向物業所在地的縣(市、區)物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
縣(市、區)物業主管部門自收到備案材料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，并出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。
業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知縣(市、區)物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。
第二十七條 業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。業主委員會會議應當有三分之二以上成員出席，作出決定時應當經全體成員過半數同意并簽字確認。
業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起三日內，將業主大會、業主委員會的決定及會議情況以書面形式在物業服務區域內顯著位置公告，并告知物業所在地社區居民委員會。
業主可以查閱業主委員會會議資料，并就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。
第二十八條 業主委員會及其成員不得有下列行為：
(一)拒不履行職責;
(二)越權行使業主大會職權或者不執行業主大會決定;
(三)挪用、侵占住宅專項維修資金、業主公共收益;
(四)利用職務便利索取、收受建設單位、物業服務人以及有利害關系業主提供的利益或者報酬，減免物業服務費、停車費等相關費用;
(五)虛構、轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理活動中形成的文件、資料;
(六)非法收集、使用、傳輸、買賣、泄露在物業管理活動中獲取的業主、物業使用人個人以及家庭信息;
(七)拒不公示住宅專項維修資金使用管理、業主公共收益使用管理、物業服務用房使用管理等物業服務信息;
(八)擅自使用業主大會、業主委員會印章;
(九)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴舉報人;
(十)偽造業主簽名、弄虛作假等其他違反法律法規的行為。
第二十九條 業主委員會成員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其成員職務：
(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求的;
(二)業主委員會過半數成員或者百分之二十以上業主提議撤銷其成員職務的;
(三)存在本條例第二十八條規定情形的;
(四)法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。
第三十條 業主委員會任期屆滿九十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會未按期組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組建換屆小組組織換屆工作。換屆小組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。
第三十一條 新一屆業主委員會選舉產生后，應當按照本條例第二十六條規定進行備案。
自新一屆業主委員會選舉產生之日起三日內，在街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下，業主委員會的印章、資金、辦公用房、物品、資料的管理人員應當將其移交給新一屆業主委員會。未及時移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調督促其移交。
第三十二條 業主大會、業主委員會應當建立規范的財務制度。業主共有部分、共用設施設備經營收益，業主大會、業主委員會工作經費等資金的管理應當符合財務管理制度。
鼓勵業主大會或者業主委員會委托專業機構對業主大會、業主委員會工作經費、公共收益等進行審計，審計結果向全體業主公開。 ?
第三節 物業管理委員會 ?
第三十三條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在有下列情形之一的住宅小區組建物業管理委員會：
(一)不具備成立業主大會條件的;
(二)連續兩次組建籌備組失敗的;
(三)具備首次業主大會會議召開條件，經籌備組兩次組織仍未能召開的;
(四)籌備組兩次組織召開首次業主大會會議仍未選舉產生業主委員會的;
(五)業主委員會因任期屆滿、成員缺額、被罷免等情形，需要重新選舉，經兩次選舉仍不能產生新的業主委員會的。
第三十四條 物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建;建設單位未參加的，不影響物業管理委員會的成立。
物業管理委員會由業主、社區居民委員會代表等七人以上單數組成，其中業主人數不得少于總人數的二分之一。
物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府在社區居民委員會代表中選定，副主任在業主代表中選定。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在物業管理委員會成立前，在物業服務區域內顯著位置公示物業管理委員會擬任成員基本情況，公示期不得少于七日。公示期間，業主有權向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出異議，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對異議內容進行核實并作出答復。
物業管理委員會成立后，應當在物業服務區域內顯著位置公示成員名單以及分工。
第三十五條 物業管理委員會組織業主依法共同決定物業管理事項，推動符合條件的物業服務區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。
物業管理委員會履行職責應當接受街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督，并保障業主的知情權和監督權。
物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，并在三日內向業主委員會移交相關資料和財物，移交后自動解散。 ?
第四章 物業服務 ?
