房屋被征收，被征收人的房屋能否按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償?shù)轿?評(píng)估機(jī)構(gòu)如何選定?對(duì)最低面積補(bǔ)償?shù)囊?guī)定是否合理?近日，省法制辦就《江西省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施辦法》舉行認(rèn)證聽證會(huì)，廣泛聽取社會(huì)各界的建議和意見。

聽證會(huì)上有被征收人、法律工作者、評(píng)估機(jī)構(gòu)、行業(yè)專家、征收部門代表及其他代表共15人參加。除房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估機(jī)構(gòu)選定、最低面積補(bǔ)償?shù)葻狳c(diǎn)外，征收補(bǔ)償方案征求意見期限、對(duì)房屋承租人的處理、房屋征收決定不服可以提起行政訴訟……這些與百姓密切相關(guān)的問題，均成為與會(huì)代表熱議的焦點(diǎn)。

焦點(diǎn)一：評(píng)估機(jī)構(gòu)該由誰(shuí)挑選

補(bǔ)償價(jià)位是拆遷中的核心問題，對(duì)于評(píng)估房屋價(jià)格機(jī)構(gòu)的選擇，《實(shí)施辦法》明確了拆遷戶的決定權(quán)：評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。如果協(xié)商不成的，可通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。

辦法規(guī)定對(duì)評(píng)估確定的價(jià)值及復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，但沒規(guī)定被征收人有權(quán)另行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。南昌市十字街聽證代表袁仁貴認(rèn)為，從目前現(xiàn)行的拆遷評(píng)估辦法來看，評(píng)估公司雖然是被拆遷人選定的，但對(duì)房屋的評(píng)估事項(xiàng)委托人和實(shí)際付款人都是拆遷人，因此評(píng)估公司按照拆遷人的意愿對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于被拆遷人的預(yù)期也就不足為奇。“被征收人如果對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿意，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)不信任了，為什么不能另行委托他人進(jìn)行評(píng)估?”

評(píng)估公司代表、南昌洪城房地產(chǎn)評(píng)估公司嚴(yán)興中建議，《實(shí)施辦法》中評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定和投標(biāo)程序應(yīng)進(jìn)一步明確。

焦點(diǎn)二：房屋土地使用權(quán)待補(bǔ)償

房屋被征收，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)該如何定?《實(shí)施辦法》規(guī)定，補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

聽證會(huì)上，各界代表尤為關(guān)心的，是這一規(guī)定的具體設(shè)置。南昌大學(xué)法學(xué)院教授涂書田對(duì)此提出了疑問，這源自他的企業(yè)家朋友最近遇到的難題：房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回，《實(shí)施辦法》對(duì)被征收人的補(bǔ)償里面，卻沒有提到補(bǔ)償被收回的國(guó)有土地使用權(quán)。

涂書田認(rèn)為，房屋區(qū)位和所占土地有天然的聯(lián)系。征收部門為了降低補(bǔ)償價(jià)格，可能會(huì)要求被征收人選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)僅僅評(píng)估現(xiàn)有房屋的建筑價(jià)值，而不評(píng)估其所在區(qū)位所含的價(jià)值。“國(guó)有土地使用權(quán)是被征收人在建設(shè)時(shí)通過招拍掛制度有償購(gòu)買的，或買房人在購(gòu)買房屋時(shí)連同房屋土地使用權(quán)一起有償購(gòu)買的，行政機(jī)關(guān)將未到期的國(guó)有土地使用權(quán)收回的同時(shí)，卻不對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償，顯然是對(duì)被征收人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的無(wú)償剝奪。”

焦點(diǎn)三：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)能否更加細(xì)化

農(nóng)民代表陳榮水建議，隨著物價(jià)、人工、材料價(jià)格上漲，過渡費(fèi)、裝修補(bǔ)償與不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償?shù)妊a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)提高。尤其是公攤面積，十幾年前的老房子公攤面積小，調(diào)換房不能按新的公攤比例計(jì)算。

對(duì)于房屋，除了有所有人、征收人以外，還有承租人。南昌市房管局拆遷管理處處長(zhǎng)劉明談到，現(xiàn)實(shí)中存在大量的公有或集體所有房屋的承租人，也存在商業(yè)房的承租經(jīng)營(yíng)人，前者往往不具備購(gòu)買或承租市場(chǎng)價(jià)格房屋的能力，后者對(duì)其商業(yè)房也往往投入大量的資金或設(shè)施設(shè)備。而對(duì)于這一類人，如果得不到合適的補(bǔ)償，也有違公平合理的原則。劉明同時(shí)就門市的賠償提出建議：“門市雙證齊全、有獨(dú)立門牌號(hào)的，原拆原建要保持原有門市開間寬度及設(shè)施，建好后的面積應(yīng)等于現(xiàn)有門市套內(nèi)面積加補(bǔ)償面積。”

省法制辦主任張玉印、省住建廳副廳長(zhǎng)高浪在聽證后表示：《實(shí)施辦法》已列入2013年省政府立法計(jì)劃，省法制辦將會(huì)同省住建廳在充分聽取聽證代表意見的基礎(chǔ)上，對(duì)《實(shí)施辦法》再進(jìn)行修改完善，使其更科學(xué)，更好操作，更符合省情。

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內(nèi)容審核：楊建峰律師

來源：臨律-征收補(bǔ)償，如何更公平合理，征收補(bǔ)償，如何更公平合理