拆遷補償房屋分配案例,一起房屋拆遷安置補償案例,原告羅高芬、陳友國與被告申達公司簽訂房屋拆遷補償安置協議，被告支付部分補償款后拒絕支付余款，引發糾紛。一審法院判決申達公司支付43萬元補償款及利息，申達公司上訴請求撤銷協議。被告辯稱未欺騙申達
原告羅高芬、陳友國與被告申達公司簽訂房屋拆遷補償安置協議，被告支付部分補償款后拒絕支付余款，引發糾紛。一審法院判決申達公司支付43萬元補償款及利息，申達公司上訴請求撤銷協議。被告辯稱未欺騙申達公司，補償款偏低。【裁判要點】法院認為，羅高芬、陳友國未欺騙申達公司，裁定維持一審判決。
法律分析：朱某某在房產中介購買了位于保定新城的一處安置房，安置房主伍某某與其親屬均在《安置房買賣合同》上簽字，朱某某付清了購房款幾十多萬余元，并入住該安置房。某年某月 ，保定新城的安置房陸續可以辦理不動產權登記手續，當朱某某要求伍某某協助辦理安置房產權登記手續時，卻遇到了阻礙。原來，伍某某因與其親屬之間的家庭糾紛，導致安置房產權無法辦理，更無法協助朱某某辦理產權過戶手續。幾經協商未果，朱某某將伍某某及其親屬均告上了法庭。
法律依據：《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。從本條也可以看出拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，被拆遷人對該房屋享有的是債權，并且是作為特種債權賦予其物權的優先效力。
專業房屋拆遷補償法律分析：在北京、山東、江蘇、浙江等地房屋拆遷補償中，專業從事房屋拆遷的律師會發現很多營業房租賃戶拆遷補償的問題，這些拆遷補償租賃戶如何補償，企業公司租賃的土地征收時如何補償，補償哪些項目，如果進行法律維權，眾說紛紜，沒有統一的標準。房屋拆遷過程中經常遇到的問題是法院以租賃戶沒有利害關系，無法索要征收房屋的補償款為理由駁回起訴。但是按照行政訴訟法的規定，有權提起訴訟的是利害關系人，不是不動產所有權人，周雪林律師在最高人民法院代理的案件最終裁定，房屋和廠房租賃人也是利害關系人，也有權提起訴訟，也有權要求裝修費用、停產停業損失補償、搬遷費補償等補償項目，該案件確認了租賃房屋者在房屋征收過程中也有權要求補償，在全國的房屋租賃戶維權方面指明了方向，提供了案例。如果遇到類似不懂的問題，可以咨詢周雪林律師。
中華人民共和國最高人民法院
行政裁定書
（2019）最髙法行申13115號
再審申請人（一審原告、二審被上訴人）：章丘市冠泉商務賓 館。住所地：山東省濟南市章丘區明水荷花路81號。
負責人：趙某蕓，該賓館經營者。
委托代理人：馮先生，男,1964年2月15日出生，漢族，住山 東省濟南市市中區陽光新路匯統花園玉泉苑1號樓2單元604 室，系趙某蕓之夫。
委托代理人：周雪林，北京市百瑞（濟南）律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審上訴人）：山東省濟南市章丘區人民 政府。住所地：山東省濟南市章丘區府前街龍泉大廈。
法定代表人：邊祥為，該區人民政府區長。
委托代理人：范仲新，山東百脈律師事務所律師。
委托代理人：張浩，山東省濟南市章丘區房屋征收服務中心工 作人員。
被申請人（一審第三人、二審上訴人）：某某種業有限公司。 住所地：山東省濟南市章丘區工業二路赭山工業園章丘市農業科 研中心。
法定代表人：王化軍，該公司總經理。
委托代理人：張昊天，北京市君致（濟南）律師事務所律師。委托代理人:任秀粉，北京市君致（濟南）律師事務所律師。
再爾申請人章丘市某某商務賓館（以下簡稱某泉賓館）因訴被 申請人山東省濟南市章丘區人民政府（以下簡稱章丘區政府）確認 征收補償協議無效一案，不服山東省高級人民法院（2019）魯行終 112號行政裁定，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案 進行了審査，現已審查終結。
