2018年揚州市拆遷補償辦法,無錫市房屋征收評估技術規范 ,法律分析：1．可比案例直接比較法將估價對象與在估價時點近期有過交易的可比案例進行比較，對這些可比案例的已知價格作適當修正，直接得出估價對象的客觀市場價格的方法。2．基準價格比較修正
法律分析：
1．可比案例直接比較法
將估價對象與在估價時點近期有過交易的可比案例進行比較，對這些可比案例的已知價格作適當修正，直接得出估價對象的客觀市場價格的方法。
2．基準價格比較修正法
將估價對象與樣本房屋進行比較，對經按同一估價時點評估得出的樣本房屋市場價格進行適當修正，間接得出估價對象的客觀市場價格的方法。
法律依據：
《無錫市城市房屋拆遷估價技術規范》
二、在本市規劃區內國有土地上，從事房屋拆遷補償價格評估(以下簡稱拆遷估價)活動應遵守本技術規范。
三、本技術規范所指的城市房屋拆遷補償價格，為被拆遷房屋的房地產市場價格(不含室內裝修裝飾)，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，也不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費。
四、被拆遷房屋室內裝修裝飾補償價格，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可委托評估確定。
五、拆遷估價應根據被拆遷房屋的用途分別采用不同的評估方法進行。
法律分析：根據相關法律規定，房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
法律依據：《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條 房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。
第四條 房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
一、揚州市城市房屋拆遷補償評估技術的細則
《揚州市區城市房屋拆遷補償評估技術細則》
第二條適用范圍：在揚州市區行政區域內的國有土地上，從事房屋拆遷補償估價(以下簡稱拆遷評估)的房地產評估機構和評估人員的評估技術行為應當符合本細則的要求。
第三條估價機構：進行拆遷評估的房地產評估機構應具備三級及以上房地產評估資質，并已列入向社會公布的揚州市城市房屋拆遷評估機構名錄。
第四條估價人員：承擔房屋拆遷評估的房地產評估專業人員應該是符合本細則第三條規定的評估機構中的注冊房地產估價師。
第五條估價對象：房屋拆遷范圍內，經現場查產認定的被拆遷房屋及其附屬物(含其占用范圍內的國有土地使用權)。
第六條估價目的：統一為“房屋拆遷補償估價”。
第七條估價時點：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發之日。
第八條價值標準：被拆遷房屋在估價時點完全產權下最可能達成的公開市場價值(含政府根據公開市場價值所確定并公布的拆遷補償保障標準和優惠標準)，不考慮被拆遷房屋所受抵押、租賃等權利限制情形。
第九條拆遷區位分區：根據揚州市城市房屋拆遷區位劃分體系，按住宅、非住宅非營業用房、營業用房三種情況，將市區主城區和經濟開發區劃分為三類拆遷區位及分區分等，作為拆遷補償評估依托的技術基礎。
第十條房屋拆遷評估價格構成：是被拆遷房屋(含一般裝修)拆遷補償的房地產市場評估價格，室內裝飾裝修內容不列入被拆遷房屋評估內容而另行專項評估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補助費、過渡補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的損失補助費等。
第十一條評估程序：1.接受評估委托，明確基本事項;2.驗收查產資料，開展前期調查;3.擬訂作業方案，進行現場勘察;4.按照技術細則，進行評估測算;5.確認測算結果，撰寫評估報告;6.匯總相關資料，提交評估報告;7.現場咨詢答疑，評估材料存檔。
第十二條評估結果表達：一是房屋拆遷項目補償資金概算評估，作為拆遷項目補償資金總額概算依據;二是房屋拆遷分戶補償金額評估，作為被拆遷房屋的補償依據。估價結果的貨幣單位應精確到人民幣元。
第十三條估價結果應用的有效期：自提交正式評估結果之日起，至該拆遷項目拆遷補償結束時止。
二、房屋拆遷評估方法詳
1、市場比較法。
市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區位、用途、建筑結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數不超過30%。但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業房屋以及農房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。
2、成本法。
成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
3、收益法。
收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
4、假設開發法。
假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
5、基準地價修正法。
基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。
根據相關法律規定，房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
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《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。
第四條房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
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文章來源參考：【頭條】2018年揚州市拆遷補償辦法，揚州市拆遷補償標準相關文件本文到此結束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網站以便快速找到！
投稿：呂研夢
內容審核：李軒教授
