一、徐州農(nóng)村拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

一、徐州豐縣農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。

(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。

(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。

最后有幾點(diǎn)需要溫馨提醒：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0;

3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

二、徐州市拆遷貨幣補(bǔ)償方式：

1、房屋價(jià)值補(bǔ)償

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同產(chǎn)權(quán)交換一樣，不過增加了一項(xiàng)：即計(jì)算補(bǔ)償金時(shí)將公攤補(bǔ)助面積計(jì)算在內(nèi)一同作價(jià)。

2、臨時(shí)安置費(fèi)和搬遷費(fèi)

參照以上標(biāo)準(zhǔn)，僅支付12個(gè)月臨時(shí)安置費(fèi)，搬遷費(fèi)與產(chǎn)權(quán)交換式搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同。

3、其他補(bǔ)償項(xiàng)目

對(duì)貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補(bǔ)助、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專修、家電移機(jī)補(bǔ)償?shù)取?

①、集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償

目前，集體土地征收矛盾越來越突出，我國還沒有專門制定一項(xiàng)為集體土地和房屋征收規(guī)范性的法律、法規(guī)，農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍散見于土地管理法及地方性法規(guī)，但補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，顯然不符合實(shí)際農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。國家相關(guān)法制部門正在制定當(dāng)中，具體什么時(shí)間實(shí)施，尚不可知。為便于做好拆遷工作，各縣市在參照國家法規(guī)情況下，因地制宜，自行制定并提高了相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如河北省出具了冀政(2008)32號(hào)文件。農(nóng)村征收拆遷包括農(nóng)用地和宅基地兩個(gè)方面，下面一一分述：

②、農(nóng)村宅基地房屋補(bǔ)償

因國家正在抓緊制定集體土地和房屋征收拆遷補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)，目前仍按生效的法律、法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)償，宅地地上房屋僅作為附著物予以補(bǔ)償。相信新的法規(guī)出臺(tái)后，可能完全參照國有土地房屋征收補(bǔ)償項(xiàng)目予以賠償，再次我們將拭目以待。在這里我只是簡單估算應(yīng)該補(bǔ)償項(xiàng)目：

1、宅基地補(bǔ)償費(fèi);

2、房屋補(bǔ)償費(fèi)及裝修費(fèi);

3、安置費(fèi)和搬遷費(fèi);

4、困難補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì);

5、房屋內(nèi)各項(xiàng)家電移機(jī)補(bǔ)償;

6、非住宅房屋營運(yùn)損失補(bǔ)償?shù)取?

③農(nóng)用地征收補(bǔ)償：

1、土地補(bǔ)償費(fèi)：計(jì)算方式：各政府因地制宜制定出各地區(qū)土地征收的價(jià)格(區(qū)片價(jià))，乘以被征收土地的面積，就是土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。未利用地按區(qū)片價(jià)的60%執(zhí)行。河北省區(qū)片價(jià)見《河北省人民政府關(guān)于實(shí)行征地地區(qū)片價(jià)的通知》。如果以國家工程需要征收，則按新出臺(tái)政策再詳盡實(shí)施，未出臺(tái)具體細(xì)則的，一般按被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值16倍支付土地補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)原則上20%歸村集體所有，80%歸承包人所有。

2、安置補(bǔ)助費(fèi)：此補(bǔ)償項(xiàng)目一般和土地補(bǔ)償費(fèi)合并計(jì)算，見國土資見(2004)238號(hào)文件規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按30倍計(jì)算。如果分開計(jì)算的話，安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則按被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值14倍。此費(fèi)用專款專用，用于補(bǔ)助需安置的人員。如果是由村集體組織負(fù)責(zé)安置被征收土地人員的，該費(fèi)用由村集體統(tǒng)一使用和安置。

3、青苗補(bǔ)償費(fèi)或附著物補(bǔ)償：青苗補(bǔ)償費(fèi)按征地時(shí)當(dāng)季作物的產(chǎn)值計(jì)算。地上附著物補(bǔ)償費(fèi)亦由各社區(qū)市政府出具具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。以石家莊市為例，石家莊市政府以石函辦(2007)27號(hào)文件出具《石家莊征收集體土地青苗和地上建筑物附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》。其他市縣也均有此規(guī)定。被征收人可依據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算這兩項(xiàng)費(fèi)用。需要注明的是該兩項(xiàng)費(fèi)用均屬土地承包者或附著物所有者全部所有，集體組織不能要求分割。