山東省濟南市中級人民法院一審查明：2009年10月31日， 某泉賓館當時的經營者馮先生與某某種業有限公司（以下簡稱 某某種業公司）簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃某某種業公司位于章丘市明 水荷花路81號辦公樓的西側大部分房屋包括1樓四間、2 — 4樓 各9冋、5樓整層以及部分停車位從事酒店經營，租期為15年。 該房產有合法產權證，所涉土地為國有性質。承租期間，某泉賓館 為經營需要對承租房屋進行了裝修、改造和提升，增設了部分家電 及附屬設施并一直正常經營。另查明,2015年9月30日，中共章 丘區委、章丘區政府聯合發文，成立章丘市舊城（村）改造指揮部。 因濟青路兩側整治提升項目和章丘區城北綜合體建設的推進需 要,2016年12月7日，章丘市舊城（村）改造指揮部與某某種業公司簽 訂《征收補償協議》,“就位于章丘市濟青路北側（原荷花路81號） 現屬于商業、工業用途所使用的土地、房屋及其他建筑物、附屬物 補償事項”達成協議，約定“2017年1月27日前，某某種業公司將征收 范圍內涉及的所有房屋全部騰空并全部拆除完畢……拆除后的土 地由國土部門按相關程序收儲。\"協議約定了被征收單位補償（含 土地使用權、房屋及所有附屬物）總額為人民幣45685594. 51元。 涉案房屋于2017年3月被拆除，該協議現已履行完畢。又查明， 2017年2月22日馮先生出具《承諾書》，載明：""章丘市種業有限 公司：今收到賓館搬遷補助費（含裝修補助費）巻拾萬元整。現承 諾收到補助費五日內即2017年2月26日前搬遷完畢。若不按時 搬遷，愿意賠償因此給該公司帶來的損失。""次日，馮先生與種業公 司交接30萬元收條一張，事由欄標注為“搬遷補償費其后，冠
泉賓館對章丘市舊城（村）改造指揮部與某某種業公司于2016年］2月 7日簽訂的《征收補償協議書》不服,提出其在承租期間投入大量 資金和吁進行了裝修、改造和提升，增設大量空調等家電及附屬 設施，而章丘區政府實施征收但未予告知，沒有對其承租房屋內裝 飾裝修及附屬設施進行調查登記、依法評估，其沒有得到相應的搬 遷費、過渡費、停產停業損失等經濟補償款項，該《征收補償協議 書》程序違法，損害其經濟利益，應確認無效等一系列主張，故訴請 人民法院依法判決確認章丘市舊城（村）改造指揮部與某某種業公司簽 訂的《征收補償協議書》無效。一審法院認為，根據《中華人民共和 國行政訴訟法》第四十九條第一項、第二十五條第一款的規定，提 起行政訴訟的原告應當是行政行為的相對人以及其他與行政行為 有利害關系的公民、法人或者其他組織。在征收過程中具有原告 資格的應當是征收行為的相對人或者與征收行為具有利害關系的 公民、法人或者其他組織。一般而言，承租人與房屋征收行為之間 不具有利害關系，不能成為行政訴訟的原告。但是如果用于經營 的房屋被征收，承租人在行政補償中提出的室內裝修價值、機器設 備搬遷、停產停業等損失，與補償決定之間具有利害關系，此時承 租人可以作為原告提起訴訟。承租人完成的室內裝飾裝修和改擴 建項目的價值、經營用設備等的搬遷費用、停產停業損失等，應當 依法補償給承租人。本案中，某泉賓館在承租某某種業公司的房屋后， 為實現經營目的進行了裝飾裝修及改造，增設了必要的家電及附 屬設施等。涉案房屋被征收時，租賃期限尚未屆滿。2016年12 月7日，章丘市舊城（村）改造指揮部與某某種業公司簽訂《征收補償協 議書》時，就涉案房屋征收補償的相關事項，沒有將該房屋承租人 即某泉賓館列為補償協議相對人，未能顧及對涉案房屋已實際裝 修改造并經營的承租人之相關利益，屬于遺漏征收補償對象，程序 不當。且該協議對相關項目補償的價格證據不足，章丘區政府亦
