趙波青島報(bào)道

日前，青島制定《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的實(shí)施意見（征求意見稿）》，要求安置房品質(zhì)不得低于周邊商品住房水平，安置房規(guī)劃建設(shè)周期原則上要控制在36個(gè)月之內(nèi)。

城中村改造分拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合

城中村改造范圍為已批準(zhǔn)的國土空間規(guī)劃中城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的各類城中村，可納入城中村改造范圍。分拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三種改造模式。其中，拆除新建模式為對嚴(yán)重影響群眾生活和城市形象，特別是老城區(qū)內(nèi)臟亂差片區(qū)和城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域內(nèi)且項(xiàng)目能夠通過自身或在區(qū)域、市域范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)平衡的城中村，采取拆除新建方式，按照城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)管理。

整治提升模式指對拆除新建無法盈虧平衡的或因歷史文化風(fēng)貌保護(hù)等具有保留價(jià)值的城中村，優(yōu)先通過房屋修繕、配套完善、環(huán)境整治和節(jié)能改造等方式，按照文明城市標(biāo)準(zhǔn)開展經(jīng)常性整治提升和實(shí)施管理，守住安全底線。拆整結(jié)合模式指同一城中村范圍內(nèi)部分區(qū)域因公共利益需要確需拆除的，在征得居民同意的前提下，可先行對該區(qū)域按拆除新建模式進(jìn)行改造。對涉及歷史文化風(fēng)貌保護(hù)需要等暫不具備拆除條件的區(qū)域開展經(jīng)常性整治提升。

編制改造可行性分析報(bào)告

城中村改造，需編制城中村改造規(guī)劃計(jì)劃。市城中村改造主管部門組織有關(guān)部門和區(qū)（市）摸清全市城中村總量、分布等情況，研究制定2024-2028年改造規(guī)劃計(jì)劃，明確改造目標(biāo)、改造方式、資金籌措、組織實(shí)施等內(nèi)容。規(guī)劃計(jì)劃可根據(jù)實(shí)際情況予以調(diào)整。

開展調(diào)查摸底和盈虧平衡分析。區(qū)（市）城中村改造主管部門或鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)對擬改造城中村進(jìn)行房屋調(diào)查摸底和成本測算；并依據(jù)調(diào)查摸底、改造成本測算、土地初步配置、規(guī)劃等情況，進(jìn)行項(xiàng)目盈虧平衡分析。區(qū)（市）自然資源部門負(fù)責(zé)土地調(diào)查、土地價(jià)格測算、土地初步配置等工作。編制改造可行性分析報(bào)告。項(xiàng)目盈虧平衡分析完成后，區(qū)（市）政府確定的部門采取書面等方式征求改造范圍內(nèi)被搬遷居民的改造意愿，組織編制社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告，主要包括：對可能引發(fā)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行綜合研判，確定風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出防范措施和處置預(yù)案等。根據(jù)項(xiàng)目盈虧平衡分析、居民改造意愿匯總、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估等情況，組織編制《城中村改造可行性分析報(bào)告》。制定年度改造計(jì)劃。對已具備實(shí)施條件的項(xiàng)目，區(qū)（市）政府負(fù)責(zé)向市級主管部門申報(bào)納入城中村改造年度計(jì)劃。青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭，會(huì)同市發(fā)展改革、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃等部門聯(lián)合印發(fā)年度改造計(jì)劃，經(jīng)青島市政府批準(zhǔn)后按程序逐級上報(bào)，同意后組織實(shí)施。確有必要并經(jīng)上級主管部門同意后，年度改造計(jì)劃可按上述程序進(jìn)行調(diào)整。編制實(shí)施方案。年度計(jì)劃下達(dá)后，區(qū)（市）政府確定的部門負(fù)責(zé)編制《城中村改造實(shí)施方案》，主要包括：項(xiàng)目概況、盈虧平衡分析、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估、可行性分析報(bào)告、搬遷補(bǔ)償方案、安置區(qū)建設(shè)規(guī)模、搬遷和回遷計(jì)劃、資金保障計(jì)劃、設(shè)計(jì)方案等。

