湖北省宜昌市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)宜昌市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升行動(2022~2025年)實施方案的通知

　　宜府辦發(fā)〔2022〕26號

　　各縣市區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

　　《宜昌市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升行動(2022~2025年)實施方案》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真組織實施。

　　宜昌市人民政府辦公室

　　2022年3月16日

　　(此件公開發(fā)布)

　　湖北省宜昌市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升行動(2022~2025年)實施方案

　　為全面推進全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2020〕23號)和《省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》(鄂政辦發(fā)〔2021〕19號)精神，結(jié)合實際，制定本方案。

　　一、總體要求

　　(一)指導(dǎo)思想。

　　以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，積極踐行以人民為中心的發(fā)展思想，牢固樹立“公園城市”理念，以黨建引領(lǐng)筑基、共同締造聚力、治管并舉固本為主線，按照打造完整社區(qū)、推動城市運營、夯實基層治理的要求，遵循基礎(chǔ)類應(yīng)改盡改、完善類能改則改、提升類積極推進的原則，以優(yōu)化環(huán)境、完善功能、營造場景為重點，推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

　　(二)基本原則。

　　1.注重連片改造。堅持留、改、拆、建、控并舉，合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，統(tǒng)籌實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造及周邊高度關(guān)聯(lián)的城市更新、租賃住房建設(shè)、歷史文化街區(qū)保護等項目。

　　2.注重歷史傳承。注重維護城市傳統(tǒng)風貌特色和地域特征，保護傳統(tǒng)街巷肌理、風貌建筑和古樹名木，在改善居住條件、提高環(huán)境品質(zhì)的同時，展現(xiàn)城市特色，延續(xù)歷史文脈。

　　3.注重共同締造。充分發(fā)揮基層黨組織統(tǒng)領(lǐng)全局、協(xié)調(diào)各方的作用，搭建街區(qū)議事會等交流渠道，廣泛發(fā)動群眾參與小區(qū)改造和管理，讓群眾共同解決社區(qū)公共事務(wù)問題，不斷提升居民線上線下多維度多層面參與協(xié)商議事的能力。

　　4.注重探索創(chuàng)新。植入新興業(yè)態(tài)，采取騰退閑置空間、盤活閑置資源、對接電子商務(wù)平臺等手段，引入社會資本從事產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)運營，為居民提供線上線下服務(wù)，拉動城市經(jīng)濟，構(gòu)建宜居宜業(yè)生活圈。探索新型技術(shù)，深化城市大腦應(yīng)用，加快智慧賦能，高水平打造未來社區(qū)應(yīng)用場景;通過透水鋪裝、綠色屋頂、下沉式綠地、雨水花園、生物滯留設(shè)施等方式推進老舊小區(qū)海綿化改造。

　　5.注重示范引領(lǐng)。通過試點示范，著力健全在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、項目生成、資金分擔、市場參與、金融支持、群眾共建、項目推進、資源利用、長效治理等方面的體制機制，逐步營造公共服務(wù)、鄰里生活、健康醫(yī)療、文化休閑、全民學(xué)習(xí)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、平安法治、城市安全等場景。

　　(三)工作目標。

　　各縣市區(qū)每年建設(shè)不少于1個示范項目，到2022年底，各地形成較完備的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策措施和工作機制。到2025年底，全市基本完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。改造后的小區(qū)成為“設(shè)施完備、安全健康、環(huán)境整潔、配套齊全、管理有序、文明和諧”的美好家園，居民的獲得感、幸福感、安全感明顯增強。

　　二、改造范圍

　　宜昌中心城區(qū)及各縣市城關(guān)鎮(zhèn)范圍內(nèi)建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)(含單棟住宅樓)，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)，2000年后建成且符合改造條件的小區(qū)按一定比例逐年納入改造計劃。國有企事業(yè)單位、軍隊所屬城鎮(zhèn)老舊小區(qū)按屬地原則納入地方改造計劃統(tǒng)一組織實施。已納入棚戶區(qū)改造計劃的，不屬于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍。

