棗陽市拆遷征地房屋補償,征收土地補償安置標準及辦法,根據《湖北省土地管理法實施辦法》和《省人民政府關于公布湖北省征地統一年產值標準和區片綜合地價的通知》（鄂政發[2014]12號）文件規定，該批次城市建設用地涉及我市一個征地統一年產值標準區
根據《湖北省土地管理法實施辦法》和《省人民政府關于公布湖北省征地統一年產值標準和區片綜合地價的通知》（鄂政發[2014]12號）文件規定，該批次城市建設用地涉及我市一個征地統一年產值標準區域。鹿頭鎮鄧店村位于我市征地統一年產值標準三級區域，年產值標準為2.175萬元/公頃，補償倍數為22倍（土地補償費倍數8倍，安置補助費倍數14倍，征用園補償修正系數為1.1倍），征地補償標準為47.85萬元/公頃。因此，本批次征收鹿頭鎮鄧店村集體土地補償費標準為：
1、補償標準及補償費用情況
地塊擬征收鹿頭鎮鄧店村集體土1.1574公頃，其中農用地0.5884公頃，建設用地0.5690公頃。土地規劃用途為工業用地。年產值標準為2.175萬元/公頃，征地補償倍數為22倍（土地補償費8倍，安置補助費14倍，征用園補償修正系數為1.1倍），征地補償標準為47.85萬元/公頃。征地總費用為58.0851萬元，其中土地補償費21.1219萬元，安置補助費36.9633萬元。
2、本批次建設用地征地補償費（土地補償費、安置補助費），由國土部門會同市財政部門撥付到棗陽市鹿頭鎮鄧店村集體。
3、土地補償費、安置補助費支付給享有土地所有權的棗陽市鹿頭鎮鄧店村。其中，土地補償費由棗陽市鹿頭鎮鄧店村集體組織管理和使用。安置補助費主要用于棗陽市鹿頭鎮鄧店村集體被征地農民的安置補償等。并由棗陽市鹿頭鎮政府會同市財政、國土等部門依法對該征地補償費使用情況進行監督管理。
4、征地涉及地面建筑物及其他附著物的補償，經有關部門評估后據實補償。
一、征收土地面積及位置
本批次建設用地擬征收土地總面積1.1574公頃，其中農用地0.5884公頃，建設用地0.5690公頃。土地規劃用途為工業用地，采取土地招標、拍賣、掛牌等出讓方式供地。征收土地位于鹿頭鎮鄧店村（棗新公路南側），見土地勘測定界圖。
二、本公告發布之后，搶建、搶種的地上附著物不予補償。
三、對補償安置爭議的處理
被征收土地范圍內的土地所有權人和土地使用權人，對本公告中補償內容如有不同意見，請于本公告發布之日起十五日內以社區集體為單位，書面送達棗陽市國土資源局。根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條之規定，對本公告中征收土地安置補償標準有爭議的，不影響本征收土地方案的實施。
特此公告。
2018年10月14日
法律分析：征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。如果征收的是農用地，土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。
如果征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
1.土地補償費計算公式：土地補償費=被征地面積×前三年平均年產值×補償倍數(6補償倍數10)。2.房屋拆遷安置費計算公式：房屋征收安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。
一、淮安房屋拆遷補償標準是多少
(一)房屋拆遷補償計算標準
1、房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
2、房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格
(二)房屋拆遷安置費計算標準
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費注：
1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0；
3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
【本文關聯的相關法律依據】
《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十三條承包地被依法征收，放棄統一安置的家庭承包方，請求發包方給付已經收到的安置補助費的，應予支持。第二十四條農村集體經濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規定的民主議定程序，決定在本集體經濟組織內部分配已經收到的土地補償費。征地補償安置方案確定時已經具有本集體經濟組織成員資格的人，請求支付相應份額的，應予支持。但已報全國人大常委會、國務院備案的地方性法規、自治條例和單行條例、地方政府規章對土地補償費在農村集體經濟組織內部的分配辦法另有規定的除外。
征地安置補償費的標準：一、征地安置補償費的標準:《土地管理法》的相關規定1、征用耕地的安置補助費標準“按照需要安置的農業人口計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4-6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍。”其中，年產值的計算，與土地補償費年產值的計算方法相同。被征用單位耕地的安置補助費，因人均耕地的數量和平均年產值多少而不等，人均耕地少，平均單位年產值高，支付的安置補助費就高，反之則低。2、征用其他土地的安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的安置補助費標準規定。對征用有收益的非耕地的安置補助費，各地一般按該土地年產值乘以略低于鄰近耕地的安置補助費倍數計算；對征用房屋和其他建筑物的地基以及無收益的非耕地，不支付安置補助費。在省、自治區、直轄市在制定安置補助費標準時，一般是在《土地管理法》規定的范圍內，結合當地的情況，對耕地和非耕地（如園地、魚塘、藕塘、林地、牧地、草原等）的安置補助費作統一規定。在確定安置補助費時，被征地單位要有準確的應該享受安置補助費的人口數字。