一、農(nóng)村宅基地翻建政策

宅基地老房是可以翻建的，但是要符合以下幾個(gè)條件：

1.翻建新房需要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)貙徟?

隨著相關(guān)宅基地規(guī)定的出臺(tái)，農(nóng)村不管是新建還是翻建新房都必須要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的審批，也就是鎮(zhèn)上，審批經(jīng)過(guò)之后，才能在自己家里的宅基地建設(shè)房屋。

2.所建設(shè)的房屋不得超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，翻建房屋不得超過(guò)規(guī)定的三層以上，并且總高度不能超過(guò)13.2米，這主要是考慮到農(nóng)村建設(shè)高層建筑很多建筑隊(duì)沒(méi)有資質(zhì)，建設(shè)的樓房不標(biāo)準(zhǔn)，存在安全隱患，村里自然也不會(huì)同意。

一、農(nóng)村拆遷怎樣安排居民戶口

目前，我國(guó)法律對(duì)農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償方式一般有貨幣補(bǔ)償和房屋安置兩種，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。1、農(nóng)村房屋拆遷貨幣補(bǔ)償：拆遷農(nóng)村宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。房屋重置成新價(jià)的評(píng)估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由市國(guó)土房管局制定并公布。也就是說(shuō)，以貨幣補(bǔ)償?shù)模唧w補(bǔ)償辦法還需要進(jìn)一步確定。2、農(nóng)村房屋拆遷房屋安置：拆除宅基地上房屋以國(guó)有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照《集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定確定拆遷補(bǔ)償款，并與安置房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)款結(jié)算差價(jià);但是如果被拆遷人安置的房屋是經(jīng)濟(jì)適用房的，則不需要按照此規(guī)定來(lái)處理。被拆遷人的安置房面積如何計(jì)算呢?根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)作為拆遷人實(shí)施拆遷，以本集體建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋安置被拆遷人的，經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論通過(guò)并報(bào)鄉(xiāng)(民族鄉(xiāng))、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)后，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結(jié)合被拆遷人家庭人口情況安置。具體還需要看當(dāng)?shù)厥侨绾我?guī)定的，以哪個(gè)為主要標(biāo)準(zhǔn)。

二、農(nóng)村房屋翻蓋的新政策

1、不管新建、翻新，要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的審批，獲得宅基地使用權(quán)、建設(shè)用地許可、施工許可等證件，才可以進(jìn)行翻蓋新房。未經(jīng)過(guò)審批手續(xù)私自翻蓋房屋，嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)是屬于違法建筑。

2、目前宅基地審批都是有相關(guān)條件的，只有達(dá)到后村委會(huì)才可能審批，這些條件之中，“一戶一宅”是最基本的，如果不符合這些條件，未來(lái)想在老屋翻蓋新房，就是不符合規(guī)定。

3、《農(nóng)村住房建設(shè)技術(shù)政策》支付寶，農(nóng)村房屋布局分垂直分房（建筑層數(shù)2-3層）和水平分戶（4-5層），每層高度不得超過(guò)3.3米，如果翻蓋的樓層達(dá)和高度如果超過(guò)了相關(guān)規(guī)定，就會(huì)存在很大的危險(xiǎn)性，房屋也可能面臨著被拆掉的風(fēng)險(xiǎn)。

4、按國(guó)家相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村的房屋和宅基地是嚴(yán)禁私下交易的，只有本村人的戶口，才能享有宅基地的使用權(quán)，所以如果村集體成員，就不能夠隨便翻蓋新房。

5、因?yàn)槔^承、分戶等原因，導(dǎo)致了原房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬存在爭(zhēng)議，這樣的房屋在翻蓋前，需要明確到產(chǎn)權(quán)，消除爭(zhēng)議，否則這樣的房屋不能夠翻蓋成新房。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)民法典》

第三百六十二條宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第三百六十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

第三百六十四條宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。

第三百六十五條已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。

二、農(nóng)村宅基地不能翻建

以下的九種情況，不管是進(jìn)行翻修還是翻建都是不被允許的，甚至還存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

1、不符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的。

2、審批手續(xù)未通過(guò)的。

3、水資源保護(hù)區(qū)或生態(tài)保護(hù)區(qū)。

4、農(nóng)用地未轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。

5、在基本農(nóng)田上建設(shè)房屋。

6、建新不拆舊或者一戶多宅。

7、原有住宅被認(rèn)定為違建不允許進(jìn)行翻修。

8、異地申請(qǐng)宅基地建房，但未將原有宅基地退還。

9、超出宅基地使用標(biāo)準(zhǔn)建房。

具體如下：

一、不符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的

農(nóng)村自建房，不管是自有宅基地還是新申請(qǐng)宅基地，都必須符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃。而如果不符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃，是不允許進(jìn)行翻修或者翻建的。

