強(qiáng)拆賠償案例分析，北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您整理強(qiáng)拆賠償案例分析的相關(guān)法律知識(shí)，猜您可能還想了解關(guān)于●強(qiáng)拆賠償案例分析題及答案●強(qiáng)拆賠償案例分析題●強(qiáng)拆賠償案的案例。
案例分析李某居住在上海市黃浦區(qū)某街道一房屋內(nèi)。房屋是公房，承租人是李某的爺爺，房屋共有李某，奶奶，爺爺和李某的小姨居住。2010年，房屋因市政基礎(chǔ)建設(shè)需要拆遷。李某的爺爺作為承租人，與動(dòng)遷組簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷協(xié)議明確表明，拆遷補(bǔ)償安置的對(duì)象為：李某，爺爺，奶奶和李某的小姨。拆遷補(bǔ)償共計(jì)補(bǔ)償一套房屋和30萬(wàn)的拆遷補(bǔ)償款，其中房屋的產(chǎn)權(quán)為爺爺，奶奶和李某的小姨共有。拆遷補(bǔ)償款歸李某一人所有。李某要求將房屋的產(chǎn)權(quán)列為四人共同擁有，30萬(wàn)拆遷補(bǔ)償款四人共同分割。爺爺、奶奶及小姨不同意，以房屋拆遷補(bǔ)償是由動(dòng)遷組直接分配的，不能再分。李某咨詢律師：請(qǐng)問(wèn)拆遷組有權(quán)直接分配么？律師解答李某居住的房屋是公房，公房簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，需要房屋的承租人與拆遷人簽訂，簽訂后的拆遷補(bǔ)償安置歸李某，爺爺，奶奶及小姨共同共有，其具體的如何分配應(yīng)該由共有人共同協(xié)商確定，協(xié)商不成，可以通過(guò)訴訟解決。拆遷人將補(bǔ)償款給予被拆遷人后，無(wú)權(quán)干涉共有人對(duì)其拆遷補(bǔ)償款的分配。法律依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第95條共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。其他共有人明知而未提出異議的，可以認(rèn)定有效。
怎樣合理選擇拆遷補(bǔ)償方式？ 被拆遷人在拆遷中往往處于被動(dòng)的地位，因此許多被拆遷人錯(cuò)過(guò)了能夠合法保護(hù)自己合法權(quán)益的時(shí)間和機(jī)會(huì)，我們將在近期進(jìn)一步探討被拆遷人如何通過(guò)法律賦予的手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。 案例：初某在北京市xx區(qū)xx路23號(hào)有私房一處，建筑面積121平方米左右，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱開(kāi)發(fā)商)擬拆遷該地塊并建設(shè)高檔公寓，按照北京市的拆遷補(bǔ)償價(jià)格，初某私有房屋經(jīng)評(píng)估作價(jià)每平方米的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格為人民幣4300元，開(kāi)發(fā)商要求按照評(píng)估的價(jià)格給予初某補(bǔ)償，初某不同意，雙方未能達(dá)成拆遷協(xié)議，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)北京市xx區(qū)建設(shè)委員會(huì)裁決本案。 初某找到張翔律師工作室要求解決本案。 初某在本案中提出的問(wèn)題是：對(duì)經(jīng)評(píng)估作價(jià)的重置成新價(jià)格沒(méi)有異議，之所以與開(kāi)發(fā)商未能達(dá)成拆遷協(xié)議的原因是：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的一期項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米11000元，現(xiàn)補(bǔ)償給初某的房屋只能購(gòu)買(mǎi)同地區(qū)房屋的60平方米左右，因此不同意開(kāi)發(fā)商的拆遷補(bǔ)償方案。 我們經(jīng)分析，本案的拆遷爭(zhēng)議實(shí)際上是補(bǔ)償價(jià)格的爭(zhēng)議，對(duì)該爭(zhēng)議如果在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)解決存在的問(wèn)題如下： 首先，初某私有的房屋的補(bǔ)償價(jià)格作價(jià)的依據(jù)是2001年北京市公布的拆遷補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，而現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2001年的市場(chǎng)價(jià)格，因此初某即使提出了拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格復(fù)核，也仍然不能實(shí)現(xiàn)其目的。 其次，初某要求按照開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房的價(jià)格進(jìn)行拆遷補(bǔ)償也沒(méi)有法律依據(jù)。 