④徐州市城中村改造拆遷補(bǔ)償

城中村改造是最近幾年政府倡導(dǎo)一種提高城市職能，改善城市環(huán)境的一項(xiàng)利國利民政策，其拆遷與國有土地上房屋征收拆遷、農(nóng)村集體土地征收拆遷有本質(zhì)區(qū)別。城中村改造拆遷是由政府倡導(dǎo)、開發(fā)商投資、村民自主拆遷一種三方結(jié)合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。而國有土地征收拆遷和農(nóng)村集體土地征收拆遷，是以政府名義進(jìn)行的拆遷，其拆遷主體具有本質(zhì)的區(qū)別。城中村改造拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目，因村而異，一村一策，各城中村根據(jù)自身的條件和經(jīng)濟(jì)狀況，通過村民代表大會(huì)或村民大會(huì)討論通過補(bǔ)償方案確定。但大體上分那么以下幾個(gè)項(xiàng)目：

1、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導(dǎo)和決定的補(bǔ)償方式，這是底線，不能低于此標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然各村基本參照此標(biāo)準(zhǔn)履行，也有各別村甚至?xí)岣哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如：將300平方米以套內(nèi)面積發(fā)給本集體組織村民。

2、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)：臨時(shí)安置費(fèi)按15元/平方米計(jì)算，搬遷費(fèi)按10元/平方米，按兩次計(jì)算;這是截至2011年的標(biāo)準(zhǔn)。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項(xiàng)數(shù)額進(jìn)行了提高。城中村改造補(bǔ)償想必也會(huì)參考此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)提高。

3、地上房屋補(bǔ)償款及裝修款：無明確具體標(biāo)準(zhǔn)可供參考，一般由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定，當(dāng)然評(píng)估機(jī)構(gòu)有評(píng)估具體標(biāo)準(zhǔn)。屋內(nèi)裝修補(bǔ)償基本類似。

4、停產(chǎn)停業(yè)損失：該項(xiàng)費(fèi)用主要很對(duì)營運(yùn)性行房屋進(jìn)行的補(bǔ)償，如對(duì)沿街門簾、在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進(jìn)行的停業(yè)期間內(nèi)補(bǔ)償?shù)膿p失，一般由協(xié)商確定或評(píng)估確定。

5、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)：各村制定各村獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，不能統(tǒng)一。

6、電器移機(jī)費(fèi)：一般按市場價(jià)位進(jìn)行補(bǔ)償，目前家用電器移機(jī)費(fèi)：空調(diào)200元一臺(tái);有線電視150元一戶;電話移機(jī)88元一部;熱水器100元一臺(tái)等等。如拆遷時(shí)市場價(jià)格提高也相應(yīng)提高補(bǔ)償。

二、徐州房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

一般情況下，徐州企業(yè)拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)如下：1、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)。自主搬遷的，按每平方米20元的搬遷費(fèi)，2次來算；2、臨時(shí)安置費(fèi)按平方米25元來算，逾期12月內(nèi)的，每月增加百分之50。預(yù)期12個(gè)月以上24個(gè)月以下的，從第13個(gè)月起每月增加百分之75。逾期24個(gè)月以上的，從第25個(gè)月起每月增加百分之100。

