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勞動社區拆遷補償打包價，農民房屋征用補償問題的建議:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-10-25 15:33:53
作者：
圣運律師
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勞動社區拆遷補償打包價,探討農民房屋在征用過程中存在的補償問題,一、輕法律重規章：基本上采用一些應急性的行政規章，限制農民土地承包使用權和處分農民私有財產我國憲法規定了保護私有財產和征用補償的基本原則，但是國家立法機關至今尚未制定關于農村征

勞動社區拆遷補償打包價，農民房屋征用補償問題的建議:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、勞動社區拆遷補償打包價,探討農民房屋在征用過程中存在的補償問題

一、輕法律重規章：基本上采用一些應急性的行政規章，限制農民土地承包使用權和處分農民私有財產我國憲法規定了保護私有財產和征用補償的基本原則，但是國家立法機關至今尚未制定關于農村征用補償的專門法律，以調整征用補償法律關系。土地管理法第四十七條涉及征用補償問題，卻沒有對農民房屋等私產的補償標準作出具體規定。在現行處理農民私產中除了極為少量的法律涉及此問題外，主要參照由國土資源部、建設部、各級地方政府部門發布的行政規章及文件干預處分在征用過程中涉及的農民私產。

二、輕私權重公權：在征用補償過程中，政府行政行為缺乏法律邊界，農民的公平受償權利受到不當限制在法治社會，公權限制干預私權是必要的，但必須依法進行。征用補償是典型的公權對私權的限制和干預。由于法律缺位，導致政府行為缺乏法律邊界，行政權力在干預私權中過大且缺乏有效的監督制約，各級政府在征用補償法律關系中，集規則制定者、參與者、裁判員與處罰機關等多種身份于一身，公平受償權利至少從法律及程序上就受到不當限制。1．制定征用補償標準的權力層層下放，各自為政，補償標準高低無據，隨意性極大土地管理法第四十七條

第二、三款對土地征用的補償費、安置補助費的規定比較明確，有具體的計算標準。但對以房屋為主的農民私有財產權則采取忽略或放任態度，甚至根本就沒有獨立的房屋概念，房屋僅被包含在“附著物”之中。在執行過程中，有些被授權的省級機構依法制定了補償標準，如上海和北京兩地。但有些被授權的省級機構并未制定相關的補償標準，而是又將此項權力再度轉授于下級政府，如某省人代大常務會1999年12月10日制定的我國土地管理法實施辦法中規定，地上附著物和青苗補償費的補償標準由市、州人民政府、地區行政公署制定，報省人民政府批準后執行。根據立法法第十條規定，被授權機關應當嚴格按照授權目的和范圍行使該項權力。被授權機關不得將該項權力轉授給其他機關。轉授權力的結果導致征用補償工作失范，本無權制定補償標準的基層政府及有關部門以行政文件、命令、通知處分農民私產。2．非法剝奪了農民的私產所有權主體地位由于缺乏法律對征用補償法律關系的界定和規制，有的地方由鎮政府與村組簽訂《土地征用協議書》，協議中不僅處分了農民的土地承包使用權，而且“打包”順代處分了農民的房產、樹木、青苗等私產。這類協議的違法性顯而易見。依照土地管理法確立的征用土地制度，實行由縣級以上地方人民政府統一征地。鎮政府不能充當征地方；同時，在征用補償關系中，農民是房屋等私產所有權的主體，關于這部分財產的補償協議應由他們與征地方簽訂，村組非經農民授權不能代理。3．非法剝奪了農民的訴權依據現行訴訟程序法精神，被征用方與征用方就征用補償有關問題達不成協議，對行政裁決又不服，可以向人民法院起訴。但有的地方卻由鎮黨委、鎮政府聯合發文：要求黨員、干部、人大代表在拆遷征用及補償標準問題上，不得有任何異議。接踵而至的便是強制拆遷。

三、輕農村重城市就目前所見的行政法規、規章的適用范圍為國有土地上的城市房屋拆遷補償，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規定，長期以來一直參照城市房屋拆遷補償辦理。國有土地和集體土地在所有權主體、性質及管理方法等方面存在諸多差異，致使農村集體土地房屋拆遷遇到一些難以解決的問題。因此，為加快農村各項建設的發展，規范征用補償行為，保護當事人合法權益，制定一部關于征收征用集體所有土地房屋拆遷補償安置法十分必要。