我們進(jìn)一步研究了初某的要求后，提出的對(duì)策如下： 根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，被拆遷人有權(quán)利選擇拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑词前凑债a(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補(bǔ)償，由被拆遷人選擇。 根據(jù)上述法律規(guī)定，我們代理初某向開(kāi)發(fā)商和建委提出：初某要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不實(shí)行貨幣補(bǔ)償。 提出上述意見(jiàn)后，開(kāi)發(fā)商以該地區(qū)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)調(diào)換只能實(shí)行貨幣補(bǔ)償為由拒絕了初某的要求，建委的工作人員也解釋說(shuō)只能貨幣補(bǔ)償，沒(méi)有批準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 我們根據(jù)建委工作人員的意見(jiàn)，明確提出建委的意見(jiàn)不能成立，違反了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。 在這種情況下，我們還就建委審批的拆遷方案提起了訴訟，在該案的審理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商同意按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式與初某進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，但提出：初某私有的房屋只能按照拆遷評(píng)估價(jià)格，而開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房有二，其一是開(kāi)發(fā)商建造的原地回遷的房屋，每平方米的售價(jià)按照11000元計(jì)價(jià)，其二是位于海淀區(qū)山后地區(qū)的房屋，每平方米售價(jià)4500元。 我們拒絕了開(kāi)發(fā)商提出的上述意見(jiàn)，并明確提出：在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋也只能按照2001年的評(píng)估價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格，開(kāi)發(fā)商在這種情況下不得不妥協(xié)，最后與初某達(dá)成了拆遷協(xié)議，對(duì)初某私有房屋按照每平方米9800元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了拆遷補(bǔ)償。 我們最終撤回了對(duì)拆遷主管部門(mén)的行政訴訟，案件終結(jié)。 案例結(jié)論： 在北京市，許多被拆遷人均提出，按照2001年公布的拆遷評(píng)估價(jià)格進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)在的商品房?jī)r(jià)格，在這種情況下，許多被拆遷人選擇了被動(dòng)的等待。 其實(shí)，上述案例提供了一個(gè)比較完整的思路：即被拆遷人可以選擇按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，在選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)那闆r下，被拆遷人可以要求原地回遷，這對(duì)拆遷人的影響將可能比較大，在雙方進(jìn)行選擇的過(guò)程中，相互的妥協(xié)必然就產(chǎn)生了。
城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十四條明確規(guī)定，“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)”可以說(shuō)據(jù)此明確了拆除違章建筑的權(quán)力由縣級(jí)以上政府主管部門(mén)統(tǒng)一行使。違章建筑是指違反《土地管理法》《城市規(guī)劃法》《建筑法》和《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定建設(shè)的房屋及其設(shè)施。違章建筑主要包括：未申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑；擅自改變使用性質(zhì)建成的建筑，擅自將臨時(shí)建筑建設(shè)成為永久性的建筑。首先，在拆遷補(bǔ)償中要注意區(qū)分違章建筑和建筑使用的材料。根據(jù)我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。違章建筑人對(duì)違章建筑使用的材料享有合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)。