房子降價拆遷補償多少合適,買房殺價四大招:掌握賣方心態(tài)最忌從總價殺,大陸房價一直居高不下，而臺灣島內的房價也貴到令一般市民“生氣”，臺灣《工商時報》總結了四大殺價策略，希望能對大陸的買房者們也有所借鑒。臺北的房仲業(yè)者建議買方可運用看屋時機、
大陸房價一直居高不下，而臺灣島內的房價也貴到令一般市民“生氣”，臺灣《工商時報》總結了四大殺價策略，希望能對大陸的買房者們也有所借鑒。
臺北的房仲業(yè)者建議買方可運用看屋時機、夫妻分飾黑白臉等殺價四大策略，來爭取更高的議價空間。
這殺價四大招數(shù)，包括理性的“以設備換房價”以及感性的“哀兵必勝法”，民眾可先掌握賣方的心態(tài)，再選擇適合的招數(shù)。
一、熟知行情，大膽出價。
決定買屋后可以鎖定區(qū)域多方比較，針對高過市場行情1成以上的房或是在網(wǎng)站上托售超過2個月以上的標的，在屋主壓力相對高的狀況下，有時不耐久候，往往折價賣出的意愿也會較高。
二、議價挑時機，避開看屋人潮。
購屋者可利用周末觀察看屋人潮，特別是一般人不愿出門的大熱天或是下雨天去看屋、談價錢，也可避免因為沖動，在銷售人員“再不買就賣光”話術下作出后悔決策。
三、看屋找伴，議價更有空間。
買屋最忌諱沖動，最好決定前可以找朋友或是家人一起看看，除了給予意見，更可以用黑臉白臉的方式，或以經(jīng)濟弱者姿態(tài)、低身段爭取議價的同情票，取得更多的空間。
有業(yè)內人士認為，在景氣與市場一切看好的現(xiàn)況之下，想用財大氣粗或是集體議價的方式可能不是很受用，除非屋主的售屋動機是缺錢的狀態(tài)。建議消費者可視情況采取“孝子議價法”、“黑白臉議價法”、“哀兵必勝法”切入。例如向賣方透露年邁老母終身存款為了買給小孩，夫妻倆人因為房價分飾黑白臉、收入有限但是為了小孩學區(qū)而購屋等哀兵策略。
四、以設備換房價。
住商不動產指出，如果房價真的殺不動，也可以與屋主商量，將房屋中的電器與生活用品贈送，也等于小小賺了一筆，不過針對賣方同意贈送的電器或是生活用品最好詳載于契約中，如冷氣的品牌、型號，避免交屋后產生各說各話的狀況。
另外，業(yè)內人士也強調殺價最忌從總價殺，建議殺價時應算出每坪單價，再以單價殺價。除了這些技巧之外，許多買家也會用嫌東嫌西的方式來壓低價格，但建議不要太過火，讓整個交易過程流于不愉快，也就真的沒必要。
一、二手房交易需要注意什么
1、房屋手續(xù)是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對購買者有很大的風險。房主可能有房產證將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。
2、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買房者應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買房者與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，還被別人租賃，如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買房者有可能得到不能及時入住或使用房產的問題，所以在購買二手房時要注意房屋是否在出租。
4、土地情況是否清晰
二手房中買房人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利。
5、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
法律咨詢：
網(wǎng)友：稅費誰來交？
律師：按國家相關部門規(guī)定，個人所得稅、營業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費由賣方支付才是合理的。但這幾個稅費所占比例較大，就成了賣方定價的一個重要標準。因此，很多賣家相應降低房價，搞一刀切，凈收房價，所有稅費由買方負責了。不過生意場上，一個愿打一個愿挨，當各自認為物有所值時，買賣就成功了。
一、首次購房要注意哪些問題？
(一)確定買房目標
購房的前提是理性和有規(guī)劃的消費。根據(jù)自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。其實能滿足基本的居住需求就好，避免出現(xiàn)不必要的額外負擔，而培養(yǎng)有梯度的消費觀很重要。但是在目前限購令下是否要一步到位買終極住房還需您根據(jù)自身實際情況確定。
(二)學習買房常識
學習必要的房地產基礎知識，這是購房的必需。房屋因為涉及金額巨大，購房是一個比較專業(yè)的行為。而在一些發(fā)達國家，有專業(yè)的經(jīng)紀人可以為購房者提供專業(yè)的咨詢和服務，法律法規(guī)和操作程序也比較規(guī)范，但是，目前國內的房地產市場還不是特別的完善。因此，買房前學習一些房地產基礎知識是必需的。
(三)積累買房首付款
購房的關鍵：買房首付款的積累。首先初定一個目標，比如畢業(yè)后5年內支付一個首付款，那么就為了實現(xiàn)這個目標，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分資金出來，制定出一個定期定額的計劃。因為如果開通了定期定額的強制儲蓄計劃，那么每個月必須得固定提出一筆資金，從而意味著可用資金必定減少，那么消費一定可以更加理性。點點滴滴的積累就是一筆財富。此外，建議也可先向父母借首付款，日后陸續(xù)返還，縮短積累時間和降低潛在的漲價成本。