第三十六條 鼓勵業主大會通過公開、公平、公正的市場競爭機制，采取招投標的方式選聘物業服務人。市物業主管部門應當建立全市統一的物業管理服務招投標平臺，為物業管理服務招投標當事人提供指導和服務。
業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務人簽訂書面物業服務合同，約定服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業服務用房、服務期限、服務交接、違約責任等事項。物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。
物業服務人提供的服務達不到合同約定的等級和標準的，不得按照約定的等級和標準收取費用。物業服務人不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。
物業服務人應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，將物業服務合同報物業所在地的縣(市、區)物業主管部門備案;縣(市、區)物業主管部門應當將相關信息推送街道辦事處、鄉鎮人民政府。
第三十七條 物業服務內容主要包括下列事項：
(一)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區域環境衛生的維護;
(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;
(五)物業使用中對禁止行為的制止、報告等義務;
(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;
(八)其他物業服務事項。
物業服務人可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔特種設備維修養護、工程施工等專項服務，但不得將該物業服務區域內的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。
業主實行自行管理的，應當依法履行物業服務區域內的安全防范和消防安全職責，對于電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護，應當由專業機構或者人員實施。
鼓勵物業服務人提供托育、養老、維修、家政等便民服務，并與業主協商制定統一的收費標準，在物業服務區域內顯著位置公示。
第三十八條 物業服務人應當在物業服務區域內顯著位置設置公示欄，如實公示并及時更新下列信息：
(一)營業執照、項目負責人、服務電話、物業服務人網址、投訴電話等;
(二)物業服務的內容、標準，收費的項目、標準、依據、方式等;
(三)電梯、消防等設施設備的維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案等;
(四)供水、供電、供熱、供氣、通信等專業經營單位的報修服務電話等;
(五)上一年度物業服務合同履行以及酬金制物業服務項目收支情況;
(六)上一年度公共收益收支和專項維修資金籌集、使用情況;
(七)業主進行房屋裝飾裝修活動的情況;
(八)物業服務區域內車位、車庫的出售和出租情況;
(九)水質檢測情況報告;
(十)其他應當公示的信息。
業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當予以答復。
第三十九條 物業服務人提供物業服務應當遵守下列規定：
(一)提供的物業服務符合相關標準、規范;
(二)及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;
(三)定期聽取業主的意見和建議，及時答復業主提出的詢問，接受業主監督，改進和完善服務;
(四)定期向業主大會、業主委員會報告履行物業服務合同、維修資金使用等情況;
(五)對業主違反(臨時)管理規約的行為進行勸阻和制止，并及時報告業主委員會;
(六)指導、督促業主和物業使用人進行生活垃圾分類;
(七)對違反有關治安、環保、消防、房屋使用安全、市容環衛等法律、法規的行為及時采取合理措施勸阻和制止，勸阻、制止無效的，及時報告相關主管部門并協助處理;
(八)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、行政執法機關和社區居民委員會做好物業服務相關工作。
第四十條 物業服務人不得有下列行為：
(一)違反物業服務合同減少物業服務事項、降低物業服務標準;
(二)采取停止或者限制供電、供水、供熱、供氣、通信以及利用電梯、門禁控制系統限制車輛、人員出入等方式催交物業服務費;
(三)以指定裝修人和限定裝修材料等方式變相約束業主;
(四)擅自改變物業服務用房等業主共有部分的用途和權屬;
(五)將人臉、指紋等生物識別技術作為開展物業服務相關活動的唯一方式;
(六)擅自拆除、損壞物業服務區域內的共用設施設備;
(七)擅自撤出物業服務區域、停止物業服務;
(八)挪用、侵占住宅專項維修資金、業主公共收益等共有資金;
(九)擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費;
