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拆遷非居住房屋怎么補償安置，房屋拆遷如何認定非居住房:今日房屋拆遷補償規定更新

發布時間：
2024-11-14 09:10:43
作者：
圣運律師
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拆遷非居住房屋怎么補償安置,房屋拆遷如何認定非居住房,《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》中的非居住房屋，一般情況下按照下列規定予以認定：1、原始設計為非居住房屋，延續至拆遷時仍作為非居住房屋使用的，可以認定為非居住房屋。2、公房承租人與所有

拆遷非居住房屋怎么補償安置，房屋拆遷如何認定非居住房:今日房屋拆遷補償規定更新

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一、拆遷非居住房屋怎么補償安置,房屋拆遷如何認定非居住房

《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》中的非居住房屋，一般情況下按照下列規定予以認定：

1、原始設計為非居住房屋，延續至拆遷時仍作為非居住房屋使用的，可以認定為非居住房屋。

2、公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，可以認定為非居住房屋。

3、房地產權證記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但原始設計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。

4、原始設計為居住房屋，經市或區（縣）房地局批準居住房屋改變為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經以居住房屋作為經營場所并領取營業執照的，可以認定為非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所并領取營業執照，未經市區（縣）房地局批準居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋。區、縣勞動部門核發《非正規就業許可證》，以及區、縣民政部門或街道核發《社區服務證》的持證人所使用的居住房屋，不認定為非居住房屋。

一、市政拆遷政策是怎樣的呢

1、應安置人口的認定對象：

截至房屋拆遷許可證核發之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續滿一年，在本市無其他住房(或者雖在本市有其他住房，但居住困難)，且居住在被拆遷房屋的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口。

2、符合特殊情形七種人：

拆遷范圍內應安置人口的未成年子女；因工作需要調回本市的干部、職工及其隨遷家屬，在拆遷范圍內直系親屬處落戶的；因離休、退休、退職從市外遷回拆遷范圍內家中的；海員、船員、野外勘探人員、就學等人員遷回拆遷范圍家中的；本市居民因應征入伍、出國(境)而注銷拆遷范圍內的戶口，后又恢復戶口的；本市居民因服刑、被勞動教養、人民法院宣告失蹤或者宣告死亡等注銷拆遷范圍內的戶口，后又恢復戶口的；市政府規定的其他情形。以上七種人可認定為應安置人口。

3、無其他住房的六種人：

有本市常住戶口的未成年人，且其父母屬于拆遷范圍內的應安置人口；戶口從被拆遷房屋內遷出，且拆遷時仍處于遷出狀態的海員、船員、野外勘探人員、就學等人員(不包括已在外地結婚的)；因應征入伍而注銷戶口的人員；因服刑或者被勞動教養而注銷戶口的人員；戶口不在本市的人員，因結婚實際居住在被拆遷房屋內至房屋拆遷許可證核發之日滿兩年，且其配偶屬于拆遷范圍內的應安置人口；市政府規定的其他情形。以上六種人可以認定為應安置人口。

二、非居住房屋拆遷需要補償嘛

法律分析：非居住房屋拆遷需要補償，非居住房屋拆遷補償的計算是被拆除房屋的建安重置價加相應的土地使用權取得費用。被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由房地產估價機構評估。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

三、房屋拆遷非住房如何補償

法律分析：非住宅房屋拆遷補償計算標準：

(1)非住宅房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)非住宅房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：(一)國防和外交的需要;(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第九條依照本條例第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。

第十條房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十一條規定，市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第十二條規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估;房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

四、拆遷非居住房屋怎么補償？

1、居住用房和非居住用房的區別

因居住用房和非居住用房價格的差異，導致動遷時雙方對房屋性質爭論頗多。而以下情況下為非居住用房。

(1)原始設計為非居住房屋，延續至拆遷時仍作為非居住房屋使用的，可以認定為非居住房屋;

(2)公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，可以認定為非居住房屋;

(3)房地產權證記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但原始設計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外;

(4)原始設計為居住房屋，經市或區(縣)房地局批準居住房屋改變為非居住用途的，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經以居住房屋作為營業場所并領取營業執照的，可以認定為非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所并領取營業執照，未經市或區(縣)房地局批準居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋。

2、非居住用房包括什么?

根據我國法律的相關規定，通常以房產證注明的房屋類型作為判斷房屋用途的標準。

除房屋類型表明為住宅外的房屋通常為非居住用房，一般包括：

(1)工業、交通、倉儲用房，商業、金融和信息用房;

(2)教育、醫療衛生和科研用房;

(3)文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房，機關事業辦公用房;

(4)軍事用房;

(5)其他用房。

需要注意的是，對于中途存在房屋用途改變行為的房屋性質的認定，一般遵循以下原則：

(1)房地產權證記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但原始設計為居住房屋以及實際用于職工或者職工家屬居住使用的除外;

(2)始設計為居住房屋，經市或區縣房地局批準居住房屋改為非居住用途的，可以認定為非居住房屋。已經以居住房屋作為經營場所并領取營業執照的，可以認定為非居住房屋。

3、拆遷非居住房屋實行怎樣的補償安置方式?

拆遷非居住房屋的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，或者實行與貨幣補償同等價值的產權房屋調換。但拆遷用于非公益事業房屋附屬物的，不作產權調換，只能由拆遷人給予貨幣補償。

4、拆遷非居住房屋時，貨幣補償金額如何確定?

非居住房屋的貨幣補償金額應當根據被拆除房屋的房地產市場價確定，不適用最低補償單價標準和價格補貼。

(1)拆除未出租非居住房屋，對所有人的補償款為：貨幣補償金額=被拆除房屋的市場評估價×100%。

(2)拆除公有出租非居住房屋，對所有人的補償款為：

貨幣補償金額=被拆除房屋的市場評估價×20%;對承租人的補償款為：貨幣補償金額=被拆除房屋的市場評估價×80%。

(3)拆除房管部門代管的非居住房屋，對所有人的補償款為：貨幣補償金額=被拆除房屋的市場評估價×100%;對承租人的補償款為：貨幣補償金額=被拆除房屋的市場評估價×80%。

(4)拆除房管部門代理經租的宗教團體所有非居住房屋，對所有人的補償款為：貨幣補償金額=被拆除房屋的市場評估價×100%;對承租人的補償款為：貨幣補償金額=市場評估價×80%。

5、拆遷非居住房屋時，拆遷人還應當向被拆遷人、承租人補償哪些費用?

(1)按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用;

(2)無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用;

(3)因拆遷造成的停產、停業的適當補償。

【本文關聯的相關法律依據】

《土地管理法》

第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。