(四)篩選買房范圍
購房量力而行：選擇適合自己的樓。面積小、首付少、總價底的樓盤適合年輕人。建議可購買市中心的二手小房子或是新開盤的小戶型。二手小房子的優(yōu)勢是交通便利、配套方面成熟、價格相對優(yōu)惠；此外，由于年輕人的工作流動性還相當大，所以考慮一個交通合適的地方，即使工作變換而搬遷，出行還能依舊方便。新開盤的小戶型的優(yōu)勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報率相對較高。
(五)節(jié)省出行時間成本
由于穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴，購房前還應考慮出行的時間成本。如果每天花費2小時在交通上，那么1月=60小時=2.5天，1年=730小時=30天，50年=36500小時=1520天=4年。
二、買房殺價有哪些招數(shù)？
第一招：不要表露對物業(yè)有好感，讓對手不知道你的意圖，無法爭取主動。
第二招：告知對方已看中其他物業(yè)并付定金，看對手是否愿意開出更有吸引力的價格。
第三招：告知對方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點以補償已付出不能退還的定金。
第四招：告知對方已購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上再優(yōu)惠些。
第五招：不停地找物業(yè)的缺點，要求降價。
第六招：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房價便宜則可以解決問題；或者表現(xiàn)出強烈的購買欲望，迫使對方降價格。
第七招：告知準備一次性付款，要求最優(yōu)惠的價。
第八招：帶著5000元，說只要售價合適就馬上決定購買。
第九招：如果實在談不下去，不防抬腿就走，讓賣方擔心失去你這個有強烈購買欲的客戶。
第十招：與其他物業(yè)的價格作比較，要求對方再降價。
第十一招：告知能力有限買不起，要求再便宜一點。
第十二招：告知資金在外地或外國，購房款需慢慢支付，以爭取更優(yōu)惠的付款條件。
第十三招：告知物業(yè)管理費太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費。
第十四招：告知自己現(xiàn)金積壓在股市或其他生意上，想購置房子，但希望付款條件或售價能更優(yōu)惠些。
第十五招：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢買，因此預算有限，就這么多錢，不賣就算了。
第十六招：告知從朋友處已知有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。
第十七招：告知自己沒有找代理行，直接與開發(fā)商交易希望能免傭金。
第十八招：記住，比購房者的時間更寶貴的是房產商的時間，故意拖延時間，慢慢磨，主動權在自己手上，每次都要求更便宜的價格。切勿因擔心“過了蘇州無艇搭”，而急于下訂。
第十九招：找多位不同的銷售代理，試探銷售價的最低價，或聲東擊西，探知更便宜的價格。
第二十招：要求開發(fā)商給毛坯房的價，同意后再要求提供裝修。
第二十一招：先選一個比較次一些的單元把價格談好，再要求以同樣的價格買更好的單元。
第二十二招：告知自己買此物業(yè)主要想用于出租，但因自己不在國內也沒有時間，借此提出是否能幫助出租事宜，并要求送裝修及家電.第二十三招：告知自己有不少朋友也會跟著自己買，只有最優(yōu)惠的價格才能帶來更多買家。
1、隱藏對所看房屋的喜愛程度，再有好感也不要輕易流露，越是漫不經(jīng)心房東就越心虛自己掛的房屋價格是不是合理，方便后面的殺價。
2、言談中對房東透露已看中其他房屋已準備付定金，但也很喜歡此套房屋，流露出左右為難的樣子窺探房東的賣房誠意度，如果是很誠意出售勢必強力推薦自己的房屋，這時就可以慢慢殺價了，切記表演一定要逼真要在一定的范圍內殺價，把握好度不要太過火，否則會適得其反。
3、告知房東已經(jīng)付了其他房子的定金5000元，如果違約不買的話房東會把定金沒收，但自己確實很喜歡你這套房屋，看能否便宜點補償已付但將被房東沒收的定金。
4、告知很喜歡此房屋，但要等自己的房子出售后才能買，要求付款時間推后，一般的房東都不會同意，這時就退一步說要貸款或墊資但都需要額外的費用，其目的也是為了降低房價。
5、列出房屋的眾多缺點但又要表露出比較喜歡的狀態(tài)而猶豫不定，逼房東自動降價。但列出房屋的缺點時一定要向房東流露出自己對此套房屋很感興趣，不然房東會認為你沒有誠意而斷了回旋余地。房屋缺點概括：交通不方便、交通方便但太吵、周邊配套設施不全、周邊配套設施全但太雜亂、物業(yè)管理比較差、物業(yè)管理好但管理費太高居住成本高、樓層低蚊蟲多采光差、樓層高出入不便噪音大、朝北日照不足、朝西日曬嚴重、朝南雖好但有可能看不到景觀、毛坯房自己裝修很麻煩、裝修房又不喜歡他的風格裝修時還要花錢敲掉等。
6、告知自己真的很滿意，但家人、老公和老婆不是很滿意，希望價格便宜點可以說服他們，最好現(xiàn)場打電話跟家人商議爭吵上演一場苦肉計，越逼真效果越好殺的價格也越理想。