未提供涉案房屋系依法征收的證據，故涉案《征收補償協議書》應 予以撤銷。因涉案房屋在章丘區政府行政區域內，為保障相關權 利人的合法權利不受影響，應由章丘區政府依法在合理的期限內 對涉案房屋的征收補償重新作出處理。據此，一審法院于2018年 12月4日作出（2018）魯01行初764號行政判決：撤銷章丘市舊 城（村）改造指揮部與某某種業公司簽訂的《征收補償協議》；由章丘區 政府于本判決生效后三個月內就涉案房屋的征收補償事項重新作 出行政行為。章丘區政府和某某種業公司不服，上訴于山東省高級人 民法院。
二審法院另查明：某泉賓館當時的經營者馮先生與某某種業公司 簽訂《房屋租賃合同》，第十條免責條件約定“1.因不可抗力原因致 使本合同不能繼續履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔責任。 2.因國家政策拆除或改造已租賃的房屋，合同自動終止，使甲、乙 雙方造成損失的，本著物權法規定，產權樓房補償歸甲方，裝修補 償歸乙方。3.因上述原因而終止合同的，租金按照實際使用時間 計算，不足整月的按天數計算，多退少補。”
二審法院認為：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規 定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應 當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。"‘根據 上述規定，征收國有土地上的房屋，補償對象為房屋所有權人。本 案中，政府征收對象系第三人某某種業公司房屋及其他建筑物、附屬 物，并收回土地使用權，第三人某某種業公司系補償對象，而某泉賓館 作為承租人并非法律規定的補償對象。至于某泉賓館對房屋的改 建、裝修損失，屬于民事法律關系調整的范疇。某泉賓館與種業公 司已就房屋拆除后合同終止以及拆遷補償問題作出過約定，后雙 方經協商，某某種業公司向某泉賓館支付30萬元，馮先生亦出具《承諾書》載明“章丘市種業有限公司：今收到賓館搬遷補助費（含裝修坳費）巻拾萬元整。現承諾收到補助費五日內即2017年2月26 日前搬壬完畢。若不按時搬遷，愿意賠償因此給該公司帶來的損失。”因某泉賓館并非征收補償對象，與案涉《征收補償協議》不存 在利害關系，其起訴依法應予駁回。綜上，一審判決適用法律確有 錯誤，依法予以糾正。章丘區政府、某某種業公司的部分上訴理由成 立，予以支持。據此，二審法院于2019年5月8日作出（2019）魯 行終112號行政裁定：撤銷一審行政判決，駁回某泉賓館的起訴。
某泉賓館不服，向本院申請再審，請求依法撤銷二審行政裁 定，發回二審法院重新審理本案。其申請再審的主要事實和理由 為：1.再審申請人對涉案房屋享有裝修、改造等添附性財產權益， 同時還存在停產停業等經營性損失，故再審申請人明顯與涉案征 收補償行為具有利害關系。2.最高人民法院對類案的原告主體資 格問題已經有明確裁判意見，且一審法院也認定再審申請人具有 原告資格，二審裁定與最高人民法院的裁判精神明顯相悖。3.二 審法院裁定駁回起訴，將在客觀上造成再審申請人的重大財產性 損失無法獲得補償及無法尋求救濟的后果。4.涉案《承諾書》只是 再審申請人與某某種業公司之間就《房屋租賃合同》解除、由某某種業公司 對再審申請人相關的合同損失給予補償的約定，依法不能視為章 丘區政府對再審申請人支付的征收補償。
本院認為，本案再審立案審查階段的核心爭議系再審申請人 某泉賓館是否具有原審原告訴訟主體資格，主要涉及對該賓館與 涉案《征收補償協議》之間有無法定“利害關系\"問題的理解與認 定。《中華人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款規定，行政 行為的相對人以及其他與行政行為有利害關系的公民、法人或者 其他組織，有權提起訴訟。換言之，公民、法人或者其他組織只要 與被訴行政行為有利害關系，其就具有原告主體資格。依據《國有 土地上房屋征收與補償條例》第十七條第一款第二、三項之規定，