因此，拆遷人在拆除違章建筑時(shí)依法不給予補(bǔ)償，并不意味著對(duì)拆除違章建筑使用的材料也不給予補(bǔ)償。其次，在拆遷補(bǔ)償中，要注意區(qū)分違章建筑和建筑范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。違章建筑按照有無(wú)土地適用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)基本上可以分為兩類：一類是取得土地使用權(quán)的違章建筑，一類是未取得土地使用權(quán)的違章建筑。如果違章建筑具有合法的土地使用權(quán)，即使在拆遷時(shí)不就拆除違章建筑本身補(bǔ)償違章建筑人，也必須考慮土地使用權(quán)對(duì)違章建筑人的財(cái)產(chǎn)利益。如果土地使用權(quán)是通過(guò)劃撥方式得來(lái)的，拆遷人可以不補(bǔ)償使用該土地的違章建筑人；但是如果土地使用權(quán)是通過(guò)出讓方式得來(lái)，違法建筑人繳足了土地出讓金但出讓年限還未到期時(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆除違章建筑給違章建筑人造成的土地使用收益的損失予以適當(dāng)補(bǔ)償。再次，在拆遷補(bǔ)償中，要注意區(qū)分違章建筑和建筑內(nèi)的財(cái)產(chǎn)。違章建筑內(nèi)的財(cái)產(chǎn)可以獨(dú)立于違章建筑存在，系違章建筑人的合法財(cái)產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。拆遷人在拆除違章建筑的過(guò)程中，不得侵犯違章建筑人的違章建筑內(nèi)的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。另外，在拆遷補(bǔ)償中，要注意區(qū)分拆遷補(bǔ)償款和拆遷補(bǔ)助費(fèi)。雖然我國(guó)《城市拆遷管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：拆除違章建筑不予補(bǔ)償，但是這只能說(shuō)明違章建筑人不能獲得拆遷補(bǔ)償款，拆遷人仍要依法向違章建筑人支付拆遷補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)助費(fèi)包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等其它費(fèi)用。拆遷人不得因違章建筑拒絕向違章建筑人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)拆遷補(bǔ)助費(fèi)的請(qǐng)求。拆遷補(bǔ)償是指拆遷人依法拆遷，應(yīng)當(dāng)給付被拆遷人和房屋承租人的補(bǔ)償；拆遷賠償是指拆遷人在拆遷過(guò)程中，由于拆遷程序和手段違法，侵害了被拆遷人和房屋承租人的合法權(quán)益時(shí)應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。本文的拆遷賠償僅限于討論對(duì)違章建筑人的拆遷賠償。最后，在拆遷補(bǔ)償中，要注意轉(zhuǎn)化的違章建筑的特殊情況。所謂轉(zhuǎn)化的違章建筑，主要是指因?yàn)槌^(guò)批準(zhǔn)期限，由臨時(shí)建筑轉(zhuǎn)化成的違章建筑。轉(zhuǎn)化的違章建筑和批準(zhǔn)期限內(nèi)的臨時(shí)建筑的區(qū)分點(diǎn)就是批準(zhǔn)期末，批準(zhǔn)期初至批準(zhǔn)期末為合法建筑，超過(guò)批準(zhǔn)期末，仍未拆除的，為違章建筑。筆者認(rèn)為，并非所有的轉(zhuǎn)化的違章建筑，在拆除時(shí)，都不予補(bǔ)償。如果存在以下兩種情況：（一）不可抗力阻礙臨時(shí)建筑在批準(zhǔn)期限內(nèi)拆除的；（二）臨時(shí)建筑不被拆除是為了保護(hù)另外一個(gè)更大的利益，致使超過(guò)批準(zhǔn)期限仍未拆除的。在這兩種情況下，拆遷人拆除違章建筑時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家或者地方的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償違章建筑人。比如，違章建筑的承租人履行了一般情況下的注意義務(wù)，仍然對(duì)其承租的房屋系違章建筑不知情，拆遷人如果拆除該違章建筑，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)該房屋承租人補(bǔ)償安置。從法理的角度分析，任何人不應(yīng)當(dāng)由于第三人的原因喪失其合法權(quán)益。拆遷人不能由于違章建筑人的過(guò)錯(cuò)拒絕對(duì)對(duì)違章建筑使用人補(bǔ)償安置。
根據(jù)法律規(guī)定，征收拆遷的補(bǔ)償按照房屋和土地的實(shí)際面積進(jìn)行，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照不低于周邊新建的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)。沒(méi)有“雙倍賠償”這一說(shuō)法。 法律參考：國(guó)務(wù)院令第590號(hào)，第三章 補(bǔ)償
