《福建省人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見》要保障土地和房屋權利人的合法權益建立公平合理的補償機制， 福建省人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見 閩政〔2010〕27 號 各市、縣(區)人民政府，平潭綜合實驗
福建省人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見
閩政〔2010〕27 號
各市、縣(區)人民政府，平潭綜合實驗區管委會，省人民政府各部門、各直屬機構，各大企業、各高等院校：
為深入貫徹省委八屆九次全會精神，加快推進舊城鎮、舊廠房、舊村莊(以下簡稱“三舊”)改造，進一步提升土地利用效率，調整優化城鎮空間布局，切實改善城鄉人居環境，促進產業結構升級，推動福建跨越發展，現提出如下意見：
一、充分認識“三舊”改造的重要意義
(一)大力推進“三舊”改造是落實先行先試，深化土地管理制度改革，促進跨越發展的具體體現。落實科學發展、跨越發展的要求，必須深化重要領域和關鍵環節的改革，實施“三舊”改造，有利于深化土地資源要素配置市場化改革，充分發揮地價杠桿的調控作用，推動傳統產業優化升級，保障新興產業發展壯大，促進我省經濟社會又好又快發展。
(二)大力推進“三舊”改造是圍繞加快轉變，科學利用有限的土地資源，切實保障發展用地的重要途徑。我省土地資源供需矛盾日益突出，大力推進“三舊”改造，促進存量建設用地“二次開發”，有利于土地利用方式從外延式增量擴張向內涵式存量挖潛轉變，提高土地的利用效率和產出效益，促進土地節約集約利用。
(三)大力推進“三舊”改造是堅持民生優先，加快改善城鄉人居環境，推動城鄉統籌發展的必然要求。當前我省城鎮化進程全面加快，小城鎮綜合改革建設試點、新農村建設扎實推進，大力推進“三舊”改造，推動國土綜合整治，有利于改善城鄉面貌和人居環境，提升小城鎮和新農村建設水平和質量，構建環境優美、設施齊全的生活生產空間。
二、“三舊”改造基本原則
“三舊”改造要堅持以科學發展觀為指導，緊緊圍繞全力推動福建跨越發展的戰略部署，加大對低效用地的科學改造和深度開發，推進土地綜合整治，重視保護歷史文化遺產，強化市場配置土地資源功能，不斷完善城鄉空間結構和功能布局，促進城鄉一體化發展。
(一)科學規劃，有序推進。依據經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，科學制定“三舊”改造規劃，強化規劃綜合調控作用，大力推進集約節約用地，將“三舊”改造與存量建設用地挖掘利用有機結合，切實提高土地利用效率。
(二)城鄉統籌，協調發展。將“三舊”改造與實施城鄉規劃和新農村建設有機結合，推進城市基礎設施向農村延伸，進一步優化城鄉空間結構和功能布局，提升城鎮化水平和質量，促進城鄉協調發展。
(三)以人為本，改善民生。“三舊”改造工作要關注民生，正確處理好“三舊”改造涉及的經濟、法律關系，明晰產權，切實保障土地和房屋權利人的合法權益。建立公平合理的利益補償、分配和平衡機制，調動原土地使用權人參與改造的積極性，實現多方共贏。
(四)政府主導，市場運作。充分發揮政府組織協調的主導作用，特別是基層政府的積極性，發揮市場機制在資源配置中的基礎性作用，積極制訂政策、統籌引導、搭建平臺、優質服務、嚴格監管、加強執法，確保“三舊”改造工作的順利實施。
三、“三舊”改造范圍
市、縣(區)人民政府可將下列土地列入“三舊”改造用地范圍，加快實施改造：
(一)按城鄉規劃需改變用途的用地，包括國有和集體土地上的舊工廠、舊倉儲、舊站場等建設用地以及城市市區“退二進三”的工業用地;
(二)土地利用效率低(建筑容積率低、廠房使用效率低、投入產出率低)和不符合安全生產、環保要求的工業用地;
(三)國家產業政策規定禁止類、淘汰類產業的原廠房用地;
(四)規劃確定要改造的不具有保留價值的舊民居、舊商鋪、舊街巷、舊市場、舊校舍等低效利用的各類建設用地，包括建筑物和構筑物存在安全隱患的用地。
四、“三舊”改造實施主體和改造方式
