增城上蓋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),廣州舊城改造補(bǔ)償方案出臺(tái) 最高可獎(jiǎng)房?jī)r(jià)15%,涉及人口超過(guò)60萬(wàn)人的廣州舊城改造將有新章可循!住宅房屋被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償、就近安置和異地永遷3種補(bǔ)償安置方式，除了按照《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定按照房產(chǎn)市場(chǎng)
涉及人口超過(guò)60萬(wàn)人的廣州舊城改造將有新章可循!住宅房屋被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償、就近安置和異地永遷3種補(bǔ)償安置方式，除了按照《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定按照房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格增加20%的補(bǔ)償增幅外，還新增了搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)在房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的15%以內(nèi)。
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高
不等于拉抬房?jī)r(jià)
廣州市國(guó)土房管局昨日公布，《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》(下稱《意見》)經(jīng)報(bào)市政府同意，現(xiàn)開始執(zhí)行，有效期為5年。
廣州市國(guó)土房管局表示，《意見》是在2008年擬訂的《廣州市危舊房改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》基礎(chǔ)上修改完善的，此后廣州選取了越秀區(qū)東濠涌沿線綜合整治項(xiàng)目和荔灣區(qū)寶盛沙地二期舊城改造項(xiàng)目作為試點(diǎn)，前者僅用了4個(gè)月時(shí)間完成了1100多戶拆遷補(bǔ)償安置工作，而寶盛沙地項(xiàng)目?jī)H用3個(gè)多月完成了96.28%的動(dòng)遷工作。
“對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高，不等于會(huì)拉抬中心城區(qū)的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)還是取決于供求關(guān)系。”廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人黃*波昨日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，舊城改造的根本目的是為了配合“中調(diào)”，抽疏中心城區(qū)的人口密度，創(chuàng)造更加宜居宜業(yè)的環(huán)境，商業(yè)用地和公共設(shè)施用地將增加，同時(shí)由于原來(lái)的城中村和工廠用地得到釋放，住宅用地的供應(yīng)也會(huì)增加，緩解當(dāng)前商品房市場(chǎng)的供需矛盾。
城中村改造
村民可自主選擇模式
黃*波表示，在城中村改造的過(guò)程中，村民可以選擇自主改造和與開發(fā)商協(xié)商公開出讓兩種模式，但也可根據(jù)村民實(shí)際意愿，選擇納入政府儲(chǔ)備土地的模式;而對(duì)于被拆遷的普通市民，則只能有納入政府儲(chǔ)備土地一種模式。
根據(jù)《意見》，舊城更新改造實(shí)施前各區(qū)將就改造及補(bǔ)償安置方案公開征詢意見。
拆遷60萬(wàn)人，投入資金超千億，廣州舊城改造規(guī)劃綱要向市民描繪了新一輪舊城改造的藍(lán)圖。60萬(wàn)人動(dòng)遷后怎么安置，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎樣，一系列問(wèn)題如今有了答案。
記者昨日從廣州市國(guó)土房管局獲悉，《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》)正式出臺(tái)，開始執(zhí)行。其中，最大的亮點(diǎn)是大幅提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)最高可補(bǔ)到周邊一手房?jī)r(jià)格。
搬得越快獎(jiǎng)得越多
《指導(dǎo)意見》規(guī)定，舊城更新改造項(xiàng)目可實(shí)行搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)制度，以此加速舊城改造的進(jìn)程。