(十)物業服務合同終止后，拒不撤出物業服務區域或者拒不移交有關財物、檔案、資料等;
(十一)非法收集、使用、傳輸、買賣在物業服務活動中獲取的業主、物業使用人的信息;
(十二)侵害業主合法權益的其他行為。
第四十一條 物業服務人應當建立和保存下列檔案、資料：
(一)物業承接查驗資料;
(二)業主共有部分經營管理資料;
(三)小區監控系統、電梯、消防、水泵、體育設施、有限空間等共用部位、共用設施設備資料及其使用、管理和維護記錄;
(四)業主裝飾裝修的管理資料;
(五)業主名冊以及聯系方式;
(六)物業服務人或者建設單位與相關單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運等書面協議;
(七)與專業機構或者第三人簽訂的專項服務協議資料;
(八)水質檢測情況報告;
(九)安全風險隱患排查以及處置記錄、應急預案以及演練檔案;
(十)物業服務合同約定的其他資料。
業主、業主委員會有權查閱前款規定的檔案、資料。縣(市、區)物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對物業服務檔案管理工作的監督。
第四十二條 物業服務人應當制定物業服務區域安全防范應急預案，報縣(市、區)物業主管部門、應急管理部門，并加強日常演練。發現重大事故隱患或者發生緊急狀態、突發事件以及其他緊急事件時，物業服務人應當及時采取應急措施，并在相關部門指導下做好物業服務區域的安全管理工作。相關部門采取應急措施時，物業服務人應當予以協助。
對于物業服務人依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當予以配合。
第四十三條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。
實行政府指導價的，市、縣(市、區)人民政府價格主管部門應當會同物業主管部門，根據物業種類、服務內容、服務等級、服務成本等，制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。
物業服務人為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。
第四十四條 物業服務人依據合同約定履行義務的，業主應當按照約定交納物業服務費，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。
業主逾期不交納物業服務費，經物業服務人催告，業主在合理期限內仍不交納的，物業服務人可以申請調解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第四十五條 物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者三十日內撤出物業服務區域，并向業主委員會、自行管理的業主或者其指定的人做好以下交接工作：
(一)移交物業服務用房、共用設施設備以及檔案、資料;
(二)結算物業服務費和預收、代收的業主公共收益等費用;
(三)結清委托專業機構對特種設備維修養護、工程施工等開展專項服務的費用;
(四)如實告知物業的使用和管理狀況;
(五)法律、法規規定的其他事項。
第四十六條 物業所在地的縣(市、區)物業主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府加強對物業服務交接工作的指導、協助和監督。
原物業服務人拒絕撤出物業服務區域，或者拒不移交相關財物和資料的，業主委員會或者業主可以報告縣(市、區)物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府依法處理。
原物業服務人應當在辦理交接至撤出物業服務區域期間，維持正常的物業服務秩序。
第四十七條 物業服務區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當確定應急物業服務人，保障供電、供水、垃圾清運、電梯運行等應急物業服務。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將應急服務期間的服務事項、服務標準、期限、收費標準等內容在物業服務區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不得超過一百八十日，費用由全體業主承擔。
應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主選聘新物業服務人，協調新選聘的物業服務人和應急物業服務人做好交接。
第四十八條 物業配套設施不完善的老舊住宅區，市、縣(市、區)人民政府應當組織進行改造整治，鼓勵和支持業主自主開展改造提升，逐步完善配套基礎設施和公共服務設施。街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會應當指導和幫助小區業主因地制宜采取靈活方式選聘物業服務人實施物業服務或者自行管理。
鼓勵有條件的樓棟加裝電梯。 ?
第五章 物業的使用和維護 ?