　　三、工作流程

　　(一)開展調(diào)查評估。根據(jù)《完整居住社區(qū)建設(shè)標準(試行)》以及《宜昌市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造評估標準》，堅持問題導(dǎo)向，組織開展全面調(diào)查摸底，摸清各類老舊住宅小區(qū)房屋、土地及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、權(quán)屬情況、群眾改造意愿、籌資能力、社會資本引入可行性等基本情況，進行坐標定位、分類評估、登記造冊。將“成立小區(qū)黨組織、建立自治組織、簽訂居民公約、拆除違法建設(shè)、出資改造、接受后期物業(yè)管理”作為改造計劃申報的前置條件，實施加裝電梯的老舊小區(qū)優(yōu)先納入改造計劃，原則上加裝電梯數(shù)不少于10%。(牽頭單位：市住建局;責任單位：各縣市區(qū)人民政府、宜昌高新區(qū)管委會〔以下各環(huán)節(jié)均涉及各縣市區(qū)人民政府和宜昌高新區(qū)管委會，不再列出〕)

　　(二)編制規(guī)劃計劃。以國民經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃和國土空間規(guī)劃為依據(jù)，充分考慮城鎮(zhèn)老舊小區(qū)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施改造需求，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與“筑堡工程”建設(shè)以及文明典范城市、衛(wèi)生城市、節(jié)水型城市、園林城市等創(chuàng)建相結(jié)合，與縣城品質(zhì)提升、雨污分流、城鎮(zhèn)污水提質(zhì)增效、海綿城市建設(shè)、垃圾分類等重點工作相結(jié)合，科學(xué)編制2022—2025年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專項改造規(guī)劃和項目改造計劃，并根據(jù)實際情況進行動態(tài)調(diào)整。涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的各類設(shè)施、相關(guān)管線增設(shè)或改造計劃應(yīng)與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃有效對接、同步實施。(牽頭單位：市住建局;責任單位：市發(fā)改委、市自然資源和規(guī)劃局、市城管委、市經(jīng)信局、市民政局、市衛(wèi)健委、市文化和旅游局、市公安局、市教育局)

　　(三)明確實施主體。各縣市區(qū)政府(含宜昌高新區(qū)管委會，下同)要統(tǒng)籌考慮項目實施、設(shè)施運營和后期管理等因素，委托市、縣(市區(qū))屬國有企業(yè)，或結(jié)合招商引資工作，采取“投資+設(shè)計+施工+運營”一體化招標等方式吸引央企、大型民企及其他社會資本作為實施主體，具體負責項目建設(shè)各項工作。同時，加強工程質(zhì)量安全監(jiān)管，嚴格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)規(guī)范，建設(shè)優(yōu)質(zhì)工程、安全工程。鼓勵國有實施主體將財政投入資金作為項目資本金，充分運用改造片區(qū)人、地、房、物、技等資源，搭建投融資平臺，提升改造水平，實現(xiàn)老舊小區(qū)宜居度的整體提升。(牽頭單位：市國資委;責任單位：市財政局)

　　(四)編制改造方案。列入改造計劃的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)項目實施主體組織編制改造方案。改造方案由項目基本情況、居民意見調(diào)查、現(xiàn)狀主要問題、改造內(nèi)容及方式、改造風險評估、投資概算、資金籌措及平衡方案、智慧小區(qū)建設(shè)、長效管理方案等構(gòu)成。改造內(nèi)容必須包括拆除違法建設(shè)、雨污分流改造、消防設(shè)施建設(shè)、安全隱患整治、弱電線路規(guī)整、環(huán)衛(wèi)設(shè)施配套等，并優(yōu)先考慮建設(shè)面向社區(qū)的養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施和場所。鼓勵將電梯加裝納入老舊小區(qū)改造內(nèi)容;暫無法納入的，應(yīng)在改造設(shè)計中根據(jù)需要預(yù)留電梯安裝位置。(牽頭單位：市住建局)

