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城中村改造都要啥條件，多少村民提議,應當召集村民會議:今日城中村改造更新

發布時間：
2024-12-09 10:36:28
作者：
圣運律師
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城中村改造都要啥條件,城中村改造村集體表決新規：到會村民80%以上同意才能啟動,2022年及未來幾年的拆遷領域將由“兩駕馬車”帶動，一是因基礎設施建設需要啟動的征地項目，二是因城市更新、新農村建設需要而帶來的城中村、舊村改造項目。前者屬于國

城中村改造都要啥條件，多少村民提議,應當召集村民會議:今日城中村改造更新

一、城中村改造都要啥條件,城中村改造村集體表決新規：到會村民80%以上同意才能啟動

2022年及未來幾年的拆遷領域將由“兩駕馬車”帶動，一是因基礎設施建設需要啟動的征地項目，二是因城市更新、新農村建設需要而帶來的城中村、舊村改造項目。前者屬于國家征收，后者則是典型的開發商、村委會合意下的協議搬遷。
      近日，廣州市黃埔區《舊村改造村集體經濟組織決策事項表決實施指引》發布，有效期3年。這一全新《表決指引》在2021年廣州市級指引的基礎上做了細化規范，適當提高了啟動改造的決策門檻。
      就帶農民朋友們看看新規下在“要不要改造”這一關鍵性決策上要注意些什么。
      總體而言，城中村、舊村改造相較于集體土地征收項目更突出“村民自治”而不是行政強制。它的決策表決門檻的設定要比征收集體土地寬松、靈活許多，目的就在于“順利推進”城中村改造。
      2022年9月1日剛剛施行的南京市征收補償安置新規中將征地報批的簽約門檻設定為不低于90%，這是一個相當高的比例。而廣州市黃埔區的舊村改造門檻，在適度提升后仍要比征地項目低得多。
【舊村改造需“四議兩公開”】
      城中村、舊村改造項目顯然牽涉農民的重大居住、財產權益，屬于無疑問的重大決策事項。廣州市黃埔區在最新的《表決指引》中明確指出其應適用“四議兩公開”程序。
      帶各位農民朋友們復習一下這個村民自治中的重要概念:“四議”是指村黨支部會提議、村“兩委”會商議、黨員大會審議、村民代表會議或村民會議決議;“兩公開”是指決議公開、實施結果公開。
      也就是說，舊村改造究竟實施與否，村里的黨員應當在黨組織的領導下全面知曉并首先進行研究討論，而后保障全體村民的知情權、參與權和監督權落到實處。決策的全過程不涉密，應當毫無保留地向村民公開，接受群眾的監督。
      換言之，那種在咨詢中堅持強調自己對拆遷行為的來龍去脈毫不知情就被“逼簽”的情形，要么是被拆遷人自己不重視、疏忽了，要么就是村級組織沒有履行其應盡的職責。
【改造與否至少到會村民80%以上同意】
      2021年廣州市的市級指引中只是規定，城中村改造意愿(主要包括是否愿意改造、改造方式和改造模式等內容)，村集體經濟組織可以按照以下二種方式之一進行表決:
      (一)由村集體經濟組織召開成員大會進行表決;
      (二)由村集體經濟組織召開成員代表會議進行表決。
      也就是說，能否表決通過并啟動改造項目的門檻和村集體經濟組織日常的表決要求是相同的，到會人員過半數同意即可通過，到會人數則與《村民委員會組織法》第22條規定的“全體成員過半數”或者“2/3以上的戶的代表”為標準。
      但在8月30日發布的廣州市黃埔區《表決指引》中，則為此設立了略高的門檻:
      關于舊村改造意愿的表決事項。若村集體經濟組織召開成員大會表決，所作決定應當經到會人員的80%以上通過。
      顯然，新規更加注重對村民意愿的尊重和保障，設置較高的表決通過比例也能在項目啟動前凝聚更多共識，為推進中可能遭遇的意見不一致提前排除障礙。
      需要注意的是，《表決指引》中所涉及的絕不僅有這一次事關改造意愿的表決，在具體推進中還會涉及多次表決。黃埔區規定項目實施方案也要經到會人員的80%以上通過。
      這一規定是與廣州市級規定承接的，廣州市的《指引》中明確，拆遷補償安置方案需經被拆遷安置的村民(含村改居后的居民)和世居祖屋權屬人總人數的80%以上表決通過。
      最后要提示廣大農民朋友的是，城中村、舊村改造不同于集體土地征收，是典型的“我要拆”而非“要我拆”。區級新規的出臺標志著一度暫緩的改造搬遷項目又按下了重啟鍵，舊村改造將在未來一段時間內迎來一波新的高潮。
      對于農民而言，舊村改造就是一次又一次會議、一次又一次表決推動的，大家一定要對農村集體經濟組織、村民委員會的表決決議程序有所掌握和了解，積極參與每一次會議、討論和表決，就自己的利益關切毫無保留地發表意見。最終拆得究竟合適還是不合適，和政府部門沒多大關系，而是我們自己和開發商協商談判的結果。
      而在這一過程中，村“兩委”一定要起到正面、積極的作用，幫助不怎么懂法也不怎么善于談判的村民把工作做細做扎實，帶頭保障每一位村民的合法權益，杜絕違法“幫拆”“收回集體土地使用權”等亂象發生。
      被拆遷村民如果始終不明白該怎樣參與和監督，也可及時咨詢專業律師，在律師的介入指導下把每一步做的更專業、精準，從而在補償安置方案這一直接關系到村民切身利益的環節中掌握主動，爭取到補償安置利益與開發商改造成本的最優解。

