一、停止棚改拆遷？國家一錘定音，今年起，老房子統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”辦！

想要一夜暴富，除了買彩票之外，還有其它的方法嗎?

答案是肯定的，那就是“拆遷”。

一、

      過去這些年，中國城市化進(jìn)程不斷加劇，為了完善解決老舊小區(qū)、棚戶區(qū)等市民的民生居住問題，大量的危舊住房、破房爛院等被噴上大大的“拆”字，這也促使擁有他們的主人，幾乎是一夜之間，實(shí)現(xiàn)了財富暴漲，階級躍遷。

      公開_料顯示，2013年到2018年底，是中國棚改大規(guī)模推進(jìn)時期，期間全國范圍內(nèi)有近一億居民“出棚進(jìn)樓”，住房條件得到極大的改善。

      而在這場“棚改拆遷”運(yùn)動中，不但大批地產(chǎn)商賺得盆滿缽盈，也有更多的家庭靠拆遷而實(shí)現(xiàn)一夜暴富。

      深圳某最富城中村，憑借拆遷，一夜誕生了一千多個千萬富翁，三十多位億萬富豪;北京的一個村莊拆遷后，平均每家分配到超過10套房子，外加幾千萬現(xiàn)金，有的家庭房產(chǎn)加現(xiàn)金補(bǔ)償總額竟高達(dá)2億元。

棚改拆遷的背后，一個讓人深惡痛絕但又向往不已的新名詞誕生了:拆遷暴發(fā)戶。

二、

      棚改拆遷，本來是一項(xiàng)有益于全民的民生工程，但無形之中不但推高了房價，也加大了貧富差距，更平白無故創(chuàng)富了一幫不勞而獲者，全國多地甚至出現(xiàn)了借棚改之名“賣地創(chuàng)收”的不正常現(xiàn)象。

      據(jù)學(xué)者研究分析，棚改是歷史的需要，但不得不說其同時也是過去這一輪二三四線絕大多數(shù)城市房價上漲的直接推動力——尤其是2015年實(shí)行的“棚改貨幣化補(bǔ)償”政策，拆遷不再發(fā)房，而是直接發(fā)放現(xiàn)金，這促使無數(shù)老舊、危房居民一夜之間暴富，為了保護(hù)財富，這些資金又被用來大量購買新房，最后又回流到房地產(chǎn)。

可以說，棚改拆遷，不但拉動了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更是過去這一輪房價上漲的“始作俑者”。更值得一提的是，棚改政策執(zhí)行的這些年，全國各大城市甚至誕生了一類“專門囤積購買老破小以博拆遷暴富”的投資炒作群體。

      不過，環(huán)顧中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大局，棚改退出歷史舞臺，也是穩(wěn)樓市、穩(wěn)房價的必要舉措。事實(shí)上，自兩年前起國家對于棚改拆遷，也有了新的態(tài)度:先是國開行收回棚改審批權(quán)限，繼而是國家宣布，各大城市因地制宜推進(jìn)棚改工作，其中明確庫存充足、房價上漲壓力大的城市，要“下調(diào)”或者“停止”棚改目標(biāo)。

      總而言之一句話，不管是出于科學(xué)研究，還是國家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要，亦或是叫停“不公平造富”行為，“棚改退場”都已經(jīng)坐實(shí)了。

三、

      很遺憾地告訴大家，未來依靠“拆遷”來實(shí)現(xiàn)一夜暴富這條道路，或許再也走不通了——根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的相關(guān)文件表明，2020年將是“棚改”拆遷的“收官之年”、“終結(jié)之年”:2018-2020年，新提出1500萬套的棚改任務(wù)，自2019年末時，住建局已公布了超額完成289萬套。

      事實(shí)上，2020年全國性的棚改目標(biāo)都已經(jīng)所剩不多了。這意味著，從2021年起，“棚改”就將退出，“拆遷”就將停止。

      而根據(jù)國家新政策來看，“棚改”之后粉墨登場的就是“舊改”。

      國家一錘定音宣告，2021年起，“舊改”時代來臨，也就是說，從明年起老房子統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”辦——2020年的《政府工作報告》明確提到:

      城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施(基礎(chǔ)類)，支持加裝電梯和無障礙環(huán)境建設(shè)(改善類)，健設(shè)施(提升類)。

即未來城區(qū)老舊小區(qū)、老房子不再拆遷，而是進(jìn)行全面的原地改造。

      根據(jù)此前官方通報，各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬個，涉及居民上億人。換句話說，到“十四五”末，也即2025年之前，全國要完成17萬個老舊小區(qū)改造。涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。

      據(jù)恒大研究院常務(wù)副院長夏磊測算，按老舊小區(qū)改造的基礎(chǔ)、改善、提升三大內(nèi)容來看，保守估計(jì)老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬億元。

      不過，舊改和棚改一樣，也有階段性任務(wù)。按照國務(wù)院的規(guī)劃，2020年全國要完成3.9萬個老舊小區(qū)的改造，涉及700萬戶居民。

      那么大家最關(guān)心的資金來源到底如何分配，國家也有明確說明——根據(jù)住建部副部長黃艷的答記者問可知，舊改的資金投入是多方面的，既包括過去的地方財政和水電氣等專營單位出資，也將包括中央補(bǔ)助資金，還會鼓勵納入社會力量參與。

