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拆遷土地使用權補償方法，國家出讓土地拆遷補償方式:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-07 14:34:02
作者：
圣運律師
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拆遷土地使用權補償方法,國家出讓土地拆遷補償方式,1、貨幣補償貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由

拆遷土地使用權補償方法，國家出讓土地拆遷補償方式:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷土地使用權補償方法,國家出讓土地拆遷補償方式

1、貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產權置換

產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。

產權置換分為兩種形式：

異地安置。異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。

回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

3、結合型補償

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。

由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

5、法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

一、國有出讓土地的使用權轉讓條件

1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

2、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；

3、建成的房屋必須有房屋所有權證書。

《房地產轉讓管理規定》第10條又將上述條件重復規定，這使得出讓的國有土地使用權轉讓的法律條件有了明確的法律依據，凡是未交納全部土地使用權出讓金、未取得土地使用權證書、未達到法定投資條件的土地使用權的轉讓均認為無效，將發生轉讓合同無效的法律后果。設定轉讓條件的目的一是確保土地使用權轉讓的合法性，二是防止囤積土地和炒買炒賣行為。1995年5月6日《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規范國有土地的交易活動，制止炒賣土地的內容同樣是這一立法目的的考慮。

二、國有土地出讓拆遷補償標準

國有土地出讓拆遷補償標準如下：

1、征收耕地補償標準。旱田平均每畝補償5.3萬元。水田平均每畝補償9萬元。菜田平均每畝補償15萬元；

2、征收基本農田補償標準。旱田平均每畝補償5.8萬元。水田平均每畝補償9.9萬元。菜田平均每畝補償15.6萬元；

3、征收林地及其他農用地平均每畝補償13.8萬元；

4、征收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償13.6萬元；

5、征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條

國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、國有劃撥土地拆遷有補償么

法律分析：國有劃撥土地拆遷是有補償的。國有土地使用權的取得有兩種方式，一種是轉讓，另一種是贈送。在劃撥土地上建設的合法房屋被拆遷時，應當按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定進行評估和補償。根據最高法院對山東省最高人民法院函的批復，對劃撥土地上未建房的閑置土地，按照周邊土地市場價格評估補償。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、關于出讓土地的拆遷補償

1、征收房屋造成的停產停業損失的補償，市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵，出讓土地房屋有房產證，拆遷賠償也參照《城市房屋拆遷管理條例》進行補償;

2、以出讓方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然無償取得出讓土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回出讓土地使用權，并可依法出讓。

3、因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對出讓土地使用權無償收回，并可依法出讓。無償收回出讓土地使用權的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。

4、目前房地產開發用地取得方式主要有兩種：國有劃撥和國有出讓，出讓土地是指開發商以有償的方式取得土地，并且根據評估地價的相關比例支付了土地出讓金，國有劃撥土地使用權沒有使用期限，國有出讓土地使用權有土地使用年限的限定。如普通住宅的使用年限為70年，商業用房40年，綜合用房50年等等。

拆遷安置房土地出讓金如何算

法律咨詢解答

1、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

2、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

3、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

相關法律規定

《中華人民共和國城市房地產管理法》第六條，為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。

關于拆遷補償的計算標準有哪些

拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有如下幾種方式：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

征地補償和土地出讓金有什么區別

征地補償土地出讓金的區別是：

1.土地補償金是政府征收土地時給使用土地的集體或農民的補償款。土地出讓金是政府國土資源部門（出讓人）向土地受讓方（用地人）收取的土地使用權交易價款。

2.前者是政府征收土地，后者是政府出讓土地。

相關的法律規定：

（1）關于土地征收的法律規定有：

1.《土地管理法》第四十三條規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。

2.《土地管理法》第四十七條規定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

（2）關于土地出讓以及出讓金的法律規定有：

1.《土地管理法》第五十四條規定，建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地。

2.《土地管理法》第五十五條規定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。

國有土地的拆遷補償怎么算

1、要看當地政府公布的補償安置方案，原則上按公布標準進行補償。政府不公布補償標準則違法，可通過申請政府信息公開的方式知曉補償安置標準。

2、在此之前，不要輕易簽訂補償協議。及時對征收項目用地的審批、立項、規劃等方面進行審查，通過法律規定的復議或訴訟程序以及合理談判方式，爭取提高補償。

拆遷補償國有土地怎么征收

1、要看當地政府公布的補償安置方案，原則上按公布標準進行補償。政府不公布補償標準則違法，可通過申請政府信息公開的方式知曉補償安置標準。

五、劃撥土地拆遷賠償

法律分析：1、土地使用權行政劃撥是由政府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

2、以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，并可依法出讓。

3、因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。

4、好多人都搞不清楚行政劃撥土地和出讓土地的區別，實際上兩者是有質的區別的，而且在拆遷賠償時也是有區別的。

5、目前房地產開發用地取得方式主要有兩種：國有劃撥和國有出讓。劃撥土地是指開發商在當初獲得土地的時候是無償獲取的，沒有向國家繳納過土地出讓金;出讓土地是指開發商以有償的方式取得土地，并且根據評估地價的相關比例支付了土地出讓金。

6、兩者的主要區別是，國有劃撥土地使用權沒有使用期限，國有出讓土地使用權有土地使用年限的限定。如普通住宅的使用年限為70年，商業用房40年，綜合用房50年等等。

7、關于拆遷補償問題，行政劃撥土地，土地所有權還是屬于國家的，劃撥的時候一般是不用付款的，所以拆遷的時候一般是沒有補償的，但土地轉讓是需要付款的，但拆遷時也是有補償的。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。