考慮到各區(qū)實(shí)際情況不同，《指導(dǎo)意見》僅就搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)設(shè)定最高標(biāo)準(zhǔn)，搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在被拆遷房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的15%以內(nèi)確定，而具體給付標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)由各區(qū)根據(jù)實(shí)際情況自行設(shè)定。
各區(qū)在開展危舊房改造工作時(shí)，可以在危舊房改造決定里明確將整個(gè)搬遷期限劃分為多個(gè)階段，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)分階段遞減，引導(dǎo)被拆遷人加快搬遷進(jìn)度。
模擬案例：危舊房改造決定作出之日為2009年1月1日，1月1日至3月31日設(shè)定為第一搬遷階段，那么被拆遷人在第一階段內(nèi)按時(shí)搬遷的就可以獲得全額獎(jiǎng)勵(lì)，4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)相應(yīng)遞減10%，被拆遷人在第二階段搬遷的，就給予90%的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，以下可以類推。
貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)大幅提高
按照《指導(dǎo)意見》，舊城更新改造項(xiàng)目范圍內(nèi)住宅房屋被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償、就近安置和異地永遷3種補(bǔ)償安置方式。對(duì)于非住宅房屋拆遷主要實(shí)行貨幣補(bǔ)償，如改造項(xiàng)目有條件提供非住宅房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人也可依條件選擇異地永遷或就近安置。
在舊城改造中，廣州對(duì)舊城老房拆遷補(bǔ)償，以往是按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，但舊城區(qū)危舊房年代久遠(yuǎn)、破損嚴(yán)重，再要根據(jù)樓齡等估價(jià)，往往不高。原住戶在領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償后，可能難以買到合適房子，尤其在房?jī)r(jià)高企時(shí)。
對(duì)此，《指導(dǎo)意見》大幅提高貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式的，為鼓勵(lì)被拆遷人支持舊城更新改造工程，還由項(xiàng)目實(shí)施單位實(shí)行同一改造項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的改造獎(jiǎng)勵(lì)。“住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格。”這意味著，最高貨幣補(bǔ)償可以達(dá)到同一地段的一手房?jī)r(jià)，基本可以保證被拆遷戶在市場(chǎng)上買到適當(dāng)商品住宅。
記者了解到，作為廣州舊城改造的試點(diǎn)，東濠涌便已首先嘗鮮，其拆遷補(bǔ)償高達(dá)1.3萬(wàn)元/平方米。
斥資千億的舊城改造計(jì)劃啟動(dòng)，《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》亦于昨天出爐，備受關(guān)注的拆遷補(bǔ)償方案已經(jīng)基本呈現(xiàn)出來(lái)。
總體來(lái)看，這個(gè)方案對(duì)被拆遷方比較有利。以貨幣補(bǔ)償為例：首先，被拆遷人的戶數(shù)達(dá)到或超過(guò)總戶數(shù)的2/3，方可動(dòng)遷；其次，在市場(chǎng)評(píng)估房?jī)r(jià)之外，“可由項(xiàng)目實(shí)施單位實(shí)行同一改造項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的改造獎(jiǎng)勵(lì)，住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格”。前面一點(diǎn)賦予被拆遷方以極大的談判能力，后面一點(diǎn)實(shí)際上是給出了政府指導(dǎo)價(jià)———當(dāng)?shù)匾皇址績(jī)r(jià)。不難預(yù)見，被拆遷方會(huì)盡可能利用其談判優(yōu)勢(shì)將價(jià)格推至最高，最后的成交價(jià)非常接近當(dāng)?shù)匾皇址績(jī)r(jià)。異地永遷和就近安置，被拆遷戶所獲補(bǔ)償折算之后與貨幣補(bǔ)償相仿。另外，住房面積不滿40平方米按40平方米補(bǔ)償；手續(xù)齊全的“住改商”可按商鋪市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的60%給予補(bǔ)償；還有，城市規(guī)劃法實(shí)施前的自建房、租客都可獲得相應(yīng)補(bǔ)償。不難看出，這個(gè)補(bǔ)償方案相當(dāng)“闊氣”：只要住戶肯搬遷，政府和開發(fā)商都不差錢。
