一、舊城改造拆遷補償大漲或助房價上漲

摘要：廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，通過在貨幣補償中增設(shè)“改造獎勵”明顯提高拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)?！吨笇?dǎo)意見》明確，舊城更新改造范圍內(nèi)的房屋被拆遷人今后可以選擇貨幣補償、就近安置和異地永遷3種補償安置方式。

廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，通過在貨幣補償中增設(shè)“改造獎勵”明顯提高拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)?！吨笇?dǎo)意見》明確，舊城更新改造范圍內(nèi)的房屋被拆遷人今后可以選擇貨幣補償、就近安置和異地永遷3種補償安置方式。

《指導(dǎo)意見》自公布之日起施行，有效期5年。其施行前已發(fā)布舊城更新改造決定或房屋拆遷公告的項目不適用該意見。

《指導(dǎo)意見》還明確可以實行搬遷時限獎勵制度。對于提前搬遷和按時搬遷，將給予不同的搬遷時限獎勵費，獎勵費標(biāo)準(zhǔn)控制在被拆遷房屋市場評估價的15%以內(nèi)。

對于拒絕拆遷的，《指導(dǎo)意見》明確，如簽訂補償安置協(xié)議的被拆遷人戶數(shù)達到或超過總戶數(shù)的2/3的，對逾期未達成拆遷補償協(xié)議的被拆遷人，拆遷人可向國土房管部門申請啟動拆遷裁決程序。

三種補償方式

貨幣補償：

增改造獎勵提高補償標(biāo)準(zhǔn)

按照新的政策，被拆遷人如果選擇貨幣補償方式，貨幣補償金額按照房地產(chǎn)市場評估價格確定。為鼓勵被拆遷人支持舊城更新改造工程，可由項目實施單位實行同一改造項目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的改造獎勵。住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價格。新的拆遷補償辦法通過“改造獎勵”提高了補償標(biāo)準(zhǔn)。

模擬案例：

假定舊城更新改造項目位于荔灣區(qū)“上下九-陳家祠-站前路”地段，該區(qū)域內(nèi)存量多層住房市場評估均價為7800元/平方米。如2009年12月該被拆遷房屋所處區(qū)位“新建普通商品住宅市場價格”為12800元/平方米，該項目的改造獎勵不得高于：(12800-7800)=5000元/平方米。被拆遷人可以拿到的貨幣補償總額可以在同等區(qū)位買到一手住房。

二、舊城改造補償標(biāo)準(zhǔn)提高或拉動周邊房價

多年來始終在舊城改造上“躡手躡腳”的廣州市,終于有了大展拳腳的跡象。

按照廣州市政府新近披露的一系列計劃,將在10年間完成舊城區(qū)約54平方公里的全面改造,涉及拆遷人群60萬人,僅拆遷所需資金將超過1000億元。如此同時,城中村的改造也將全面啟動,并計劃在3~5年時間完成52條城中村的升級改造。

如果一切都按照計劃得以實施,這將是廣州最大規(guī)模的一次動遷和城市改造。盡管舊城改造給市區(qū)房地產(chǎn)所騰出的巨大空間目前尚難以預(yù)計,但以保利(600048.SH)、富力(02777.HK)為代表的大型開發(fā)商,早已經(jīng)悄然潛入這一領(lǐng)域。

改造面積涉54平方公里

2009年12月21日,廣州市出臺了《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》,從而拉開舊城改造全面啟動的大幕。

幾日后,廣州市規(guī)劃部門披露了《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要(征求意見稿)》,劃定了舊城改造的范圍,即是指建設(shè)超過30年的歷史舊城。其范圍基本與1980年廣州建成區(qū)范圍一致,面積約54平方公里,其中更新改造重點在內(nèi)環(huán)路以內(nèi),面積約為33平方公里。

緊隨其后,廣州市國土房管部門于1月27日公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》,為舊城改造的拆遷補償提供標(biāo)準(zhǔn)。

廣州城建口幾大部門快速的連鎖反應(yīng)顯示,一場空前規(guī)模的城市“舊改”已籌劃妥當(dāng),“棋至中盤”,差的只是天量資金入場撬動這場空前的城市“革命”。