第四十九條 業主、物業使用人、物業服務人不得有下列行為：
(一)損壞、擅自拆改建(構)筑物承重結構、主體結構;
(二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、餐廳、書房、廚房的上方;
(三)擅自拆改供氣、供熱、供水、排水設施;
(四)違反規定飼養動物;
(五)制造超過規定標準的噪聲;
(六)高空拋物;
(七)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質;
(八)違法搭建建(構)筑物、障礙物或者挖掘地下空間、私開門窗;
(九)破壞或者擅自改變建(構)筑物外立面造型;
(十)侵占綠地，毀壞綠化植物、綠化設施或者擅自伐移樹木;
(十一)擅自改變房屋用途;
(十二)使用地鎖、石墩、柵欄、板凳等障礙物或者堆放雜物占用公共道路、公共停車泊位，違反規定停放機動車輛或者在共用走廊、門廳、樓梯間、樓道、安全出口等位置停放非機動車輛;
(十三)占用樓道、樓頂、道路等業主共有部分放置雜物;
(十四)私設充電樁、私拉電線電纜，攜帶電動車或者其蓄電池進入樓房;
(十五)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場地，損壞消防設施及器材;
(十六)法律、法規以及(臨時)管理規約禁止的其他行為。
物業服務人、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。
第五十條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當在開工前告知物業服務人;未告知物業服務人的，物業服務人有權按照(臨時)管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業服務區域。沒有物業服務人的，業主、物業使用人應當事先告知房屋所在地的社區居民委員會。裝飾裝修工程按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。
業主、物業使用人或者物業服務人應當將裝飾裝修工程的時間、地點、禁止事項、施工方聯系方式、投訴電話等情況以合理方式公示。
裝飾裝修應當遵守法律、法規規定的噪聲排放要求，并采取有效的噪聲防治措施;裝飾裝修垃圾應當袋裝收集，不得與生活垃圾混同，并投放到物業服務人或者社區居民委員會指定的地點。
物業服務人應當書面告知業主、物業使用人裝飾裝修房屋的禁止行為和注意事項，并加強日常巡查和現場監管。物業服務人、社區居民委員會發現業主、物業使用人有本條例第四十九條第一款第一項、第二項規定行為的，應當立即制止并報告住房城鄉建設部門;住房城鄉建設部門接到報告后應當調查核實，由有關部門依法處理。
第五十一條 任何單位和個人因維護、更新、改造、運營等原因確需占用和挖掘物業服務區域內的道路、場地的，應當提前征得業主委員會、物業服務人的同意。未產生業主委員會的，應當征得社區居民委員會的同意。
施工單位和個人應當在占用和挖掘場地顯著位置公示占用、施工、恢復原狀的時限以及管線設施保護方案。
需要辦理審批手續的，應當在施工前按照有關規定辦理。
第五十二條 物業服務區域內規劃用于停放汽車的車位(庫)應當首先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車位(庫)的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。
物業服務區域內規劃用于停放汽車的車位(庫)應當優先投入使用，車位(庫)尚未全部使用的，不得占用業主共有的道路或者其他公共場地設置規劃以外的車位。規劃車位(庫)全部使用后仍不足的，可以利用業主共用的道路或者其他公共場地增設車位，所設置車位歸物業服務區域內全體業主共有。車位(庫)設置、管理、收費等事項由業主大會決定，但是不得侵害業主合法權益和共同利益，不得影響道路通行、違反消防安全要求、人防安全要求或者損壞共用設施設備。
第五十三條 物業服務人應當按照物業服務合同約定，履行車輛停放管理義務，并加強巡查，及時督促違反規定停放的車輛駛離。經督促拒不改正的，物業服務人應當根據實際情況報告公安機關、消防救援機構等部門依法處理。