對(duì)比去年發(fā)生的幾起拆遷慘案，這樣的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)令人感到放心。在此補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)下，大概多數(shù)被拆遷戶都會(huì)自愿簽訂協(xié)議。同時(shí)，拒絕這個(gè)補(bǔ)償價(jià)格的釘子戶，恐怕也很難獲得社會(huì)同情和輿論支持，在最終的強(qiáng)拆面前將一無(wú)所恃，所以出現(xiàn)釘子戶的可能性大概不會(huì)很高。也就是說(shuō)，高額補(bǔ)償可以沖淡拆遷行為內(nèi)在的強(qiáng)制性，在一定程度上被認(rèn)為是雙方自愿的，因而也是公平、公正、和諧的。
從被拆遷戶所受待遇來(lái)看，從社會(huì)穩(wěn)定的角度來(lái)看，這個(gè)高額補(bǔ)償?shù)牟疬w方案絕對(duì)是值得肯定的。但是，一個(gè)問(wèn)題接踵而至———這么高額的拆遷補(bǔ)償，由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？從《指導(dǎo)意見》來(lái)看，最終還是項(xiàng)目承擔(dān)方。那么，項(xiàng)目承擔(dān)方的錢從哪來(lái)呢？從它所承建的項(xiàng)目上。依照這個(gè)簡(jiǎn)單的鏈條，我們幾乎就可以得出結(jié)論———這樣房?jī)r(jià)豈不是還要漲？
實(shí)際的情況比這要復(fù)雜一些。舊城改造對(duì)房?jī)r(jià)的影響是多方面的。首先，舊城改造釋放出大量城中心土地，是否能夠改變土地供求關(guān)系，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)？業(yè)內(nèi)人士分析，由于改造周期比較長(zhǎng)，城中心土地不會(huì)一次性放出，因此對(duì)地價(jià)以至于房?jī)r(jià)的沖擊是非常有限的。其次，舊城改造以一手房?jī)r(jià)補(bǔ)償原住戶，潛在鼓勵(lì)原住戶就近購(gòu)房，這是否會(huì)促進(jìn)一手房交易、間接推高房?jī)r(jià)？最后，更加明顯的是，開發(fā)商的成本驟然升高，地價(jià)成本大致相當(dāng)于樓價(jià)的四成，房?jī)r(jià)升高是必然的。
法律分析：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：權(quán)益面積建設(shè)費(fèi)用單價(jià)按復(fù)建住宅建設(shè)費(fèi)用單價(jià)與房屋建安成本補(bǔ)償（1500元/平方米）的差額計(jì)算，計(jì)入改造成本；村民住宅大于按復(fù)建費(fèi)用計(jì)入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米給予房屋建安成本補(bǔ)償；現(xiàn)狀建筑中不予復(fù)建部分，按1500元/平方米給予房屋建安成本補(bǔ)償，等等。
法律依據(jù)：《廣州市增城區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)增城區(qū)加快推進(jìn)舊村全面改造工作的實(shí)施意見（試行）的通知》
第十四條 （集體土地上住宅改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)）集體土地上住宅（含宅基地、世居祖屋）改造成本按以下標(biāo)準(zhǔn)核算：
（一）住宅房屋有合法證明文件的，現(xiàn)狀建筑面積中證載（批準(zhǔn)）部分，復(fù)建費(fèi)用和臨遷費(fèi)計(jì)入改造成本。
（二）住宅房屋無(wú)合法證明文件的，可計(jì)基底面積三層半以下現(xiàn)狀建筑面積部分，復(fù)建費(fèi)用和臨遷費(fèi)計(jì)入改造成本。
（三）核定的住宅復(fù)建總量大于按復(fù)建費(fèi)用計(jì)入改造成本的面積部分為權(quán)益面積。權(quán)益面積建設(shè)費(fèi)用單價(jià)按復(fù)建住宅建設(shè)費(fèi)用單價(jià)與房屋建安成本補(bǔ)償（1500元/平方米）的差額計(jì)算，計(jì)入改造成本。其中扣減的房屋建安成本補(bǔ)償（1500元/平方米）由村民自籌，不計(jì)入改造成本。
