國外裝修拆遷補償案例分析,拆遷房屋評估標準,房屋拆遷補償評估的方法有：1 根據實際評估時間點計算重置價值；2 預估預期收益進行計算；3 參照類似的房地產市場價值；4 預估土地開發后扣除相應稅費的價值進行計算；5 評估土地在進行實際區位確定的
房屋拆遷補償評估的方法有：
1.根據實際評估時間點計算重置價值；
2.預估預期收益進行計算；
3.參照類似的房地產市場價值；
4.預估土地開發后扣除相應稅費的價值進行計算；
5.評估土地在進行實際區位確定的價值。
一、離婚房產評估費由誰來付
法律并沒有明確規定由哪一方支付這筆費用，在訴訟中做的房產評估，訴訟中雙方仍然是夫妻關系，在判決前產生的評估費用，應作為夫妻共同債務，從夫妻共同財產中扣除，扣除后的剩余財產作為夫妻共同財產進行相應分割，當然雙方也可以自行協商。資產評估的方法具體如下所述：
1、收益現值法
是將評估對象剩余壽命期間每年(或每月)的預期收益，用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算資產價值的方法。收益現值法通常用于有收益企業的整體評估及無形資產評估等。
2、重置成本法
重置成本法是在現時條件下，被評估資產全新狀態的重置成本減去該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，估算資產價值的方法。用重置成本法進行資產評估的，應當根據該項資產在全新情況下的重置成本，減去按重置成本計算的已使用年限的累積折舊額，考慮功能變化、成新率(被評估資產的新舊程度，如八成新、六成新)等因素，評定重估價值；或者根據資產的使用期限，考慮資產功能變化等因素重新確定成新率，評定重估價值。
二、專利資產評估方法
專利是企業的無形資產財富之一，所以企業在進行成本評估時，就要進行專利評估，但是專利和實物不一樣，根據專利的特性、評估目的及外部市場環境等各方面因素，專利評估可采用成本法、收益法、及市場法三種。
評估機構執行知識產權評估業務根據評估目的，通過對專利評估對象價值類型、所掌握的評估基礎資料翔實程度等基礎條件，分析收益法、市場法、成本法的適用性，恰當選擇一種或多種評估方法。
（一）收益現值法
大部分知識產權評估采用國內、國際通用的資產評估方法——收益現值法。收益現值法，是在假設企業未來持續經營條件下，通過估算知識產權經濟壽命期內的合理預期收益，并以適當的折現率折算成現值，借以確定其價值的一種評估方法。其核心是收益年限、收益額、折現率。
（二）市場法（市場比較法）
指利用市場上同樣或類似知識產權的近期交易價格，經過直接比較或類比分析（包括對交易時間、交易因素、交易目的、資金成本、經濟壽命等因素的分析、修正）來估測專利資產價值的評估方法。
運用市場法要求充分利用類似資產成交價格信息，并以此為基礎判斷和估算被評估資產的價值。運用已被市場檢驗了的結論來評估被評估對象，顯然是被相關交易方所接受的。市場法是應該專利評估中最為直接、最具說服力的評估方法。
但是，由于我國現階段還遠未形成成熟完善的知識產權交易市場，市場上可尋找到的類似交易案例少之又少，因素修正非常困難，因此，現階段，很少采用市場法進行評估。而國外發達國家由于技術交易市場比較發達、可交易案例比較容易獲取，是一種被經常用到的評估方法。
（三）成本法
估測知識產權的重置成本（資產的現行再取得成本），它包含：取得該項知識產權所耗費的合理必要費用（包含：材料費、工資費、設備費、資料費、咨詢鑒定費、外加工費、培訓費、差旅費、管理費折舊費分攤、其他費用等）、相關稅費以及必要的資金成本和合理利潤。然后估測由于技術更新因素導致的功能性、經濟性貶值因素，從重置成本中扣除而得到評估價值的方法。
由于投入成本與專利自身價值的弱對應性，往往研發專利的成本并不能真實反映專利市場價值。例如：回形針（曲別針）發明專利，其發明源于發明者的靈機一動，但它所產生的效用和價值近幾十年來有目共睹，價值不菲。如果采用成本法進行評估，評估出的價值可想而知，這樣的評估結果肯定是不合理的，因此會謹慎選用。
三、企業拆遷補償金的標準
1、房屋價值補償
房屋價值補償主要包含兩方面，土地區位補償價和房屋重置成新價，土地區位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內的土地使用權價值，主要有土地所在的區位和用途來決定，企業的土地用途一般為工業用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因為企業的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區域內的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500－2000左右。
在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區位補償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴你，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。
2、裝修附屬物補償
關于裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內容主要由評估機構根據各地制定的標準進行評估。此項補償內容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。
3、停產停業損失補償