7、告知自己可以一次性付款而縮短交易周期，但自己又不太想把一大筆資金變成死錢，除非有便宜的價格，這對急需資金周轉的房東最為生效。
8、想法知道房東的電話，讓自己的家人扮成中介公司業(yè)務人員推薦他樓下或樓上的房子給他問他買不買，但是價格一定要比他在賣的房屋的便宜，其目的是讓他知道產品的有競爭性，塑造競爭對手。
9、擅用手機。在殺價的過程中你的手機響了，有其他中介公司業(yè)務員給你推薦一套跟此套房屋相同小區(qū)，面積、樓層相仿但價格便宜得多的房屋，在通話中表示立即就可以定，此時如果房東愿意挽留或者著急表示有殺價的空間。
10、隨身帶著5000元現(xiàn)金，說只要價格便宜到自己的心理價位就立即付定金，這是殺手锏，房東都是見錢眼開不見兔子不撒鷹。
1、留下談價空間
留下談價空間是討價還價的第一步，設想一下，如果你最開始報出的價格就是你的底限，那么當買家要求你讓價的時候，你就只能選擇拒絕，這時買家就會認為你沒有誠意賣房，這筆買賣自然不會成交。
2、讓對方先開口
“先聲奪人”的招式在房產交易中并不好使，反而是“見招拆招”更能幫你達成順利成交的目的。在談價的過程中，如果有一方先開口要價那就很容易處于被動地位，也就是說你先向買家開口報價的話，買家就很容易探出你的底線，所以你應該想辦法讓買家先開口。
3、遇重要問題先讓步
買賣雙方很多時候一直無法成交的原因就是誰都不肯讓步，其實，作為售房方，如果遇見重要的問題，先做出讓步并不是一件吃虧的事情。比如，你的房子實際可以賣90萬，但是你報價賣100萬，買家想盡辦法也只能湊齊95萬，這時若你主動提出可以以95萬成交，不但可以成功將房子賣出去，而且說不定還能因此多交一個朋友，何樂而不為？
4、讓步不能太快
先讓步并不代表快讓步，也就是說，只有到了不得不讓步的時候再讓步，而不是當買家才表現(xiàn)出難處不久便主動提出讓步。因為讓步太快的話，只會讓對方覺得你很好講話，而且會懷疑房子的真實價值，反而讓他們產生可以再要求降價的想法。
5、巧用“緩兵之計”
在談價的過程中可能會出現(xiàn)這樣的情況，你報價100萬元，對方要求你讓價5萬元，其實這個價格你是可以接受的，但是你又想看看之后的客戶會不會出更高的價格，這時應該怎么辦呢？
其實，這時可以用“緩兵之計”，比如告訴買家“我再考慮考慮”，然后在之后的幾天看看有沒有人以更高的價格購買，如果沒有就趕緊聯(lián)系之前的買家表示同意以95萬出售，要注意的一點就是考慮的時間不能過長。
那么，作為賣家的你有沒有學會以上的五個技巧呢？如果學會了，那就趕緊用起來吧。
《商品房銷售管理辦法》第三十四條房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。
房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。
房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。
1、確定自己所能承受的最高房價
上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。因此，掛牌價往往高于上家的心理價。如果下家在看房過程中，不經(jīng)意地通過語言、表情等流露出對此物業(yè)有極大興趣，上家往往會抓住這點乘勝追擊，咬住價格不放松。
2、摸清上家的底細和心態(tài)
了解上家出售房屋所得款項擬作何用途。如果上家急于出售換取現(xiàn)金，或者，上家必須在幾天之內賣房，愈接近上家的賣房期限，上家就越急于出售。在此時議價，將對下家殺價非常有利。否則，價格很難談攏。
3、對房子已存問題進行渲染
說到地段,你可就其出價翻了一番來回擊;對已帶租約，一是不定性存在，二是租價可能不大合理，最大的回擊手段是你買二手房的主要考慮是自住而不是出租;對于二手房與新房的價差，你還是應該著眼于對方的投資價值在價格里已經(jīng)有依托，并且新房也在下調。
4、出價方式的談判技巧
先通過第一個技巧權衡對方的出價合理性，如果出價比較合理,而權證費用加入到購買成本的時候，價格還是可以承受，則可以將權證費用轉為由買受人承擔，在這一前提下再與對方商談成交價格。封死對方靠代辦過戶來提高單位售價的路徑。
5、注意多收集所要談判的物業(yè)的相關資料
己知彼，是最大的前提，你必須迅速了解到和你接觸的銷售人員和所銷售的房子，如果你什么都不太了解，那比較壞的結果只能是任由銷售員擺布!在談判前可以先做實地考察，詳細了解物業(yè)的建筑和裝修質量、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設施是否齊全，房屋在設計或規(guī)劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價格時，下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處，不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經(jīng)為此做了最充足的準備，只有他讓出多少個“點”，才有把你留住的可能。
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投稿：衛(wèi)凱若
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