土地管理法規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

       簡而言之，要進(jìn)行建設(shè)，必須使用國有土地，而農(nóng)村和城中村的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，均屬于農(nóng)民集體所有。除耕地外，其中還包括，宅基地和自留地、自留山等。

       政府征收拆遷不能簡單地征收拆遷農(nóng)民集體所有土地以及合法房屋。必須經(jīng)過相關(guān)程序，把集體所有征收為國有土地。非法批準(zhǔn)征用、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，政府需要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

 

       國家法律明確規(guī)定，在征地依法報批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，并對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請聽證的權(quán)利。

       很多情況下，即使征收方有相關(guān)征地批復(fù)文件，但征地報批的程序卻存在很多違法點(diǎn)。最常見的是在征收前未舉行聽證，這直接損害了被征收人的知情權(quán)、確認(rèn)權(quán)和申請聽證的權(quán)利。被征收人要格外注意這一點(diǎn)。

 

       法律規(guī)定只有國務(wù)院和省級政府才有權(quán)批準(zhǔn)征地批復(fù)的相關(guān)文件。

       在實(shí)踐中，經(jīng)常有縣政府、區(qū)政府甚至是街道辦下發(fā)征地批復(fù)文件，圣運(yùn)律師在此提醒，這是違法行為，不具有法律效力。

 

兩公告：

1、征地公告：征地公告需要告知被征收房屋的基本信息，用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等相關(guān)征收信息，以此保障被征收人的合法知情權(quán)。

2、征地補(bǔ)償安置公告：征地補(bǔ)償安置公告則需告知被征收人合理并合法的補(bǔ)償與安置方案。

一登記：即辦理補(bǔ)償?shù)怯洝５怯洉r，被征收人需要出示土地權(quán)屬證書，包括集體土地所有權(quán)證、集體土地使用權(quán)證，以有償使用方式取得土地使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)的土地證明。

 

      《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案，修改后應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

        圣運(yùn)律師提示，聽證是很重要的一個環(huán)節(jié)，制定補(bǔ)償安置方案，征收方需聽取被征收人的意見，被征收人有權(quán)反映補(bǔ)償安置的不合理處。

 

     《物權(quán)法》規(guī)定，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

       征地要充分保障被征收人的合法權(quán)益，實(shí)踐中經(jīng)常會出現(xiàn)征地標(biāo)準(zhǔn)不合法，補(bǔ)償偏低的情況。圣運(yùn)律師提示您，遇到以上情況一定要用法律武器來維護(hù)自身的合法權(quán)益。

 

       自然資規(guī)〔2018〕1號文件規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后，兩年內(nèi)未用地或未實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動失效。

       因此，被征收人在拿到征地批復(fù)文件時要注意查看批復(fù)文件的有效期，確認(rèn)其是否已失效，必要時可聘請專業(yè)拆遷律師來啟動相關(guān)法律程序，來確認(rèn)文件的有效性，以此維護(hù)自身合法權(quán)益。

 

     《土地管理法》規(guī)定，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。

       因此，當(dāng)被征收人的土地被違法圈占后，被征收人有權(quán)拿起法律的武器來維護(hù)自身合法權(quán)益。