房屋補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償兩種方式

城中村改造一般采用房屋補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償（含房票補(bǔ)償）兩種方式。采用房屋補(bǔ)償?shù)模课菰诮桓稌r(shí)應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和住宅交付使用要求。采用貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)在房屋搬遷補(bǔ)償方案公告前明確資金來源，專款專用；其中采用房票補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)合理確定房票有效期、政策獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償房源庫，嚴(yán)格落實(shí)兌付資金來源，確保房票及時(shí)兌付。實(shí)施搬遷補(bǔ)償前，應(yīng)首先對被搬遷房屋或宅基地面積進(jìn)行認(rèn)定。認(rèn)定時(shí)應(yīng)以合法產(chǎn)權(quán)證明或建房批準(zhǔn)文件記載為準(zhǔn)。其中，宅基地面積的確認(rèn)，以土地權(quán)屬證書或其他合法批準(zhǔn)文件、司法文書載明的土地使用面積為準(zhǔn)；房屋建筑面積的確認(rèn)，以房屋權(quán)屬證書或其他合法批準(zhǔn)文件、司法文書載明的房屋建筑面積為準(zhǔn)；土地批準(zhǔn)用途為非居住用地、房屋性質(zhì)為非住宅的，以合法權(quán)屬證件載明的建筑面積為準(zhǔn)。被搬遷人不能提供相關(guān)證書、文件、司法文書，應(yīng)予補(bǔ)償?shù)模捎匈Y質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測量土地使用面積或房屋建筑面積后，村（居）兩委會(huì)議研究提出初步認(rèn)定意見，經(jīng)公示無異議后報(bào)街道單獨(dú)或與區(qū)（市）相關(guān)部門共同審核。

房屋補(bǔ)償差額部分宜控制在20平方米以內(nèi)

城中村改造過程中，選擇房屋補(bǔ)償?shù)模蛇x擇以合法宅基地面積為基準(zhǔn)或以合法宅基地上房屋為基準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，安置面積為應(yīng)安置面積與優(yōu)惠價(jià)購置面積之和。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際確定安置方式。選擇以合法宅基地面積為基準(zhǔn)補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)安置面積以宅基地面積為基本計(jì)算依據(jù)，可考慮合法二層及以上面積和一定比例的公攤補(bǔ)助（系數(shù)一般不大于上述面積之和的12%）；可結(jié)合搬遷時(shí)限要求，給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)面積（一般不大于30平方米）。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際確定。選擇以合法宅基地上房屋為基準(zhǔn)補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)安置面積為合法宅基地正房間數(shù)乘以相應(yīng)的系數(shù)（一般不小于每間35平方米，不大于每間45平方米）；或?yàn)榉课莺戏ńㄖ娣e，同時(shí)可考慮增加一定住房改善面積（一般不大于10平方米）。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際確定。應(yīng)安置面積還應(yīng)結(jié)合回遷安置建筑采用多層、高層情況由各區(qū)（市）根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體細(xì)化。實(shí)際安置面積大于應(yīng)安置面積的，差額部分由被搬遷居民按優(yōu)惠價(jià)格購買；實(shí)際安置面積小于應(yīng)安置面積的，差額部分由搬遷主體對被搬遷居民貨幣補(bǔ)差。差額部分宜控制在20平方米以內(nèi)。具體優(yōu)惠價(jià)格和貨幣補(bǔ)差標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際確定。

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償總金額以應(yīng)安置面積為基本計(jì)算依據(jù)，具體為被搬遷人應(yīng)安置面積乘以搬遷范圍周邊同類房屋評估單價(jià)計(jì)算的金額，同時(shí)可考慮獎(jiǎng)勵(lì)面積、宅基地上附屬物評估值。選擇房票補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償金外，各區(qū)（市）可結(jié)合轄區(qū)實(shí)際實(shí)施政策性獎(jiǎng)勵(lì)。房屋補(bǔ)償或貨幣補(bǔ)償費(fèi)用還包括房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)用，主要有搬遷費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)、按時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

來源：臨律-青島：城中村改造安置房品質(zhì)不得低于周邊商品住房，三年建完，，2021青島城中村改造