二、農(nóng)村新建城中村宅基地有怎樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)？

1、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導(dǎo)和決定的補(bǔ)償方式，這是底線，不能低于此標(biāo)準(zhǔn)。各村基本參照此標(biāo)準(zhǔn)履行，也有個(gè)別村甚至?xí)岣哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如：將300平方米以套內(nèi)面積發(fā)給本集體組織村民。2、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)：臨時(shí)安置費(fèi)按15元/平方米計(jì)算，搬遷費(fèi)按10元/平方米，按兩次計(jì)算;這是截至2011年的標(biāo)準(zhǔn)。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項(xiàng)數(shù)額進(jìn)行了提高。城中村改造補(bǔ)償想必也會(huì)參考此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)提高。3、地上房屋補(bǔ)償款及裝修款：無明確具體標(biāo)準(zhǔn)可供參考，一般由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定，當(dāng)然評(píng)估機(jī)構(gòu)有評(píng)估具體標(biāo)準(zhǔn)。屋內(nèi)裝修補(bǔ)償基本類似。4、停產(chǎn)停業(yè)損失：該項(xiàng)費(fèi)用主要針對(duì)營運(yùn)性房屋進(jìn)行的補(bǔ)償，如對(duì)沿街門簾、在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進(jìn)行的停業(yè)期間內(nèi)補(bǔ)償?shù)膿p失，一般由協(xié)商確定或評(píng)估確定。5、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)：各村制定各村獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，不能統(tǒng)一。6、電器移機(jī)費(fèi)：一般按市場價(jià)位進(jìn)行補(bǔ)償，目前家用電器移機(jī)費(fèi)：空調(diào)200元一臺(tái);有線電視150元一戶;電話移機(jī)88元一部;熱水器100元一臺(tái)等等。如拆遷時(shí)市場價(jià)格提高也相應(yīng)提高補(bǔ)償。7、其他補(bǔ)償或補(bǔ)助：各村根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)或參考以上標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，另行對(duì)困難住戶或另行支付和補(bǔ)償費(fèi)用，這主要由村集體組織通過補(bǔ)償方案確定，因村而定。8、城中村改造拆遷是由政府倡導(dǎo)、開發(fā)商投資、村民自主拆遷一種三方結(jié)合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。而國有土地征收拆遷和農(nóng)村集體土地征收拆遷，是以政府名義進(jìn)行的拆遷，其拆遷主體具有本質(zhì)的區(qū)別。要根據(jù)國家實(shí)行“同地同價(jià)”的基礎(chǔ)因村而異，綜合制定出合理的補(bǔ)償方案。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、2021年徐州市拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：房屋拆遷補(bǔ)償按照拆除合法建筑面積為依據(jù)。被拆遷房屋建筑面積，指房屋所有權(quán)證載明的建筑面積。對(duì)直管、自管居住房租約中未標(biāo)明建筑面積的，按有法定資質(zhì)的房屋面積測繪機(jī)構(gòu)實(shí)際測量的建筑面積為依據(jù)。對(duì)于房改出售的公有住房，拆遷當(dāng)事人認(rèn)為實(shí)際建筑面積大于房屋所有權(quán)證登記的建的，可以自行委托本市有法定資質(zhì)的房屋面積測繪機(jī)構(gòu)認(rèn)定。對(duì)于超出房屋所有權(quán)證登記面積的部分，由拆遷人將評(píng)估價(jià)的80%補(bǔ)償給被拆遷人、20%補(bǔ)償給原房改售房單位。房屋面積測繪機(jī)構(gòu)認(rèn)定被拆除房屋面積時(shí)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家測繪標(biāo)準(zhǔn)，符合原設(shè)計(jì)意圖，且單幢建筑分戶的建筑面積之和不得超過該幢建筑的總建筑面積。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除本辦法第二十五條第三款、第二十七條第二款規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。.實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償?shù)慕痤~，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。具體評(píng)估規(guī)則由政府公布。

法律依據(jù)：《徐州市房屋拆遷管理?xiàng)l例及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》第二十一條：房屋拆遷補(bǔ)償按照拆除合法建筑面積為依據(jù)。被拆遷房屋建筑面積，指房屋所有權(quán)證載明的建筑面積。對(duì)直管、自管居住房租約中未標(biāo)明建筑面積的，按有法定資質(zhì)的房屋面積測繪機(jī)構(gòu)實(shí)際測量的建筑面積為依據(jù)。對(duì)于房改出售的公有住房，拆遷當(dāng)事人認(rèn)為實(shí)際建筑面積大于房屋所有權(quán)證登記的建的，可以自行委托本市有法定資質(zhì)的房屋面積測繪機(jī)構(gòu)認(rèn)定。對(duì)于超出房屋所有權(quán)證登記面積的部分，由拆遷人將評(píng)估價(jià)的80%補(bǔ)償給被拆遷人、20%補(bǔ)償給原房改售房單位。

房屋面積測繪機(jī)構(gòu)認(rèn)定被拆除房屋面積時(shí)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家測繪標(biāo)準(zhǔn)，符合原設(shè)計(jì)意圖，且單幢建筑分戶的建筑面積之和不得超過該幢建筑的總建筑面積。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《徐州市房屋拆遷管理?xiàng)l例及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》第二十二條：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除本辦法第二十五條第三款、第二十七條第二款規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。.

《徐州市房屋拆遷管理?xiàng)l例及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》第二十三條：實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償?shù)慕痤~，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。具體評(píng)估規(guī)則由政府公布。

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內(nèi)容審核：張小華律師

來源：中國法院網(wǎng)-徐州農(nóng)村拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，