（四）村民住宅現(xiàn)狀建筑面積大于按復(fù)建費(fèi)用計(jì)入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米給予房屋建安成本補(bǔ)償，計(jì)入改造成本，不計(jì)臨遷費(fèi)。
（五）臨遷費(fèi)單價(jià)為30元/平方米，按48個(gè)月計(jì)算。如項(xiàng)目規(guī)模較大、實(shí)施整體改造（改造范圍內(nèi)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議整體簽約率超過(guò)80%后出讓融資地塊），可按60個(gè)月計(jì)算。
第十五條 （集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量和改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)）集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量按建筑面積和用地面積（僅限有合法用地證明文件）兩種方式核算，同一宗地只能選擇一種方式核算。
（一）按建筑面積核算：
1.有合法證明文件的，現(xiàn)狀建筑中合法部分按1:1核算復(fù)建量，復(fù)建費(fèi)用和臨遷費(fèi)計(jì)入改造成本。證載（批準(zhǔn)）面積大于現(xiàn)狀建筑面積部分可計(jì)為權(quán)益面積，建設(shè)費(fèi)用自籌，不計(jì)入改造成本。
2.無(wú)合法證明文件（含現(xiàn)狀建筑面積大于證載或批準(zhǔn)面積部分）的，2009年12月31日前建成部分，可按1:1或2:1核算復(fù)建量（同一項(xiàng)目只能選擇一種標(biāo)準(zhǔn)核算），復(fù)建費(fèi)用和臨遷費(fèi)按該部分建筑面積的50%核算，計(jì)入改造成本；2009年12月31日后建成部分，不予核算復(fù)建量。現(xiàn)狀建筑中不予復(fù)建部分，按1500元/平方米給予房屋建安成本補(bǔ)償，計(jì)入改造成本。
3.臨遷費(fèi)單價(jià)為45元/平方米，按48個(gè)月計(jì)算，如項(xiàng)目規(guī)模較大、實(shí)施整體改造（改造范圍內(nèi)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議整體簽約率超過(guò)80%后出讓融資地塊），可按60個(gè)月計(jì)算。
（二）按用地面積核算：
1.按證載（批準(zhǔn)）用地面積每畝400平方米核算集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)面積，建設(shè)費(fèi)用計(jì)入改造成本。臨遷費(fèi)按本條第（一）款計(jì)算，計(jì)入改造成本。
2.不需采用政府征收村屬其他用地、政府補(bǔ)助、異地安置、異地容積率補(bǔ)償?shù)确绞狡胶忾_發(fā)強(qiáng)度的，可按證載（批準(zhǔn)）用地面積容積率1.8（毛）計(jì)算權(quán)益面積，其建設(shè)費(fèi)用自籌，不計(jì)入改造成本。
法律分析：1、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導(dǎo)和決定的補(bǔ)償方式，這是底線，不能低于此標(biāo)準(zhǔn)。
2、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)：臨時(shí)安置費(fèi)按15元/平方米計(jì)算，搬遷費(fèi)按10元/平方米，按兩次計(jì)算;這是截至2011年的標(biāo)準(zhǔn)。
3、地上房屋補(bǔ)償款及裝修款：無(wú)明確具體標(biāo)準(zhǔn)可供參考，一般由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。
4、停產(chǎn)停業(yè)損失：該項(xiàng)費(fèi)用主要針對(duì)營(yíng)運(yùn)性房屋進(jìn)行的補(bǔ)償。
5、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)。
6、電器移機(jī)費(fèi)：一般按市場(chǎng)價(jià)位進(jìn)行補(bǔ)償，目前家用電器移機(jī)費(fèi)：空調(diào)200元一臺(tái);有線電視150元一戶;電話移機(jī)88元一部;熱水器100元一臺(tái)等等。
7、其他補(bǔ)償或補(bǔ)助。
法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
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