城市房屋屋拆遷補(bǔ)償是針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)也就是所有權(quán)進(jìn)行的補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》被拆遷人是指“被拆遷房屋的所有權(quán)人”，沒(méi)有自己是合法房屋所有權(quán)人的證明文件（一般是房屋所有權(quán)證，和戶口本無(wú)關(guān)），從法律意義上說(shuō)也就不是拆遷當(dāng)事人，自然不能得到補(bǔ)償。有戶無(wú)房的那家不管是和房主是租賃還是借住，都是另外的法律關(guān)系，拆遷補(bǔ)償只能給房主，也就是所有權(quán)人。但是如果該有戶無(wú)房戶只有這一套房屋用于居住，一般為保障其基本居住需要，拆遷人應(yīng)為其安排周轉(zhuǎn)房，拆遷后后的安置房他也有權(quán)繼續(xù)繼續(xù)居住，是否支付相應(yīng)租金要看拆遷之前和房主如何約定的。在實(shí)踐中也有拆遷人愿意對(duì)無(wú)房有戶的情況進(jìn)行額外補(bǔ)償?shù)模灰p方達(dá)成一致簽訂協(xié)議，任何法律法規(guī)也不會(huì)干涉。但是反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果拆遷人不愿意支付這部分額外補(bǔ)償，其的主張和要求也沒(méi)有法律上的支持依據(jù)，因?yàn)楫吘共皇呛戏ǖ谋徊疬w人，不具備拆遷補(bǔ)償安置的主體資格。
看該房屋拆遷補(bǔ)償糾紛性質(zhì)如何再分別處理：1）對(duì)被征收房屋的價(jià)值評(píng)估不滿，可以申請(qǐng)可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。2）對(duì)房屋的征收決定或者征收補(bǔ)償決定不滿，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。3）如房屋征收部門(mén)不履行征收補(bǔ)償協(xié)議，可以提起訴訟。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條：房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。
萬(wàn)變不離其宗，動(dòng)拆遷過(guò)程中，裝修、拆遷及各種相關(guān)補(bǔ)償都是由拆遷人統(tǒng)一發(fā)放給被拆遷人的，這里的被拆遷人指產(chǎn)權(quán)人，而承租人的損失，是由租賃人（產(chǎn)權(quán)人）來(lái)承擔(dān)的。不管是協(xié)商，訴訟，官司，租賃人是你的訴求對(duì)象，至于賠償方案可參考租賃合同的賠償事項(xiàng)，如果牽涉到房屋的裝修費(fèi)用，可通過(guò)雙方認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行裝修評(píng)估確認(rèn)。
重慶“釘子戶”獲拆遷安置房及90萬(wàn)元營(yíng)業(yè)損失 從重慶市九龍坡區(qū)法院３日舉行的重慶“釘子戶”拆遷案新聞發(fā)布會(huì)上獲悉，重慶“釘子戶”吳蘋(píng)夫婦與開(kāi)發(fā)商達(dá)成協(xié)議，選擇實(shí)物商品房安置，并獲得９０萬(wàn)元營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償。 法院認(rèn)為“釘子戶”案對(duì)城市拆遷意義深遠(yuǎn) 重慶市九龍坡區(qū)法院３日就重慶“釘子戶”拆遷案舉行了新聞發(fā)布會(huì)，指出此案對(duì)城市拆遷工作意義深遠(yuǎn)。 重慶市九龍坡區(qū)法院院長(zhǎng)張立說(shuō)，重慶九龍坡區(qū)鶴興路片區(qū)１７號(hào)房屋拆案對(duì)今后的城市拆遷工作不僅沒(méi)有負(fù)面影響，反而具有積極的深遠(yuǎn)意義。 重慶“最牛”“釘子戶”與開(kāi)發(fā)商已達(dá)成和解 ２日下午，重慶市九龍坡區(qū)拆遷“釘子戶”吳蘋(píng)夫婦與開(kāi)發(fā)商達(dá)成和解，吳蘋(píng)夫婦同意接受易地實(shí)物安置，并自愿搬遷。 據(jù)九龍坡區(qū)法院有關(guān)人士透露，在４月２日下午達(dá)成的協(xié)議中，吳蘋(píng)夫婦同意接受易地實(shí)物安置，在沙坪壩區(qū)置換一套商業(yè)用房。該人士透露，雙方的協(xié)議上沒(méi)有關(guān)于補(bǔ)償金的事項(xiàng)。
這個(gè)建筑是否違法建筑，完全不影響這個(gè)建筑施工合同的合同效力的。法院審理建筑施工合同糾紛案件的時(shí)候，只要施工方履行了合同義務(wù)，就有權(quán)利要求工程款的。您可以直接參考合同法的規(guī)定。
具體需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼叽_定，可以獲得房屋的拆遷補(bǔ)償，對(duì)于人口安置補(bǔ)償，可能會(huì)遇到些問(wèn)題。
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