　　(五)組織項目實施。建立適合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的質(zhì)量安全監(jiān)管機制及相關(guān)配套制度，實現(xiàn)過程可監(jiān)督、責任可追溯、績效可量化、群眾滿意度可感知。嚴格落實工程招投標制度，選擇管理能力強、信譽信用好的施工及監(jiān)理公司實施改造工程，落實專人負責，嚴格工程監(jiān)管。加強改造過程中的監(jiān)督管理，嚴格按圖施工，公示改造信息，落實土方開挖、管網(wǎng)改造、施工圍擋、施工防火等施工安全措施，杜絕安全隱患。鼓勵采用工程總承包(EPC)、全過程工程咨詢服務(wù)等方式推進項目建設(shè)。項目實施中要尊重民意，加強溝通，科學(xué)謀劃，精心組織，明確工作任務(wù)和時限要求，落實責任到人，充分調(diào)動各類資源，快速、有效、穩(wěn)步推進改造工作。各街道辦事處、社區(qū)居委會、物業(yè)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)單位、專營單位等要積極配合做好協(xié)調(diào)工作，確保改造工作順利進行。市、縣兩級審計部門要主動介入，加強審計監(jiān)督，嚴防出現(xiàn)偷工減料、挪用套取改造資金等問題。(牽頭單位：市住建局;責任單位：市經(jīng)信局、市審計局)

　　(六)健全長效機制。依法依規(guī)成立業(yè)委會，提高業(yè)委會履職能力，建立健全小區(qū)管理制度，引導(dǎo)居民積極參與小區(qū)改造和長效管理，自主選擇專業(yè)化物業(yè)管理和業(yè)主自治等多種小區(qū)管理模式。各縣市區(qū)負責老舊小區(qū)改造的國有投融資平臺成立“紅色物業(yè)”公司，進行托底有償服務(wù)。制定老舊小區(qū)改造后的長效管理方案，推進物業(yè)管理全覆蓋，實現(xiàn)“一次改造、長效管理”。健全住宅專項維修資金歸集、使用、續(xù)籌機制，引導(dǎo)業(yè)主通過公共收益補充、分期續(xù)籌、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)補足等方式對住宅專項維修資金進行續(xù)籌，原則上老舊小區(qū)全體業(yè)主按小區(qū)內(nèi)居住房屋建筑面積籌集住宅專項維修資金。(牽頭單位：市住建局;責任單位：市財政局、市公共資源交易中心)

　　四、資金保障

　　(一)加強資金籌措。老舊小區(qū)改造資金應(yīng)當結(jié)合擬改造項目的具體特點和改造內(nèi)容，按照鄂政辦發(fā)〔2021〕19號文件精神，通過居民合理出資、政府財政支持、企業(yè)單位投資、原產(chǎn)權(quán)單位補助、管線單位出資、公共收益補充、申請專項債券額度、金融機構(gòu)信貸支持、社會力量參與等渠道籌措。鼓勵各縣市區(qū)積極申請中央和省級補助資金，所爭取資金全部下達項目所在縣市區(qū)財政，專項用于老舊小區(qū)改造。宜昌城區(qū)范圍內(nèi)老舊小區(qū)改造項目資金，由市、區(qū)兩級按原有政策分擔。合理統(tǒng)籌教育、文化、體育、民政、衛(wèi)生、殘聯(lián)、公安、經(jīng)信、城管等部門符合條件的資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

　　(二)創(chuàng)新融資模式。對能夠?qū)崿F(xiàn)項目收益與融資自求平衡，且滿足債券發(fā)行條件要求的老舊小區(qū)改造項目，支持通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。支持老舊小區(qū)改造規(guī)模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據(jù)等進行債券融資。創(chuàng)新老舊小區(qū)改造方式和融資模式，在不增加政府隱性債務(wù)負擔的前提下，鼓勵將多個老舊小區(qū)與相鄰棚戶區(qū)、老城區(qū)、老舊廠房、城中村、集貿(mào)市場、停車設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等改造(建設(shè))項目統(tǒng)籌，通過項目整合、設(shè)計施工一體化、片區(qū)化改造等方式，引入社會資本參與有關(guān)設(shè)施的設(shè)計、建設(shè)、運營，實現(xiàn)資金回報平衡。認真落實國家、省相關(guān)稅費減免政策。

