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拆遷補償款是不是土地使用權，拆遷對土地使用權的補償:今日土地征收拆遷補償更新

發布時間：
2024-12-05 13:40:37
作者：
圣運律師
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拆遷補償款是不是土地使用權,拆遷補償是針對建筑物還是土地使用權,拆遷補償是針對建筑物進行的，具體按照建筑物的建筑面積來計算。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定，拆遷補償主要包括被征收房屋價值的補償、搬遷與臨時安置的補償以及停產停

拆遷補償款是不是土地使用權，拆遷對土地使用權的補償:今日土地征收拆遷補償更新

一、拆遷補償款是不是土地使用權,拆遷補償是針對建筑物還是土地使用權

拆遷補償是針對建筑物進行的，具體按照建筑物的建筑面積來計算。
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定，拆遷補償主要包括被征收房屋價值的補償、搬遷與臨時安置的補償以及停產停業損失的補償。這些補償項目均是基于被征收的建筑物來確定的。
在確定被征收房屋價值的補償時，房屋征收部門會對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記。這表明補償的計算與房屋的建筑面積緊密相關。
此外，從法律知識和實際操作的角度來看，拆遷補償通常是按照房產證上記載的建筑面積來進行的。這是因為建筑面積是房屋產權證書上的重要指標，直接反映了房屋的物理規模和價值。
綜上所述，拆遷補償是針對建筑物進行的，具體按照建筑物的建筑面積來計算。這一做法既符合相關法律法規的規定，也體現了對被征收人合法權益的保障。

二、拆遷對土地使用權的補償

1、貨幣補償貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：（1）市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。（2）商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。（3）重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。2、產權置換產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。產權置換分為兩種形式：（1）異地安置。異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。（2）回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡。3、兩者相結合的補償方式顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

一、商品房拆遷怎么補償

商品房拆遷的補償方式有以下三種：

1、貨幣補償，貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額；

2、產權置換，產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換；

3、結合型補償，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

【本文關聯的相關法律依據】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、建筑土地使用動遷補償是怎樣的

建筑土地使用動遷補償是按照原有的面積進行賠償，房屋建筑面積與土地使用面積有差異時，房屋拆遷一般按照房屋建筑面積的一定比例置換或者返還，不考慮土地面積的大小，或者參照房地產評估價格進行補償。【法律依據】《土地管理法》第四十七條規定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

國有建設用地使用權拆遷有兩種補償方式：產權交換式補償、貨幣補償。一、產權交換式補償1、房屋價值補償標準這里的房屋補償，是指對被征收國有土地上建筑物價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋的市場價格，由具有評估資質的評估機構評估確定。對于這里的市場價格，市政府部門將根據年度住房市場價格法制定相應的住房市場價格表，供當地居民參考。例如，石家莊市人民政府每年都會針對三年一改的政策出臺《石家莊市拆遷區住宅市場價格表》。如果你不知道自己所在地區被拆遷房屋的價格，可以向當地政府建設部門咨詢或索取材料。對評估確定的房屋價值有異議的，可以向評估委員會申請重新評估。對重新鑒定結果有異議的，可以向鑒定專家委員會申請重新鑒定。2、搬遷費、臨時安置費（俗稱過渡費）對于搬遷費和臨時安置費的具體數額，各市普遍確定了具體數額和計算方法。詳見各城市發布的標準。這里所列的補償標準，是根據群眾搬遷的自遷和過渡方式確定的。拆遷人提供周轉房的，無需繳納臨時安置費。3、停產停業損失賠償該費用用于非住宅住房和經營性住房的補償。因為是個案，賠償標準不能統一。一般來說，有當事人參與收款談判。協商不成的，可以委托房地產價格評估機構評估確定。4、補貼和獎勵補貼分為困難補貼和分擔補貼。對貧困人口的補助，按當地政府規定的標準執行；至于對所有搬遷群眾的分房附加補貼，也將出臺分房補貼標準。獎勵是指拆遷人為鼓勵被拆遷人及時拆遷而給予的額外補償。具體標準各地不盡相同，但收費不是強制性的，是否繳納仍要看當地政策。5、房屋裝修及家電搬遷補償房屋裝修補償也由當事人先行協商，協商不成的，由評估機構評估確定。家電搬遷也按上述辦法執行。但為統一方便，各縣市將按市場價格發布具體補償標準，具體金額以征收拆遷時發布的補償標準二、貨幣補償方式1、房屋價值補償補償標準與產權交易相同，但增加了一項：計算補償時，將分攤的補貼面積計入計算。2、臨時安置費和搬遷費按照上述標準，一般只繳納12個月的臨時安置費，搬遷費標準與產權交易所搬遷費標準相同。3、其他補償項目只要符合條件，還可以享受各種困難補助、拆遷獎勵、生產經營損失、房屋修繕和家電搬遷補償等。三、國有土地拆遷補償計算公式如下：1、房屋被征收后被征收人可以獲得的貨幣補償金額房屋征收貨幣補償金額=評估機構確定的被征收房屋的市場價格（含房屋裝修約定或評估的補償金額）+搬遷費+臨時安置費+營業用房停產停業損失（非營業用房）。2、房屋置換補償差價金額房屋征收產權交換補償差額金額=被征收房屋評估價格+房屋裝修約定或評估補償金額-房屋征收產權交換評估價格。3、搬遷費搬遷費用=實際搬遷費用或雙方約定的一定數額的搬遷補償金。4、臨時安置費臨時安置費=無周轉房情況下的臨時安置費+過渡期以外的臨時安置費。5、停產停業損失的計算方法根據房屋征收前的效益、停產停業期限等因素確定，具體計算辦法由省、自治區、直轄市制定。主要方法如下：（1）按被征收房屋總價值的一定比例計算，并經雙方事先約定；（2）根據房屋面積，計算出單位面積一定的補償款；（3）按以前年度經營性住房的年平均營業收入和利潤乘以停產停業期間（年）計算；（4）評價機構對項目進行評價和確定；（5）根據實際損失賠償計算，協商確定。法律依據《中華人民共和國憲法》第十條　城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。