(一)政府實施土地收儲出讓。市、縣(區)人民政府為城鄉基礎設施建設或實施城市規劃需開展“三舊”改造，由市、縣(區)人民政府依法收儲土地后，以招標、拍賣或掛牌方式確定實施主體，并按規劃實施改造。經收儲的“三舊”改造地塊在出讓前，應先確定規劃建設條件和要求，并在土地出讓合同中予以明確約定。
“三舊”改造地塊擬用于經營性商品住宅的，應由政府收儲土地后以招標、拍賣或掛牌出讓的方式供地。
(二)國有土地使用單位依法開展改造。對國有土地上的“三舊”用地，在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃的前提下，經市、縣(區)人民政府批準，原土地使用單位可作為實施主體申請改造建設，并制訂改造實施方案報批。原土地使用單位與其他投資者以土地使用權作價出資、入股等形式實施聯合改造的，應當簽訂聯合改造協議。
(三)農村集體建設用地依法改造。對農民集體所有土地上的“三舊”用地，在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃的前提下，經市、縣(區)人民政府批準，農村集體經濟組織可作為實施主體，制定改造實施方案，依法申請改造，盤活低效利用的建設用地。要鼓勵統一規劃建設，引導零星分散的自然村向中心村或集鎮集中，改善農村面貌。
五、“三舊”改造實施步驟
(一)調查摸底
市、縣(區)人民政府要認真進行“三舊”改造用地的調查摸底工作，對符合“三舊”改造條件的地塊進行調查登記，將每宗“三舊”改造用地標注在土地利用現狀圖和城鄉規劃圖件上，同時列表造冊、建檔立卡，載明土地的使用權人、取得時間、取得方式和原“三舊”用地性質、用途、面積、四至以及地上建筑物、構筑物等情況。有條件的地方，要在標繪上圖的基礎上建立改造地塊的數據庫。
(二)編制規劃
市、縣(區)人民政府應組織城鄉規劃、國土資源、建設等部門，結合經濟社會發展實際、產業需求和資源環境保護需要，依據當地土地利用總體規劃和城鄉規劃，根據調查摸底的成果，編制當地的“三舊”改造規劃。“三舊”改造規劃期一般為5年，主要內容應當包括：市、縣(區)范圍內“三舊”改造地塊的總體布局和規模、改造范圍、改造目標、功能定位、配套設施、搬遷安置補償、實施計劃和相關的配套措施等。“三舊”改造規劃報市、縣(區)人民政府批準后實施。
(三)制訂方案
各地要根據“三舊”改造規劃，選定具體項目，制訂項目實施方案。項目實施方案包括：擬改造地塊的詳細規劃，確定土地用途、用地界線、容積率、綠地率以及建筑高度、建筑密度、建設風格、配套設施;擬改造地塊的搬遷安置方案，明確補償標準、安置方式和時間安排;擬改造地塊的實施主體及改造方式等。項目實施方案應當經國土資源主管部門和城鄉規劃部門同意后，報市、縣(區)人民政府批準實施。
(四)搬遷安置
“三舊”改造實施主體要擬訂改造地塊的搬遷安置方案，明確補償標準、安置方式、過渡辦法和組織實施措施等內容，搬遷安置方案應充分征詢搬遷安置對象的意見，達成一致意見后才可實施改造。征地涉及拆遷住房的，要堅持先安置后搬遷，確保搬遷戶的居住條件。提供產權調換、貨幣補償或安置補償等選擇方式，必須履行法定程序，依法安置補償。搬遷安置程序不合法、補償不到位、被搬遷人居住條件未得到保障的，不得動工建設。
(五)實施改造
實施主體按基本建設程序和有關規定具體組織實施。市、縣(區)人民政府規劃主管部門根據城鄉規劃和“三舊”改造規劃確定每個改造地塊的控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，辦理相關規劃許可。有關部門應開辟“綠色”通道，按規定及時辦理項目的審批(核準、備案)以及用地、規劃、建設、消防、環保等相關手續。
六、“三舊”改造扶持政策
(一)合理制定收儲補償辦法。政府實施土地收儲的補償標準由土地儲備機構與土地使用權人協商確認。市、縣(區)人民政府可以根據“三舊”改造地塊的區位、用途、土地等別等制定具體辦法，明確土地收儲的范圍、補償標準和方式、安置辦法等內容。涉及省屬單位土地資產的，按照《福建省人民政府辦公廳關于進一步規范省屬單位土地資產處置的通知》(閩政辦〔2007〕91號)的有關規定執行。