四、

      新規(guī)下，這三類人“有?！绷?/p>

第一類:參與改造的企業(yè)及從業(yè)人員。

      很多人也許不理解，但這類人確實(shí)非常有福。這類人包括但不限于:建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具行業(yè)、通信設(shè)備行業(yè)、防水、涂料、管材、保溫材料等等細(xì)分領(lǐng)域等都明顯受益。同時地產(chǎn)集中度提升、帶裝修占比增加，帶動市場向B端家居建材龍頭企業(yè)傾斜。

      業(yè)內(nèi)人士更分析稱，舊改帶來的機(jī)會可以做這樣一個劃分，涉及戶外的改造與室內(nèi)翻新兩部分，至少包括8種機(jī)會:外墻改造、防水改造、戶外地磚的翻新、內(nèi)墻翻新改造、照明、各種五金產(chǎn)品、管材、智慧社區(qū)。

第二類:加裝了電梯的小區(qū)業(yè)主。

      諸多舊改舉措中，對老舊小區(qū)居住體驗(yàn)和升值溢價最直接的就是加裝電梯。國家也明確了4層以上的老舊小區(qū)必須要加裝電梯。對于老舊小區(qū)來說，電梯在出行方面會比較方便，尤其是對于家里有老人小孩的家庭來說更是如此。

      所以，在“舊改”之下，加裝了電梯的小區(qū)升值空間更大，尤其是頂層和次頂層住戶，房屋升值的空間最大。據(jù)業(yè)內(nèi)專家估算，最上兩層住戶的房屋升值率約在40%以上。對于廣大一二線城市，對應(yīng)可能有幾十上百萬的財富升值，這是赤裸裸的“送福利”。

第三類:基礎(chǔ)條件比較好的小區(qū)的業(yè)主。

      這類小區(qū)本身地段、配套、商業(yè)配套、交通醫(yī)療配套等都不差。唯一的缺點(diǎn)就是，小區(qū)本身的質(zhì)量和環(huán)境不高。通過三類“改造”之后，相信這類小區(qū)的整體環(huán)境和自身的價值都會更上一個臺階，對于這類小區(qū)的業(yè)主來說，這實(shí)在是“不賠”的一筆生意。

五、

      “舊改”來襲，有人開心，但是也有人憂愁。舊改新規(guī)下，兩類人恐怕要有麻煩了，那就是跟風(fēng)囤積舊房子的人和專業(yè)炒“老破小”房子的人。

      前文提到，國家對于老舊小區(qū)的環(huán)境提升方面，已經(jīng)有明確規(guī)定，未來大拆大建的棚改拆遷不會再全面進(jìn)行，取而代之的是更加人性化的“原地舊改”，這意味著未來老房子被拆遷的可能更低了，也就是說“靠博拆遷暴富”的時代可能會徹底終結(jié)。

      基于此，那些買了大量城市老房子等待拆遷致富的人和專業(yè)炒作“老破小”的人，或許要做折本生意了，尤其是底部一二層住戶的人，即便是老房子經(jīng)歷“改造”，價值提升也不是很大，想賣也很難有人接盤，恐怕真的要麻煩了。

二、棚戶區(qū)改造最新政策2022年

1、以凈地出讓方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目事如下優(yōu)惠政策

(一)土地儲備中心對危房棚戶區(qū)土地實(shí)行收購，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規(guī)定繳省的費(fèi)用后，專項(xiàng)用于支付銀行貸款本息和毛地收購資的周轉(zhuǎn)以及危房棚戶區(qū)安置房建設(shè)。

(二)安置房住宅用地實(shí)行土地行政劃撥，對改造后的房屋納入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，辦理商品房房照。商服用地實(shí)租賃供地。

(三)安置房建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)(以費(fèi)還貸項(xiàng)目除外)全免，經(jīng)營、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮50%收取(項(xiàng)明細(xì)附后)。

(四)安置房房屋拆遷補(bǔ)償契稅先繳后返;對安置房住宅上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型增加的建筑面積部分，營業(yè)稅等稅種由地方稅務(wù)部門向省申請暫緩繳納。

(五)安置房建設(shè)項(xiàng)目用地紅線以外沒有配套管網(wǎng)的或達(dá)不到項(xiàng)目配套要求的，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求無償同步建設(shè)至小區(qū)紅線。對騰空用于商品房建設(shè)的地塊，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求同步建設(shè)，所需費(fèi)用由摘牌的商品房開發(fā)主體，按照國家、省、市所規(guī)定的正常標(biāo)準(zhǔn)結(jié)付;涉及配套管網(wǎng)施工中的破道、綠化等費(fèi)用免繳。