二、農民房屋征用補償問題的建議

從憲法和法理上說，對公民基本權利的限制與剝奪的立法權，只能由全國人大行使，而不能交由其他機關行使。特此建議，由國家立法機關制定一部有關征用集體所有土地房屋拆遷補償安置法。

1.明確規定征用補償的基本原則

從法理上正確分析征用補償法律關系，是確立征用補償基本原則的基礎。

第一，政府行為必須受到法律嚴格限制的原則。“征用”是一種行政法律關系。就政府而言，對農民私有財產進行征用(或因征用進行房屋拆遷)，性質上是公權對私權的干預限制，最基本的原則是政府行為必須受到嚴格的法律限制，非法律明文規定的授權事項不可為，包括權力的范圍和行使權力的方式。就農民而言，其私有財產應當接受法定的公共利益的限制。

第二，公平合理的補償原則。征用后的“補償”關系是民事法律關系。政府負有公平合理補償農民財產損失的職責和義務;農民有權要求政府給予公平合理的補償。補償標準和金額的確定應遵循平等合理、彌補實際損害的基本原則，不能以行政手段限制和剝奪農民的財產主體地位及求償權。

2.明確界定公共利益的具體事項

公共利益是政府在公權限制私權過程中的行為邊界，也是公民接受限制的行為邊界。法律要以例舉或排除的方法對公共利益作出嚴格具體界定，防止假公共利益之名，僭越法律，進行商業開發的違法行為。

3.制定統一的補償計算標準及安置原則

土地管理法第四十七條對土地使用權的征用補償規定比較明確，有具體的計算標準。同理，對房屋等私產的征用補償也應確定計算標準。在此基礎上，由各地按照規定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農民利益;也能防止被征方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發生。

4.規定嚴格的法律程序

政府對農民私有財產的征收必須借助嚴格的法律程序完成。具體包括：第一，征用程序。如：財產評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序。第二，救濟程序。如：行政裁決程序、仲裁程序、訴訟程序。

這些程序都必須明確而完善，特別要避免地方政府同時充當決策者、規則制定者、征用方及糾紛的最后裁決者的多種角色。

5.在較大規模的征用補償過程中，政府可以考慮為農民配備律師，提供法律指導、法律咨詢和法律援助。

三、農民房屋征用補償問題的法律建議

征用補償雖發生在全國城鄉各地，各地經濟發展水平也不一樣，但作為農村被征用者有充分理由享受同樣的法律環境。從憲法和法理上說，對公民基本權利的限制與剝奪的立法權，只能由全國人大行使，而不能交由其他機關行使。特此建議，由國家立法機關制定一部有關征用集體所有土地房屋拆遷補償安置法。