為此，《土地管理法》規定，人口數必須按農業人口計算，非農業人口不在計算之中，必須是擬議征地前居住的人口，開始擬議征地后遷入的戶口不包括在內。3、按照以上規定計算支付的安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費，但是土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的30倍。4、國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。安置補助費應該用于安排因土地被征用而造成的多余勞動力的就業和不能就業人員的生活補助，不得挪作他用，任何單位和個人不得占用。二、征地安置補償費的標準：計算公式屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產或停業造成的損失賠償費。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十七 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(鎮)和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議;個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
征地補償配置手續：
1、制定征地補償配置方案的手續：根據我國《土地管理法》、《土地管理法實施條例》和《征地公告方法》的規定，制定征地補償配置方案應履行補償配置方案的程序。批準補償配置方案的程序和實施補償配置方案的程序：
1、制定補償配置方案。市．縣政府土地管理部門會同有關部門，根據土地登記資料．現場勘測結果．經核對的征地補償登記情況．法律法規規定的征地補償標準，就土地補償費．安置補助費．青苗補償費．附著物補償費等事項擬訂詳細方案，并由市．縣政府土地管理部門在被征用土地所在地的鄉（鎮）．村公告方案，聽取被征用土地的農村集體經濟組織和農民的意見，隨后由市．縣政府土地管理部門報市．縣人民政府批準。
2、批準征地補償配置方案。市．縣人民政府審查公告后的土地補償．配置方案，關注和充分考慮被征用土地的農村集體經濟組織和農民意見后，批準，批準后向省級土地管理部門申報。
3、實施征地補償配置方案。市．縣人民政府土地管理部門負責政府批準后的土地補償．配置方案組織實施。在方案公告之日的3個月內向收的公司和個人支付相關費用。未按規定繳費的，被征地單位和個人有權拒絕交付土地。二．拆遷人制定．批準．發表拆遷實施方案的程序：拆遷人對拆遷范圍內的建筑物、構筑物、居住人口、地理環境和被拆遷人的經濟條件等進行調查驗證，全面把握具體情況，分析拆遷工作中可能發生的情況和趨勢，認真研究可行的拆遷工作方法征地拆遷的實施方案需要報區縣建委批準。拆遷實施方案應在區縣建設委員會發布拆遷公告前（包括拆遷公告發布日）發布。發表期限在10天以上。政府征地拆遷需要有省級政府或者國務院的批準文件，如果沒有，地方政府就是違法的。在由省級人民政府批準征地的文件的情形下，政府的補償標準是否合理，征地補償是否及時．足額的發放到失地失房農民手中，是否按照“先補償后拆遷”的原則進行征地拆遷活動，如若沒有，都是違法的。
【本文關聯的相關法律依據】
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十二條具體建設項目需要占用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地的，按照下列規定辦理：
(一)建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告;可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。
(二)建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂供地方案，報市、縣人民政府批準;需要上級人民政府批準的，應當報上級人民政府批準。
(三)供地方案經批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同;劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發國有土地劃撥決定書。
(四)土地使用者應當依法申請土地登記。通過招標、拍賣方式提供國有建設用地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬訂方案，報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。土地使用者應當依法申請土地登記。
第二十三條具體建設項目需要使用土地的，必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，涉及農用地的，按照下列規定辦理：
(一)建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告;可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。
(二)建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案(涉及國有農用地的，不擬訂征用土地方案)，經市、縣人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府批準;其中，補充耕地方案由批準農用地轉用方案的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準;供地方案由批準征用土地的人民政府在批準征用土地方案時一并批準(涉及國有農用地的，供地方案由批準農用地轉用的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批
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投稿：孟妍
內容審核：劉偉濤律師