　　(三)規(guī)范資金使用。涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的中央、省級及市級財政專項補助資金、中央預(yù)算內(nèi)資金等要按政策規(guī)定規(guī)范使用，確保達到年度資金使用績效目標。基礎(chǔ)類改造資金主要從政府財政支持中解決;完善類、提升類改造資金按照共建共享原則，由政府、居民、社會資本共同籌措，各縣市區(qū)應(yīng)結(jié)合實際，明確居民出資比例，其中門窗更換、電梯加裝以及水表、電表表后等改造費用由居民自行承擔，鼓勵提取個人住房公積金用于電梯加裝。

　　五、支持政策

　　(一)加快項目審批。將老舊小區(qū)改造各類審批事項納入工程建設(shè)審批體系，組織有關(guān)部門和管線產(chǎn)權(quán)單位等對老舊小區(qū)改造具體方案進行聯(lián)合審查，優(yōu)化項目立項、用地、規(guī)劃審批程序，簡化施工許可證辦理手續(xù)，提升項目審批效率。凡不增加建筑面積、不改變既有建筑功能和結(jié)構(gòu)、不涉及規(guī)劃條件調(diào)整的老舊小區(qū)改造項目，無需辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，無需辦理建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實，無需辦理施工許可，由項目實施主體向?qū)俚刭|(zhì)量安全監(jiān)督管理機構(gòu)報備即可。改造項目完工后，由項目實施主體召集相關(guān)部門、參與單位、居民代表等進行項目聯(lián)合驗收。

　　(二)強化用地保障。加強既有用地集約混合利用，在保障公共利益、安全以及符合法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的前提下，按法定程序辦理相關(guān)手續(xù)。在不違反規(guī)劃且征得居民同意的前提下，支持整合小區(qū)內(nèi)空地、騰空土地及周邊存量土地，建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。對利用現(xiàn)有房屋和土地興辦文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)的，5年內(nèi)可繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地，可不增收土地價款，可實行用途兼容。增設(shè)服務(wù)設(shè)施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)依法予以辦理。

　　(三)整合存量資源。加強服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享，統(tǒng)籌使用各類公共房屋、閑置房屋，清理違法建筑和臨時建筑，騰退用地，用于完善社區(qū)、小區(qū)配套設(shè)施。鼓勵機關(guān)事業(yè)單位、國有企業(yè)將老舊小區(qū)及其附近的閑置房屋，通過置換、劃轉(zhuǎn)、移交使用權(quán)等方式交由街道、社區(qū)統(tǒng)籌。支持對既有用房實施改(擴)建，用于開展養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔服務(wù)，或用作便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)服務(wù)場所，加強社區(qū)陣地規(guī)范化建設(shè)，不斷完善社區(qū)管理服務(wù)功能。

　　(四)支持提前介入。鼓勵項目實施主體通過新建、重組、引進等方式組建公益性物業(yè)服務(wù)實體，采取“先期介入、先行接管、先行服務(wù)，分期分層次整治改造”的辦法，在改造前期先行對接業(yè)主委員會或社區(qū)居委會，依法依規(guī)簽訂小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同，優(yōu)先配套安保、環(huán)衛(wèi)設(shè)施，開展衛(wèi)生保潔、秩序維護、門衛(wèi)執(zhí)勤、設(shè)施維護保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)，配合推進改造提升工作。鼓勵各縣市區(qū)對提前介入改造、能嚴格執(zhí)行物業(yè)管理制度并經(jīng)考核評定達標的老舊小區(qū)給予補助，補助資金專項用于小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備維修。