“三舊”改造地塊的土地出讓收益，優先用于“三舊”改造涉及的基礎設施建設。農村集體建設用地“三舊”改造涉及土地用途改變，以及農村集體建設用地被征收后通過招標、拍賣或掛牌出讓的，應將土地收益的一定比例用于當地農村基礎設施建設和公益事業。具體辦法由市、縣(區)人民政府制定。
(二)優先提供搬遷安置用地。“三舊”改造搬遷安置盡量使用存量建設用地，確需新增建設用地的，優先安排建設用地指標，加快辦理項目用地的農用地轉用和征收手續。搬遷安置用地根據不同情形，可采取劃撥、協議出讓、招標拍賣掛牌出讓或使用集體土地等多種方式提供。對生產用地，積極引導企業“進區入園”升級改造。
(三)積極支持集體建設用地復墾和流轉。農村集體建設用地“三舊”改造，復墾為耕地的，新增耕地每畝補助1.8萬元，從土地開發整理資金中安排;依法調整作為其他建設項目用地的，其流轉價格由市場決定，流轉收益的分配由集體土地所有者和原土地使用者協商約定。
(四)引導原土地使用單位按規劃改造。對納入“三舊”改造的地塊，實施方案經批準允許自行改造的，支持給予辦理相關土地變更手續。使用原屬劃撥國有土地的，改變用途后符合規劃但不符合《劃撥用地目錄》，經有權人民政府審批，可補辦出讓手續，補簽土地出讓合同，經評估后依法補交土地出讓金。使用原屬農民集體所有土地的，可以繼續保留原所有權性質;也可申請征收為國有，然后按規定劃撥或有償協議出讓給原土地使用單位繼續使用。
(五)扶持發展新興產業。在符合城鄉規劃和“三舊”改造規劃的前提下，允許原土地使用單位將出讓方式取得的工業用地改變用途作為商業服務等用途，但應按規定經評估后依法補交出讓金，用于經營性商品住宅、法規規章另有規定和國有建設用地使用權出讓合同另有約定的除外。原土地使用者利用現有工業廠房用地舉辦信息服務、研發設計、創意文化、倉儲物流以及其他新興產業的，可以不辦理土地用途變更手續。
(六)積極鼓勵提高土地利用率。對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地出讓金。
七、“三舊”改造工作要求
(一)明確責任。市、縣(區)人民政府要成立領導機構，組織開展“三舊”改造工作;投資主管部門負責“三舊”改造中涉及固定資產投資項目的審批(核準、備案)和重大項目風險評估工作;規劃主管部門會同國土資源主管部門負責指導、組織編制和審查市、縣(區)“三舊”改造規劃和項目實施方案，提供項目的規劃設計條件，及時辦理項目有關手續;國土資源主管部門負責土地收儲，辦理農用地轉用和征收、土地供應、土地確權登記等，組織國有建設用地使用權招標、拍賣或掛牌等工作;建設(房管)主管部門負責國有土地上“三舊”改造的房屋征收拆遷管理，工程建設管理;相關主管部門要各負其責，共同推動“三舊”改造。設區市人民政府和省直有關主管部門要根據本意見，結合實際，制定實施細則。
(二)規范運作。要完善規章制度，規范工作程序，嚴格依法辦事，切實保障建設單位、農村村民和其他利害關系人的合法權益。要通過提前介入、并聯審批等方式，及時辦理“三舊”改造項目的審批事項。“三舊”改造中以協議方式供地的，必須按照“專業評估、集體決策、結果公開”的原則，實行“陽光作業”;以招標、拍賣或掛牌出讓方式供地的，必須依法設定相關條件，嚴格執行工作規范。
(三)強化監督。市、縣(區)人民政府和有關主管部門要認真學習、準確理解和熟練掌握“三舊”改造政策，統一認識，加強引導，正確實施;要強化監督檢查，拓寬監督渠道，重視人民群眾和社會輿論監督，在報批具體項目時，嚴格審核把關，確保真實性，杜絕弄虛作假、搭車報批;要不斷總結經驗，及時發現和解決存在的問題，確保“三舊”改造工作取得實效。
(四)促進和諧。“三舊”改造工作要講公平，促和諧，保穩定，要尊重改造區域群眾的知情權、表達權、參與權和監督權，暢通訴求渠道，完善糾紛調處機制;要加大對“三舊”改造政策的宣傳力度，讓群眾理解、支持和配合開展“三舊”改造工作，形成有利于工作開展的和諧氛圍。
二○一○年十一月二十日
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內容審核：李軒教授
來源：頭條-《福建省人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見》要保障土地和房屋權利人的合法權益建立公平合理的補償機制，