市、縣(市、區)人民政府應當組織交通、公安、城市管理、大數據、物業主管等行政管理部門和機構建立停車資源共享協調制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區，其周邊機關、企業、事業單位和商業配建停車場(庫)、道路具備夜間等時段性停車條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當提出錯時停車方案。鼓勵業主與住宅小區周邊單位通過協商實現停車資源共享。
第五十四條 新建或者改擴建物業項目的，應當建設相對集中的公共充電基礎設施或者預留建設安裝條件。
物業服務區域內未設置公共充電基礎設施，或者公共充電基礎設施不能滿足業主或者物業使用人生活需求的，業主大會或者依法獲得授權的業主委員會、物業服務人，在不影響道路通行和消防安全的前提下，可以占用業主共有道路或者其他場地增設公共充電基礎設施。
業主需要安裝充電基礎設施的，安裝位置以及相關設施應當符合消防、用電等安全技術標準。需要報經批準的，應當依法辦理批準手續。
第五十五條 在物業服務區域內封閉陽臺，安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩，設置飲水機、快遞柜，安裝、改裝線纜等，應當遵守(臨時)管理規約和物業管理有關規定，符合專業技術規范和城鎮容貌標準，保持狀態完好、整潔美觀。
業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。
第五十六條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業的買受人，應當在辦理物業交付手續前，一次性足額將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。維修資金屬于全體業主共有，專項用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
物業主管部門應當建立住宅專項維修資金公示和查詢制度。
第五十七條 物業保修期滿，物業共用部位、共用設施設備發生下列緊急情況的，物業主管部門收到業主委員會、業主、物業服務人或者社區居民委員會申請后，立即啟動住宅專項維修資金應急使用程序：
(一)電梯發生故障影響正常使用需立即維修的;
(二)消防設施存在嚴重故障需立即維修的;
(三)物業服務區域內的樓頂、外墻防水發生嚴重損壞的;
(四)建筑外立面裝飾和公共構件松動、脫落，情況嚴重的;
(五)玻璃幕墻炸裂的;
(六)排水管道嚴重堵塞或爆裂的;
(七)圍墻(欄)、道路坍塌或者破損嚴重的;
(八)地下車庫或者其他地下公共空間雨水倒灌的;
(九)其他可能造成人身安全事故或者嚴重財產損失的緊急情況。
維修組織單位應當立即組織維修，并進行應急維修的工程施工、驗收、造價決算等工作。一次或者單項應急使用維修資金金額較大的，應當經過工程造價咨詢機構的審核。物業主管部門應當按照工程進度將所需維修費用劃至有關單位賬戶。
第五十八條 物業服務人應當建立健全物業共用設施設備、共用部位運行狀況的定期檢查維護制度，加強對電梯、消防、配電房、室外擱置物、室外懸掛物、建筑幕墻等設施設備安全狀況的日常巡查，采取必要的安全防護措施，并按照下列規定處理：
(一)屬于保修期限和保修范圍內的問題，及時通知、督促建設單位履行保修責任;
(二)屬于專有部分或者專有設備的問題，及時通知、督促責任人維修;
(三)屬于物業服務人管理的物業共用設施設備、共用部位的問題，按照物業服務合同的約定，及時組織維修保養;維護保養單位認為存在嚴重安全隱患，無維修價值或者達到安全技術規范規定的報廢條件的，物業服務人應當及時將相關情況向業主公告，并積極協調辦理報廢事宜;
(四)屬于專有部分以外的供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營設施設備問題，及時通知、督促相關專業經營單位組織維修;
(五)屬于危及房屋使用安全的問題，依照房屋使用安全管理法律、法規的規定處理。
第五十九條 利用業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本后，屬于業主公共收益。
業主公共收益由物業服務人管理的，應當單獨列賬，獨立核算，并定期向業主大會、業主委員會報告收支情況。收支賬目應當每季度在物業服務區域內顯著位置公示一次，公示時間不得少于三十日。
業主公共收益由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設公共收益賬戶，接受業主和社區居民委員會的監督，收支賬目應當每半年在物業服務區域內顯著位置公示一次，公示時間不得少于三十日。 ?
第六章 監督管理 ?