　　(五)鼓勵加裝電梯。將老舊小區(qū)住宅加裝電梯工作納入社區(qū)協(xié)商議事重要范疇，細化協(xié)商議事流程。利用政務(wù)信息服務(wù)平臺，開展項目咨詢、調(diào)解、受理和預(yù)審服務(wù)。以政府購買服務(wù)方式，開展社會組織參與老舊小區(qū)住宅加裝電梯的培育、指導(dǎo)、巡查工作，建立電梯企業(yè)、設(shè)計單位、社區(qū)規(guī)劃師、法律顧問、志愿者參與的“一站式”服務(wù)平臺。統(tǒng)籌加裝電梯與老舊小區(qū)改造工作，綜合實施管線遷移、綠化遷改等事項，避免重復(fù)施工。推廣井道工廠化制作，現(xiàn)場裝配式安裝。鼓勵在符合消防、結(jié)構(gòu)安全等相關(guān)規(guī)定的前提下實現(xiàn)平層入戶，但應(yīng)嚴格控制平面尺寸。

　　(六)完善停車設(shè)施。有條件的小區(qū)可根據(jù)小區(qū)道路條件，建立完善彈性停車、錯時開放、潮汐停車、共享停車等機制。在小區(qū)周邊非交通性道路或支路設(shè)置夜間臨時停車位，對小區(qū)居民實行優(yōu)惠停車。完善充電電源布局和配置，加大充電樁(站)建設(shè)力度，支持發(fā)展多車一樁、臨近車位共享等合作模式。對不涉及土建工程的機械式立體車庫，且設(shè)施內(nèi)部空間無人員活動的，原則上按特種設(shè)備安裝辦理手續(xù)，符合條件的無需辦理用地、規(guī)劃、環(huán)評和施工手續(xù)。積極推廣應(yīng)用立體停車設(shè)施，吸引社會資本參與小區(qū)內(nèi)立體停車設(shè)施建設(shè)。鼓勵企業(yè)對現(xiàn)有停車位進行信息化改造，與城市信息模型深度融合，實現(xiàn)供需一張圖、無人值守、網(wǎng)上尋位、線上管理。停車設(shè)施可依法設(shè)置廣告。

　　六、推進措施

　　(一)強化組織領(lǐng)導(dǎo)。市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室(市住建局)要落實組織協(xié)調(diào)和督促指導(dǎo)責任，市直有關(guān)單位要加強政策協(xié)同、工作配合、指導(dǎo)監(jiān)督。縣市區(qū)政府要落實主體責任，建立政府主要領(lǐng)導(dǎo)指揮、住建部門組織實施、相關(guān)職能部門參加的工作推進機制，加強工程質(zhì)量安全監(jiān)管，嚴把項目方案設(shè)計、施工組織實施和聯(lián)合竣工驗收關(guān)，每年12月底向市政府報告工作進展情況。

　　(二)強化智力支持。建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作專家?guī)欤瑸槌擎?zhèn)老舊小區(qū)改造提供智力支持。聯(lián)合大專院校在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)中開展社會治理創(chuàng)新、公共空間場景營造、精細化施工作業(yè)、商業(yè)化運營指導(dǎo)等方面的研究。鼓勵各縣市區(qū)通過技術(shù)咨詢、建立社區(qū)規(guī)劃師制度、組建共同締造工作坊等途徑，不斷提升專業(yè)化水平。

　　(三)強化宣傳引導(dǎo)。加大宣傳力度，充分調(diào)動群眾、專業(yè)機構(gòu)、社會力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的積極性、主動性。組織社區(qū)基層做好政策解讀和溝通解釋工作，發(fā)揮黨員模范帶頭作用，暢通參與渠道，及時回應(yīng)社會關(guān)切，營造社會各界支持、居民積極參與的濃厚氛圍。

　　(四)強化督導(dǎo)考評。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作納入市委、市政府重點督查事項。建立完善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造考評機制，確保目標任務(wù)、政策措施、工作責任落實落細。建立完善日常巡查和月通報制度，對政策措施落實不到位、行政審批推諉扯皮、項目建設(shè)進度緩慢、質(zhì)量安全問題突出的予以通報、限期整改、約談提醒。

　　宜昌市人民政府辦公室

　　2022年3月17日印發(fā)

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內(nèi)容審核：李站波律師

來源：頭條-湖北省《宜昌市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升行動(2022~2025年)實施方案》目標：2025年底完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，