1.明確規定征用補償的基本原則

從法理上正確分析征用補償法律關系，是確立征用補償基本原則的基礎。

2.明確界定公共利益的具體事項

3.制定統一的補償計算標準及安置原則

4.規定嚴格的法律程序

這些程序都必須明確而完善，特別要避免地方政府同時充當決策者、規則制定者、征用方及糾紛的最后裁決者的多種角色。

5.在較大規模的征用補償過程中，政府可以考慮為農民配備律師，提供法律指導、法律咨詢和法律援助。

四、政府對農田的征用補償

法律主觀：核心提示：國家建設征用土地，由用地單位支付費。征用耕地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的3至6倍。第二十七條國家建設征用土地，由用地單位支付費。征用耕地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的3至6倍。征用其他土地的補償費的標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。第二十八條國家建設征用土地，用地單位除支付補償費外，還應當支付安置補助費。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的10倍。征用其他土地的安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的安置補助費標準規定。知識延伸：農村土地補償費分配原則處理理此類案件時既要充分尊重村民的自治權，也不能剝奪公民的財，要妥善處理好二者的關系。村民的自治權并不能對抗公民的生存權和財產權，土地是農民賴以生存的重要生產資料和生活資料，土地補償款既具有生存利益性質又具有財產權性質，該權利非法律不得剝奪。因此，村委會、村民小組在決策時必須按照村民委員會組織法第十七條規定的程序提請村民會議討論，其無權擅自作主。村民會議作出的決策亦必須符合該法第十九條所規定的民主原則和第二十條規定的合法原則，應明確村民享有同等待遇。具體地說，應該遵守以下原則：(一)民主議定原則和合法性原則。村民自治必須是真正的大多數村民的集體意志，而不是某個人或某些少數人的意志，且該意志不能違反法律的強制性規定。《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十條第二款規定：“村民自治章程、村規民約以及村民會議或者村民代表會議討論決定的事項不得與憲法、法律、法規和國家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權利、民主權利和合法財產權利的內容”。一些農村部分村民的土地收益權得不到保護，與人們對村民自治的模糊認識有很大的關系，其所依仗的就是村民自治制度所賦予的一些權力，其實這是對村民自治權力的濫用。在一個民主和法治的國家，任何形式的自治都不能同國家的依法行政相違抗，任何形式的自治章程都不能同國家的法律相抵觸，任何形式的社區民主決定都不能損害公民的基本權利。因此，那些同國家法律、法規和國家政策相抵觸的自治章程、村規民約以及村民民主決定都是自然無效的。村民自治必須在民主和法治的軌道上才能獲得健康發展，必須做到既要充分發揚民主又要遵守法律。(二)平等原則。在進行款分配中，要充分保障每個集體經濟組織成員或村民享有平等的待遇，正確地處理利益關系。之所以會出現剝奪少數成員或村民征地補償款分配的收益權，主要受經濟利益驅動的影響，農村集體經濟組織每次的收益和征地款分配總量是恒定的，為了更多地分配集體收益，惟有通過減少應分款人數來實現多數村民的利益最大化，因此，公正、公平地分配征地款是保障每個成員或村民享有土地收益權的前提。(三)權利、義務相一致原則。集體成員在享有分配利益的同時要考慮其對集體所盡義務的大小，做到權利與義務相一致，公平合理地分配征地款。

法律客觀：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

五、農村房屋進行流轉后，在征地拆遷補償時也會直接獲益！

如果宅基地三權分置正式實施，農村征地拆遷勢必會受到非常大的影響。首先，從前農房不能入市流轉，沒有升值空間，而是會隨著房屋的年限增長而“折舊”。因此農房拆遷時的評估價值和補償價格相對國有土地上房屋要低很多。宅基地使用權適度放寬后，除了用于居住外，農民朋友們可以利用宅基地房開展休閑、旅游項目的經營活動，不但在當下幫助農戶增收，在拆遷時評估價值也會上漲。其次，宅基地從前只能自己使用，或在嚴格限制條件下在集體經濟組織成員內部流轉。當狹窄的權益被擴大，農民應當基于宅基地資格權及使用權抵押等用益物權屬性的權益，獲得更多補償。最后，拆遷律師要提醒農民朋友們注意的是，三權分置并不意味著“以租代征”將變為合法，當農民朋友們基于使用權的合法流轉，如出租形式，取得租金收益時，一定要明確租期和宅基地的用途。宅基地資格權的退出應當遵循農民自愿原則，農村實踐中可能出現的強制農民退出宅基地資格權的情況，農民朋友們也要謹慎提防，堅決拒絕，并通過法律途徑保護自己的合法權利。目前來看，宅基地“三權分置”的改革，不會損害到宅基地的居住保障功能，與此同時，農民朋友們可以通過宅基地使用權的適度放活，在當下更充分地利用宅基地權益獲利，減輕農村“空巢”造成的農房閑置資源浪費。當宅基地面臨征收時，對基于“三權分置”的特殊變化而增值的部分，農民朋友們也將得到更充分、更公平合理的補償。當然，拆遷律師要提醒農民朋友們的是，大家一定要注意確權登記問題，及時辦理權屬手續，避免變動過程中權利的蒸發。同時為了能夠保障我們的宅基地權益不會在政策變動期被“鉆空子”侵害，一定要謹慎對待權利的抵押和流轉。具體實施過程中遇到不懂的問題，農民朋友們要及時向地方政府土地行政主管部門和專業律師咨詢確認，避免因自己的疏忽承擔不必要的損失和風險。