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包 括“因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償\"、“因征收房屋造成 的停產停業損失的補償”。在房屋征收補償案件中，通常而言，補 償的對象是被征收人，即房屋的所有權人，承租人與征收補償行為 不具有利害關系，因而不能成為行政訴訟的適格原告。但如果承 租人在租賃的房屋上有難以分割的添附，且以其所承租房屋依法 進行經營活動，那么在該房屋被征收時，對于承租人提出的室內裝 修、機器設備搬遷、停產停業等損失，依法應予考慮，此時承租人與 征收補償行為之間應視為具有利害關系，可以作為原告提起訴訟。 本案中，某泉賓館在承租某某種業公司的房屋后，為實現經營目的進行 了裝飾裝修及改造，增設了必要的家電及附屬設施等。涉案房屋 被征收時，租賃期限尚未屆滿。因此，承租人雖然不是被征收人， 但對于其完成的室內裝飾裝修和改擴建項目的價值、經營用設備 等的搬遷費用、停產停業損失等，依法有權獲得合理補償。一審法 院正是循此邏輯作出專門分析后認可了某泉賓館對于涉案《征收 補償協議》的訴權和原告主體資格，在這一點上于法有據，并無不 當。二審法院在評析征收活動時未能考慮承租人的相關利益，有 關某泉賓館與某某種業公司已就房屋拆除后合同終止以及拆遷補償問 題曾作出過約定、《承諾書》載明事項以及某泉賓館并非征收補償 對象之推定，缺乏充分的法律和事實依據，不足以完全否定行政機 關在組織征收活動中對于作為實際經營者依法應獲得的行政補償 權益，確有不當。且經一審法院核實，涉案《征收補償協議書》對相 關項目補償的價格證據不足，章丘區政府亦未提供涉案房屋系依 法征收的證據，故涉案《征收補償協議書》在實體上亦存爭議。二 審法院以某泉賓館與涉案《征收補償協議》不存在利害關系、不具 備原告資格為由，裁定撤銷一審判決、駁回某泉賓館的起訴，存在 普用法律不當情形，有必要予以糾正，對案件實體爭議作出進_步
審查。
綜上，某泉賓館的再審申請符合《中華人民共和國行政訴訟 法》第九十一條規定的情形。依照《中華人民共和國行政訴訟法》 第九十二條第二款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行 政訴訟法〉的解釋》第一百一十六條第一款和第一百一十八條之規 定，裁定如下：
一、 本案指令山東省高級人民法院再審；
二、 再審期間，中止原裁定的執行。
審判長 王曉濱
審判員 于泓
審判員 楊科雄
二〇二〇年十二月二十五日
書記員 李林濤
法律分析：房屋拆遷安置補償合同糾紛的處理，被拆遷人與拆遷人訂立拆遷補償安置合同后，未按期搬遷，拆遷人起訴要求被拆遷人拆遷的，受案后，拆遷人還可以依法申請人民法院先予執行。拆遷人與被拆遷人在房屋拆遷許可證確定的期限內簽訂了合同，必須按期拆遷。《行政訴訟法》第44條規定，訴訟期間，不停止具體行政行為的執行。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：房子的種類是有非常多的，安置房就是其中一種，有些人擁有的房子就是安置房，如果大家要進行安置房的買賣是可以的，但是大家在進行安置房的買賣的時候會產生的糾紛還是挺多的。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第五百九十五條 買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
第五百九十六條 買賣合同的內容一般包括標的物的名稱、數量、質量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
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投稿：顧和思
內容審核：趙雪玲律師