二、多少村民提議,應當召集村民會議

法律分析：村民會議需要有十分之一以上的村民或者三分之一以上的村民代表提議才可召開。

法律依據：《中華人民共和國村民委員會組織法》

第二十一條村民會議由本村十八周歲以上的村民組成。村民會議由村民委員會召集。有十分之一以上的村民或者三分之一以上的村民代表提議，應當召集村民會議。召集村民會議，應當提前十天通知村民。

第二十二條召開村民會議，應當有本村十八周歲以上村民的過半數，或者本村三分之二以上的戶的代表參加，村民會議所作決定應當經到會人員的過半數通過。法律對召開村民會議及作出決定另有規定的，依照其規定。召開村民會議，根據需要可以邀請駐本村的企業、事業單位和群眾組織派代表列席。

三、村民代表會議決定違法有效嗎

法律分析：只要個人的利益受到不法侵害就可以提出訴訟。不管這個不法侵害是來自個人的，還是來自某一單位或某一組織的。

法律依據：《中華人民共和國憲法》第十三條公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。

四、村集體需要百分幾同意才有效

法律分析：農村集體土地進行流轉，需要2/3以上村民簽署同意書才可以辦理土地流轉手續。進行土地經營權流轉的雙方必須是具備完全民事行為能力的自然人，并且有自愿流轉土地的意愿，流出方必須是產權權利人。

法律依據：《中華人民共和國村民委員會組織法》

第二十四條涉及村民利益的下列事項，經村民會議討論決定方可辦理：（一）本村享受誤工補貼的人員及補貼標準；（二）從村集體經濟所得收益的使用；（三）本村公益事業的興辦和籌資籌勞方案及建設承包方案；（四）土地承包經營方案；（五）村集體經濟項目的立項、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地補償費的使用、分配方案；（八）以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產；（九）村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。村民會議可以授權村民代表會議討論決定前款規定的事項。法律對討論決定村集體經濟組織財產和成員權益的事項另有規定的，依照其規定。

第二十五條人數較多或者居住分散的村，可以設立村民代表會議，討論決定村民會議授權的事項。村民代表會議由村民委員會成員和村民代表組成，村民代表應當占村民代表會議組成人員的五分之四以上，婦女村民代表應當占村民代表會議組成人員的三分之一以上。村民代表由村民按每五戶至十五戶推選一人，或者由各村民小組推選若干人。村民代表的任期與村民委員會的任期相同。村民代表可以連選連任。村民代表應當向其推選戶或者村民小組負責，接受村民監督。

第二十六條村民代表會議由村民委員會召集。村民代表會議每季度召開一次。有五分之一以上的村民代表提議，應當召集村民代表會議。村民代表會議有三分之二以上的組成人員參加方可召開，所作決定應當經到會人員的過半數同意。