第六十條 市物業主管部門履行下列監督管理職責：
(一)制定物業管理相關政策措施并監督實施;
(二)制定(臨時)管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、承接查驗協議等示范文本和相關物業服務標準;
(三)建立物業服務企業信用監管制度，建立健全物業服務企業信用信息、業主電子共同決策等信息系統;
(四)指導物業公共部分及公用設施交付管理;
(五)對住宅專項維修資金進行管理和監督;
(六)指導和監督物業行業協會制定和實施自律性規范;
(七)指導和監督縣(市、區)物業主管部門開展轄區內物業管理的監督管理工作;
(八)組織、指導物業管理培訓與宣傳工作;
(九)法律、法規規定的其他監督管理職責。
第六十一條 縣(市、區)物業主管部門履行下列監督管理職責：
(一)制定并組織實施本轄區內物業管理相關政策和措施;
(二)負責本轄區專項維修資金的管理和使用;
(三)負責物業服務區域劃分、物業承接查驗、物業招投標、物業服務合同、業主委員會的備案工作;
(四)組織、指導物業管理培訓與宣傳工作;
(五)指導和監督街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作;
(六)負責物業服務企業信用信息的收集、審核，依法將其不良信息和守信信息記入其信用檔案并接受查詢;
(七)法律、法規規定的其他監督管理職責。
第六十二條 市、縣(市、區)主管部門或者機構履行下列監督管理職責：
(一)發展改革部門會同物業主管部門制定實行政府指導價的物業服務收費基準價格、浮動幅度和物業服務收費管理相關政策，負責將物業主管部門認定的物業管理領域信用信息納入公共信用信息平臺;
(二)公安機關負責指導物業服務區域內治安防范工作，對監控安防等開展監督檢查，依法查處違法養犬行為;
(三)民政部門負責指導、擬定城鄉基層群眾自治建設和社區治理政策，指導城鄉社區治理體系和治理能力建設，指導新建開發小區在房屋交付前明確所屬的街道、鄉鎮和社區;
(四)司法行政部門負責指導物業糾紛人民調解工作;
(五)財政、審計部門負責住宅專項維修資金管理和使用的監督檢查，財政部門負責落實老舊小區物業服務補助資金;
(六)自然資源和規劃部門負責指導新建物業服務區域內物業管理與服務用房等的核提工作，負責物業服務區域內不動產確權登記工作;
(七)生態環境部門負責物業服務區域及其周邊生態環境污染防治的監督管理和生態環境監測工作;
(八)住房城鄉建設部門負責對物業服務區域內的建設工程質量、裝飾裝修活動以及供氣、供熱等設施設備及其運行維護實施監督管理;
(九)城市管理部門負責對違法搭建建(構)筑物、不按規定實施生活垃圾分類管理、建筑施工噪聲污染、毀綠等違法行為進行查處;
(十)城鄉水務部門負責對供水、排水、污水處理設施設備及其運行維護實施監督管理，組織實施住宅二次供水設施改造移交工作;
(十一)衛生健康部門負責物業服務區域內的公共衛生工作;
(十二)應急管理部門負責物業服務區域內應急處置等工作;
(十三)市場監督管理部門負責對物業服務區域內特種設備安全運營進行監督管理，對物業服務收費中的違法違規行為進行查處;
(十四)通信主管部門負責指導協調通信運營商對物業服務區域內通訊設施設備的維護、維修、完善工作;
(十五)公安派出所負責對住宅區的消防安全工作進行日常消防監督檢查，消防救援機構依法開展消防監督檢查。
法律、法規和本條例對政府各有關部門應當承擔的物業服務監督管理職責有規定的，依照其規定;沒有規定的，由市、縣(市、區)人民政府確定。
第六十三條 街道辦事處、鄉鎮人民政府履行下列監督管理職責：
(一)貫徹落實物業管理方面的法律、法規，促進轄區內物業管理活動規范、有序開展;
(二)協助縣(市、區)物業主管部門依照規定劃定、調整物業服務區域;
(三)指導、監督業主大會會議、業主委員會換屆選舉工作，監督業主大會、業主委員會依法履行職責;
(四)組織成立物業管理委員會，并監督其依法履行職責;
(五)監督物業的查驗、移交，指導、監督物業服務人開展物業服務，做好物業服務人的服務質量評價工作;
(六)法律、法規規定的其他職責。 ?
第七章 法律責任 ?
第六十四條 違反本條例規定的行為，法律、法規已經規定法律責任的，適用其規定。
第六十五條 違反本條例第四十條第二項規定，物業服務人采取停止或者限制供電、供水、供熱、供氣、通信以及利用電梯、門禁控制系統限制車輛、人員出入等方式催交物業服務費的，由物業主管部門給予警告，并責令限期改正;逾期未改正的，處二千元以上一萬元以下罰款。
第六十六條 物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門及其工作人員在物業管理工作中存在玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權行為的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。 ?
第八章 附 則 ?
第六十七條 本條例自2024年5月1日起施行。
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內容審核：馮立影律師
來源：中國法院網-濟寧市物業管理條例2024年新法規，
