一、政府集資房拆遷補償,集資房和商品房拆遷補償區(qū)別

法律分析：

拆遷安置房屋通常可以分為兩大類，一種是由于重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房，按照各地的相關(guān)政策規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房，房屋產(chǎn)權(quán)屬于其個人所有，且在取得所有權(quán)的幾年之內(nèi)不能上市交易。另外一類是由于房地產(chǎn)開發(fā)等原因造成的拆遷，通常拆遷單位通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價商品房，此類房屋通常與市面上的一般商品房沒有什么區(qū)別，都屬于被安置人的私人財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制規(guī)定，可以根據(jù)所有人的意愿自由上市交易。拆遷人應(yīng)對被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人給予補償、安置，拆遷公告公布后，被拆遷人對拆遷房屋及其附屬物進行改造、拆建、裝修的，拆遷人不予補償；拆除違法建筑超過期限的臨時建筑不予補償、安置。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

衍生問題：

拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是什么？

1、房屋價值補償。標(biāo)準(zhǔn)是按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估確定。

2、搬遷費和臨時安置費用。具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式，詳見各地出具標(biāo)準(zhǔn)。還有房屋裝修補償費用，這也是先由當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機構(gòu)評估確定。

3、房屋拆遷安置費。計算標(biāo)準(zhǔn)一般是：（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費＝搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

二、商品房和集資房的拆遷補償有什么區(qū)別

商品房與集資房的拆遷補償，都是根據(jù)房屋的面積和性質(zhì)來確定補償數(shù)額的，區(qū)別不是很大。

房屋補償方式：

貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價：是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用

產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

異地安置：是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

結(jié)合型補償

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產(chǎn)權(quán)置換。

由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。

三、集資房交易拆遷后房屋性質(zhì)是什么

集資房交易后房屋性質(zhì)是商品房。集資房屬于福利房性質(zhì)，同時屬于經(jīng)濟適用房的組成部分，房屋建成后歸職工和單位共同所有；取得完整產(chǎn)權(quán)的集資房屬于商品房性質(zhì)，歸個人所有，可以自由上市交易。【法律依據(jù)】《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十條 經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。第三十五條單位集資合作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。單位集資合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房建設(shè)計劃和用地計劃管理。

四、集資房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

以按照當(dāng)?shù)氐牟疬w標(biāo)準(zhǔn)及集資時所占的比例補償。集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度、個人三方面共同承擔(dān)，實行政府，個人部分出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，擁有部分產(chǎn)權(quán)、單位、建材供應(yīng)。職工個人可按房價全額或部分出資，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。集資所建住房的權(quán)屬、稅費等方面給予部分減免。個人按房價全額出資的，可以實行貨幣補償，通過籌集資金、信貸。拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，還可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式，建造的房屋，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定給予的補償，按出資比例確定。拆遷補償?shù)姆绞健?/p>

五、集資房被拆了有補償嗎

個人集資建房，一般是指以個人為單位，親戚、朋友和同事等之間自利性質(zhì)的合作建房，個人集資建房有補償。

單位集資建房，集資房是政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。出資的個人務(wù)必要保存好《成本價集資建房協(xié)議書》、《關(guān)于集資建房的申明》等重要證據(jù)證明。當(dāng)單位集資建房遭遇拆遷是可以按照當(dāng)?shù)氐牟疬w標(biāo)準(zhǔn)及集資時所占的比例進行補償?shù)摹?/p>

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

　　（一）被征收房屋價值的補償；

　　（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

　　（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

　　市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

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投稿：錢春

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