(六)對安置房建設(shè)項(xiàng)目，政府各職能部門要同步辦理相關(guān)手續(xù)，保證項(xiàng)目的開竣工時間。

(七)小區(qū)配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要滿足居民基本生活和出行需要，區(qū)政府組織被安置居民以招標(biāo)方式選擇物業(yè)公司，對小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，物業(yè)費(fèi)三年內(nèi)減半收取，不足部分由區(qū)政府承擔(dān)。

(八)在進(jìn)行安置房建筑設(shè)計(jì)時，應(yīng)根據(jù)周邊服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀，建設(shè)一處或幾處綜合市場，用于提供公益性就業(yè)崗位，其產(chǎn)權(quán)歸市政府所有，由區(qū)政府負(fù)貴日常管理。

2、以毛地出讓方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目享受如下優(yōu)惠政策

(一)市財政籌措危房棚戶區(qū)開發(fā)改造補(bǔ)貼資金(包括開發(fā)企業(yè)上繳的土地出讓金，開發(fā)企業(yè)上繳的稅費(fèi)地方留用部分，向上爭取政策和資金等)，建立專戶，專款專用。危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目按應(yīng)繳土地出讓金的70%為基數(shù)，作為政府投入返還給開發(fā)企業(yè)。危房棚戶區(qū)供地實(shí)行土地公開掛牌出讓，在掛牌過程中出現(xiàn)竟標(biāo)情況，可采取遞減返還比例競標(biāo)辦法出讓土地使用權(quán)。成交價款一次性繳齊后，15個工作日內(nèi)補(bǔ)貼到位。

(二)行政事業(yè)性收費(fèi)減半收取，經(jīng)營、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮30%收取(項(xiàng)目明細(xì)附后)。

(三)涉及危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目的各項(xiàng)稅種全額征收，扣除城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，地方留成部分的60%，按入庫財政級次返給開發(fā)企業(yè)予以補(bǔ)貼，其余.40%由入庫財政級次設(shè)立“危房棚戶區(qū)開發(fā)改造補(bǔ)貼資金”專戶，專款專用，定期審計(jì)。開發(fā)主體繳納稅金后，力爭10個工作日內(nèi)補(bǔ)貼到位。

(四)危房棚戶區(qū)改造項(xiàng)目在不突破國家剛性標(biāo)準(zhǔn)及不率，土地摘牌后，規(guī)劃設(shè)計(jì)不再做調(diào)整。

(五)危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目用地紅線以外沒有配套管網(wǎng)的或達(dá)不到項(xiàng)目配套要求的，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求同步建設(shè)至小區(qū)紅線。所需建設(shè)資金，一部分從市財政收取的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)中解決，定向用于熱力、供水、排水管網(wǎng)建設(shè)，缺口部分由熱力、供水、排水等企業(yè)自籌資金建設(shè);電力外網(wǎng)改造費(fèi)用，按建筑面積每平方米20元交納;燃?xì)馔饩W(wǎng)改造費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)按每戶700元交納。安置房住宅建筑面積(戶)相關(guān)配套費(fèi)用(含電力外網(wǎng)改造費(fèi)和燃?xì)馔饩W(wǎng)改造費(fèi))免繳。

(六)對確實(shí)難以實(shí)施的危房棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，市政府將采取一事一議的辦法，由市政府市長辦公會議或市政府常務(wù)會議議定。

(七)市政府已經(jīng)明確優(yōu)惠政策的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目，不執(zhí)行此政策;對土地已摘牌的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目，未簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的，執(zhí)行此政策。

三、中央叫停棚戶區(qū)改造政策

1、土地儲備中心對危房棚戶區(qū)土地實(shí)行收購，以凈出讓方式供地；2、安置房住宅用地實(shí)行土地行政劃撥，對改造后的房屋納入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，辦理商品房房照。商服用地實(shí)租賃供地；3、安置房建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)全免，經(jīng)營、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮50%收??；4、安置房房屋拆遷補(bǔ)償契稅先繳后返；對安置房住宅上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型增加的建筑面積部分，營業(yè)稅等稅種由地方稅務(wù)部門向省申請暫緩繳納；5、國家對棚戶區(qū)規(guī)定的其他政策。

一、房屋更改條件：

1、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰,有房產(chǎn)證,無抵押貸款,不是有過戶時間規(guī)定的經(jīng)適房或小產(chǎn)權(quán)房。

2、業(yè)主健在,有民事行為能力。

3、過戶雙方自愿,或是按法定的程序。

二、房屋更裝程序：

1、主體拆改 房屋裝修第一步就是對主體進(jìn)行拆改,例如拆墻、砌墻等。

2、水電改造 主體拆改結(jié)束之后,接下來就是水電改造了,這是一個非常重要的步驟,因?yàn)槿绻@步出錯的話,則會對我們?nèi)蘸笊钣泻艽笥绊憽Ｍ瑫r,水電改造沒有做好的話,還存在一些安全隱患。

3、包立管 水電結(jié)束后,需使用到一些裝飾材料將下水管道給包裹起來,這樣才不會影響居室的美觀性。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

第二十三條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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內(nèi)容審核：侯承志律師

來源：中國法院網(wǎng)-停止棚改拆遷？國家一錘定音，今年起，老房子統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”辦！，