二、審批手續(xù)未通過(guò)的

農(nóng)村自建房的手續(xù)審批越來(lái)越嚴(yán)格。可能許多農(nóng)民朋友認(rèn)為自建房的審批太過(guò)繁瑣，但是審批是關(guān)系著土地的使用、自然資源的持續(xù)發(fā)展等，自然審批就會(huì)變得繁瑣得多。而如果審批手續(xù)未能通過(guò)，是不允許進(jìn)行翻修或者翻建的。

三、水資源保護(hù)區(qū)或生態(tài)保護(hù)區(qū)

在水資源保護(hù)區(qū)或者生態(tài)保護(hù)區(qū)，是不允許進(jìn)行房屋的翻修或者翻建的。如果在保護(hù)區(qū)未成立之前就已經(jīng)有了房屋，自然可以居住。但是翻修翻建是不被允許的，像這種情況，如果房屋確實(shí)年久失修，可以向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)新的宅基地進(jìn)行修建，而不允許在原地進(jìn)行翻建。

四、農(nóng)用地未轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地

耕地對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)是口糧的根本，對(duì)于國(guó)家同樣也是如此。農(nóng)用地未轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地是不允許進(jìn)行房屋的修建的，在非建設(shè)用地上修建房屋屬于違法行為，任何人都不能亂建房屋。

五、在基本農(nóng)田上建設(shè)房屋

基本農(nóng)田是不允許修建任何固定建筑的。在基本農(nóng)田上修建房屋，即使修建完成，也會(huì)被強(qiáng)制拆除。

六、建新不拆舊或者一戶多宅

一戶一宅地農(nóng)村住房的基本政策。在進(jìn)行新房的修建需要對(duì)舊房進(jìn)行拆除，建新房面不拆舊房不被允許，而且堅(jiān)決不允許有一戶多宅的現(xiàn)象存在，杜絕農(nóng)村土地的濫用、亂用。

七、原有住宅被認(rèn)定為違建不允許進(jìn)行翻修

而如果原有的住宅就被認(rèn)定為違章建筑，是不允許進(jìn)行翻修和翻建的。可能因?yàn)槟承┰颍徽J(rèn)定為違章建筑的同時(shí)，也沒(méi)有強(qiáng)制拆除，像這種房屋是不允許進(jìn)行翻修或者翻建的。如果一旦拆除后，是堅(jiān)決不允許修建的。

八、異地申請(qǐng)宅基地建房，但未將原有宅基地退還

在異地申請(qǐng)宅基地建房，而原先的宅基地沒(méi)有退還原來(lái)所在的村集體，像這種情況是不允許進(jìn)行房屋的修建的。像這種情況，同樣是違背了“一戶一宅”的政策。

九、超出宅基地使用標(biāo)準(zhǔn)建房

每個(gè)省份都有自己的宅基地使用政策，各個(gè)省份根據(jù)人口和耕地的占比不同，宅基地的使用標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。但是如果超出宅基地使用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建房，同樣也是不允許的。如果一意孤行的建房，可能會(huì)影響到不動(dòng)產(chǎn)的登記與確權(quán)。

法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第四十一條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第六十二條

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

三、農(nóng)村宅基地房屋翻建規(guī)定

法律分析：農(nóng)房翻建時(shí)必須符合的幾個(gè)條件：

1、辦理翻建手續(xù)。現(xiàn)在農(nóng)村不論是房屋新建還是翻建，都必須向相關(guān)部門提交申請(qǐng)，在獲得批準(zhǔn)手續(xù)后才能建造房屋，私下建造或翻新房屋都是不合法的。

2、無(wú)重建記錄。農(nóng)村房屋進(jìn)行裝修，原則上只有一次機(jī)會(huì)申請(qǐng)維修和再建設(shè)，若是房屋之前已經(jīng)有翻建記錄，一般都不會(huì)允許第二次翻建。

3、當(dāng)?shù)卦试S翻建。允許在當(dāng)?shù)刂亟ㄞr(nóng)村住房也是一個(gè)先決條件。否則翻建的房屋就會(huì)被認(rèn)定成違章建筑，并有被拆毀的危險(xiǎn)。

4、重建符合政策規(guī)劃。獲得批準(zhǔn)程序后，施工應(yīng)嚴(yán)格按照審批程序進(jìn)行，符合一戶一宅的原則。翻建后，房屋不得超過(guò)當(dāng)?shù)亟ㄖ课莸拿娣e和高度標(biāo)準(zhǔn)，原有的宅基地位置不得更改。

5、申請(qǐng)人身份明確。農(nóng)村土地的所有權(quán)掌握在村集體手中。農(nóng)民只有使用它的權(quán)利。農(nóng)村宅基地分配給農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員。非本村的內(nèi)部組織人員不享受重建房屋的機(jī)會(huì)。

6、房屋所有權(quán)明確。在翻新房屋時(shí)，房屋的所有權(quán)必須明確，不得有任何爭(zhēng)議，否則審批程序無(wú)法順利完成。

7、未改變土地性質(zhì)。農(nóng)村宅基地是農(nóng)民家庭住房建設(shè)用地，不能改變其性質(zhì)，不能建成廠房等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第三百六十二條 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第三百六十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

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內(nèi)容審核：趙明媛律師

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