為此,廣州市規(guī)劃部門相關(guān)人士透露,由于需要數(shù)額如此巨大的資金,所以用以往單塊改造的方式進行舊城改造是很難達到資金平衡的,因此,此次舊城改造要通過街區(qū)整體改造、新區(qū)地塊與舊城地塊的聯(lián)動開發(fā)和區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)運營來實現(xiàn)改造資金的平衡;除此之外,還要利用市場機制多元化籌措資金,在政府引導(dǎo)下吸引市場資本的參與。此外,政府還將對參與改造的社會資金實施稅費減免和返還等優(yōu)惠政策,從而確保改造的順利推進。

補償與一手房持平

早在2005年,廣州市就已經(jīng)圍繞舊城改造展開各項工作,而改造的思路也幾經(jīng)轉(zhuǎn)變。最早期的改造方式為拒絕開發(fā)商介入,由政府投資進行小范圍試點改造。這種改造的方式問題在于,推進速度緩慢使廣州的舊城改造工作始終難以鋪開。

如果由開發(fā)商來成片改造,似乎可以解決一些問題,但“拆遷”就成為擋在中間的一塊大石頭。很早之前,廣州部分開發(fā)商就透露了愿意參與舊城改造的意愿,但有一個前提是:拆遷問題必須由政府予以解決。

三、舊城改造拆遷補償辦法出臺或看齊一手樓價

舊城房屋拆遷補償可看齊一手樓價

廣州舊城改造拆遷補償辦法出臺，補償增加改造獎勵，標(biāo)準(zhǔn)大幅提高

新快報記者黃穎

《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要》日前公布，舊城改造拆遷涉及60萬人，面臨拆遷的居民究竟能獲得怎樣的補償標(biāo)準(zhǔn)?這是市民關(guān)心的熱點。昨天，市國土房管局公布了《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)，《意見》在原來改造拆遷通常只按市場評估價的基礎(chǔ)上，增加了改造獎勵金，但規(guī)定總補償額不能高于同區(qū)域一手樓價。這使得舊城改造補償標(biāo)準(zhǔn)大幅上升，有望與一手樓價持平。

安置變化

原址回遷改為就近安置

《意見》明確，舊城改造有三種補償安置方式，原有的原址回遷方式改變?yōu)榫徒仓?，居民原地回遷的可能性較小。拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)仍然參考東濠涌拆遷方案，即按三部分補償——市場評估價、舊城區(qū)補償金和搬遷時限獎勵費(后面兩部分補償合稱改造獎勵)，但總補償額不高于同區(qū)域新建普通商品房市場價。這就意味著未來舊城改造拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)會與同區(qū)域一手樓價接近。

市國土房管局稱，《意見》曾選取了越秀區(qū)東濠涌整治項目和荔灣區(qū)寶盛沙地二期舊城改造項目作為試點。這就意味著未來舊城改造拆遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)會與東濠涌整治項目等相似，其拆遷補償費會與周邊一手樓價持平。據(jù)悉，東濠涌拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)最高達到1.3萬多元/平方米，與當(dāng)時周邊一手樓價持平。

只一套房

拆遷后最低補償40平方米

《意見》加大了對低收入家庭拆遷補償?shù)牧Χ?。對于符合廣州市低收入家庭條件的家庭，如果被拆遷房屋是唯一產(chǎn)權(quán)，其最低補償面積為40平方米，即小于40平方米的房子也可以按40平方米來補償。其中符合低收入家庭住房保障條件的廣州城鎮(zhèn)戶籍居民可以選擇就近安置，符合低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)的則可以選擇貨幣補償。

另外，即使不是低收入家庭的廣州城鎮(zhèn)居民，只要是被拆遷人是唯一產(chǎn)權(quán)住宅，如果選擇異地永遷也可以按最低40平方米標(biāo)準(zhǔn)來補償。

無房產(chǎn)證

符合辦證難房屋照樣補償

據(jù)悉，以往不少合法的住房因為沒有房產(chǎn)證而無法享受拆遷補償優(yōu)惠。對此《意見》明確，凡是符合《轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局關(guān)于解決我市歷史遺留的辦理房地產(chǎn)證問題若干意見的通知》的辦證難住房，即使沒有領(lǐng)到房產(chǎn)證，也視為領(lǐng)取房產(chǎn)證的標(biāo)準(zhǔn)來補償。

防釘子戶

2/3戶數(shù)簽字后可申請強拆

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內(nèi)容審核：張曙光教授

來源：頭條-舊城改造拆遷補償大漲或助房價上漲，