集體土地房屋征收拆遷是指依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予合法補(bǔ)償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。

2、集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別

征地拆遷是指國家因公共利益的需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)將集體所有地土地征為國有后，對原集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，并給予補(bǔ)償?shù)男袨椤３鞘蟹课莶疬w是指因城市建設(shè)項(xiàng)目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，按照協(xié)議實(shí)施房屋拆遷的行為。我國法律規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或征用。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。國有土地地上建筑物的拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇，適用國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。而農(nóng)民集體所有土地地上建筑物的拆遷，屬于集體土地征收中房屋拆遷范疇，適用《土地管理法》有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定。房屋拆遷管理部門和國土資源管理部門分別是城市房屋拆遷和集體土地征收中房屋拆遷的主管機(jī)關(guān)。由此可見，集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質(zhì)的拆遷活動，其各自遵循不同的程序和規(guī)則來實(shí)施。由于農(nóng)村與城市之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大，很難制定一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，致使集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補(bǔ)償安置方面存在高低不等的標(biāo)準(zhǔn)，在拆遷中，兩種補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的選擇適用，往往成為當(dāng)事人各方爭議的一個(gè)焦點(diǎn)。

3、集體土地房屋拆遷是否可以強(qiáng)制拆遷?

可以申請法院強(qiáng)制拆遷。根據(jù)《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》第十六條規(guī)定：拆遷人和被拆遷人在拆遷公告確定的搬遷期限內(nèi)經(jīng)協(xié)商達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，可以向所在地的縣(市)區(qū)人民政府申請裁決。裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理裁決申請之日起三十日內(nèi)依法作出書面裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期拒不履行裁決確定的義務(wù)，又不申請行政復(fù)議或提起行政訴訟的，作出裁決的機(jī)關(guān)可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全。

4、征收集體所有土地房屋拆遷的安置方式主要有幾種?

征收集體所有土地房屋拆遷的安置方式主要有三種：調(diào)產(chǎn)安置、貨幣安置和遷建安置。其中，遷建安置方式只能在縣(市)區(qū)人民政府確定的部分地區(qū)適用。鄞州區(qū)范圍可實(shí)行遷建安置的地點(diǎn)，已由《關(guān)于公布征收集體所有土地房屋拆遷宜遷建安置地點(diǎn)的通知》(鄞政發(fā)【2007】45號)文件確定。

5、集體土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的問題

(1)依法辦理征地審批手續(xù)。因建設(shè)項(xiàng)目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準(zhǔn)征收。我國《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)化建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。依照法律規(guī)定因建設(shè)項(xiàng)目需要用地的首先應(yīng)將集體土地征為國有，如項(xiàng)目建設(shè)不把集體土地依法征收為國有土地就實(shí)施房屋拆遷，從根本上違背了我國土地管理法的基本規(guī)定，沒有土地征收審批手續(xù)，就沒有拆遷集體土地上房屋的合法根據(jù)，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。

(2)征地管理部門按征地被批準(zhǔn)方案實(shí)施并發(fā)布拆遷公告。征收土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的范圍內(nèi)予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)包括批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、人員安置辦法和辦理征土補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋绕涫羌w土地征收中需拆遷房屋的，應(yīng)在公告中明確被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。同時(shí)可通知有關(guān)部門在拆遷用地范圍內(nèi)暫停辦理戶口的遷入、分戶;房屋的買賣、交換、翻建、租賃、抵押;核發(fā)營業(yè)執(zhí)照等事宜。

(3)拆遷主體要有合法的資格并按程序規(guī)定拆遷。在征收集體土地房屋拆遷過程中，有些拆遷主體是縣、區(qū)政府，有些是鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府，還有的是無拆遷資質(zhì)的有關(guān)部門，拆遷主體比較混亂，實(shí)際操作很不規(guī)范。目前，雖然對集體土地征收房屋拆遷我國還沒有一部可操作性的法律法規(guī)，但根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)還是應(yīng)按照土地管理法的相關(guān)規(guī)定由縣、區(qū)以上國土資源管理部門組織實(shí)施拆遷或委托縣、區(qū)級國土資源管理部門實(shí)施拆遷為宜。而對房屋拆遷的程序具體可以參照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(4)拆遷并進(jìn)行房屋市場評估、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一。由于集體土地征收中房屋拆遷，沒有一部較完善、完備的法律法規(guī)，且對房屋拆遷的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)又不適用城市房屋拆遷的規(guī)定，所以造成拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。有的農(nóng)戶在期限內(nèi)搬遷而所得補(bǔ)償不如后搬遷的農(nóng)戶，使拆遷工作增加難度，拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾，造成農(nóng)戶到處上訪、哄鬧，造成社會不穩(wěn)定因素。為此，對集體土地征收中房屋拆遷，可根據(jù)拆一還一，不低于原來水平的原則，按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積的大小給予合理的補(bǔ)償，或由政府統(tǒng)一籌建安置房或農(nóng)民公寓、有條件的附近安排宅基地等進(jìn)行合理安排安置。對集體土地上的房屋進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)征求農(nóng)戶意見，提供由三家具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的，三級以上的房地產(chǎn)評估資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，由被拆遷人優(yōu)先選擇評估機(jī)構(gòu)，對收征地上的被拆遷房進(jìn)行市場評估。

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內(nèi)容審核：張小華律師

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