停產停業損失指的企業因為拆遷不能進行正常經營所產生的所有損失，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業業務量、客戶資源以及預期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產停業損失的應進行補償的規定，提出了補償應根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。因各地對停產停業計算的標準不一致，各個企業的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產停業損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項，應當值得企業重點關注。
4、搬遷費用、搬遷損失
企業在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業所有的機器設備、各項生產資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生產資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產評估機構進行評估。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
房屋評估后自拆遷補償方案批準之日起3個月內予以拆遷補償。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，在簽訂拆遷補償協議后、實施房屋征收前一次性支付拆遷補償。【法律依據】《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
房屋拆遷補償評估的方法有：
1.根據實際評估時間點計算重置價值；
2.預估預期收益進行計算；
3.參照類似的房地產市場價值；
4.預估土地開發后扣除相應稅費的價值進行計算；
5.評估土地在進行實際區位確定的價值。
一、房屋遺產繼承要交多少錢
房屋遺產繼承要交多少錢，需要按照房地產的具體價值進行確定。具體如下：
1、繼承權公證費，按照繼承人所繼承的房地產的評估價的2%來收取，最低不低于200元；
2、評估費用根據房地產價值的高低不同，采用差額定律累進方式來計算；
3、房地產繼承過戶稅費，由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權證印花稅組成；
4、法定繼承人繼承房地產，免契稅。對非法定繼承人根據遺囑承受土地、房屋權屬的，需要繳納契稅1.5%。
二、滁州農村拆遷補償標準
1、房屋價值補償標準，這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。
2、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)。搬遷費和臨時安置費用，具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例(自主搬遷)：2012年搬遷費20元/平方米，按2次計算;臨時安置費(過渡費)按25元/平方米計算，逾期12月以內，每月增加50%，預期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%。
3、停產停業損失的補償。該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統一，一般是有征收當事人進行協商確定，協商不成的，可委托房地產價格評估機構評估確定。
4、補助和獎勵。補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據當地政府出具的標準確定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。
三、我國農村土地被國家征收怎么賠償
國家征用土地賠償標準由當地作出征收的人民政府確定，根據我國《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
法律分析：拆遷標準是按照房屋產權面積與性質用途支付房屋補償費、裝修補償費、安置補償費、搬遷補償費、困難補助和獎勵費、家電移機補償費、非住宅房屋營運損失補償費。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十五條 房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
拆遷房屋等級標準如下：1、A級。按照相關標準，A級是最為安全的，房屋未處于危險地勢，結構安全，未發現危險點，也能夠滿足正常使用要求。對這類房屋，在采取安全防護措施后可繼續居住，持續觀察。2、B級。鑒定為B級的房屋，未處于危險地勢，結構基本滿足正常使用要求，只是個別結構構件處于危險狀態，但并不影響主體結構安全；鑒定為B級的房屋經一般修繕后就可以繼續使用。3、C級。這類房屋未處于危險地勢，但部分承重結構已不能滿足正常使用要求，房屋局部出現險情，構成局部危房。也就是說，這類房屋就開始有坍塌的可能性了，按照規定C級房屋就應當經修繕、加固后才可以繼續使用。4、D級。這一類別是最危險的，當房屋處于危險地勢（比如易被山體滑坡掩埋等）時，無論房屋本身是否危險，均屬于危房。此外，若地勢安全，房屋本身的承重結構已不能滿足正常使用要求、地基出現損害，局部結構瀕臨坍塌使得整體出現險情的，構成整幢危房。這類房屋不能夠再繼續居住了應當拆除后就地重建或選址重建。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
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投稿：黃子慕
內容審核：趙正群律師
