周先生一家是湖北省岳陽市某村的村民，在當?shù)睾戏〒碛姓丶暗厣戏课荩虍數(shù)亻_展生態(tài)公園項目建設，案涉土地被納入征收范圍。在征收補償過程中，征收部門曾向周先生發(fā)送征收補償安置通知，通知委托人簽訂補償協(xié)議，但通知中所載明的面積存在誤差，周先生便未簽訂安置補償協(xié)議。一個月后，征收部門先后向周先生下達了騰地聽證告知書、騰地決定書、催告書，在法院作出強制執(zhí)行的行政裁定書后，征收部門對周先生的房子進行了強制執(zhí)行。在房屋被拆除后，征收部門始終未對周先生的房屋進行補償，無奈之下，周先生等人希望尋求圣運律師的幫助，拿到合理的房屋補償金。

行政征收案件的辦理從來無法只靠取得一份勝訴判決就能夠實現(xiàn)委托人的目的。征拆案件涉及的資料與法律知識甚廣，每個案件自身又存在特殊性，在案件進展不暢時，需要更加資深的律師加以指導，進而得以解決。圣運律所作為一家熟練運用組合式維權策略與團隊辦理案件的律所，為幫助周先生盡快取得滿意結果，特在近日開展大案研討會議，由資深的主任律師為案件把脈，找出癥結所在。

在案件梳理過程中，主辦律師提出了本案兩個主要違法點，一方面法院所作出的行政裁定已經(jīng)超過了合法范圍，針對超范圍執(zhí)行的情形，可提出賠償請求。另一方面，征收部門作出的征收決定早已超過2年時限，征收活動存在重大違法。針對這兩點，主辦律師已經(jīng)就違法強拆行為開展了查處程序和司法賠償程續(xù)；就征收部門缺乏合理批復收回土地的行為提起了行政訴訟程序，請求法院確認征收部門收回集體土地的行為無效，同時，為達到周先生取得合理補償?shù)哪康模€向政府部門作出書面的履行安置補償職責的申請書。上述程序在開展的過程中已經(jīng)得到了進展，在圣運律師與周先生的配合下取得了確認公安機關不履職、征收部門不履行安置職責違法等勝訴結果，但由于征收部門一直未改變消極的談判態(tài)度，委托人仍未獲得理想的安置補償。基于這種情況，圣運律所特邀請主任級別的律師參與大案研討，依托多年的辦案經(jīng)驗找出本案的關鍵點，打通本案的任督二脈。

在案件研討過程中，圣運主任律師抓住征收決定作出的時間這一關鍵點。由于征收決定是在2013年作出，但是征收部門的征收活動卻是在2015年底才開始，這不僅意味著征收活動系屬違法，而且意味著后續(xù)的用地活動也是在違反法律法規(guī)的基礎上展開的。基于此，圣運律師指出，我們在接下來的工作中可進一步通過信息公開程序查明征收部門是否作出新的征收決定，以及現(xiàn)有土地的性質。若現(xiàn)有土地性質仍為集體土地，那么征收部門的土地出讓活動，開發(fā)商所開展的建設活動都屬于違法用地。我們以此為突破口開展查處程序、行政復議或者行政訴訟都將給征收部門造成一定壓力，進而實現(xiàn)我們爭取安置補償內容的目的。

根據(jù)我國法律規(guī)定，征收集體土地，需要由省、自治區(qū)、直轄市人民政府或國務院批準，由縣級以上人民政府予以公告并組織實施。這意味著征收部門征收集體土地必須取得合法的審批。就像我們在村里的閑置土地建房一樣，也需要征得村委會或者鎮(zhèn)政府的批準。同時，圣運征地律師提醒大家，和農民不得閑置耕地類似，征收部門在得到征地批準后，也應當在法律規(guī)定時間內開展征地活動，否則，其征地活動將涉及違法征收，相關項目建設也存在違法用地的風險。

首先，征收部門應在獲得審批后兩年內實施征地活動。為規(guī)范各級政府的征地用地行為，保障經(jīng)濟社會發(fā)展與保護土地資源的關系，嚴格控制建設用地增量，在《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》中規(guī)定嚴謹閑置土地。在農用地轉用批準后，滿兩年未實施具體征地或用地行為的，批準文件自動失效。因此，在圣運主任律師發(fā)現(xiàn)征收部門所依賴的征地審批文件的時間距離具體的征收活動已經(jīng)超過兩年后，立刻有了推進案件發(fā)展的解決思路。

其次，集體土地上不可開展商業(yè)建設活動。若想在集體土地上開展商業(yè)建設，不僅要獲得規(guī)劃許可，更要在最初便獲得土地使用權。根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。也就是說，開發(fā)商只能在建設用地上開展商業(yè)建設，否則便是違法占地。基于此，主任律師提出，應盡快通過信息公開程序查明是否存在新的征地審批以及案涉土地的性質，若確定案涉土地性質仍為集體土地，那么征收部門的出讓行為則違法了法律規(guī)定，已經(jīng)開展的建設活動也將被認定為違法。

 

 

 

 

圣運提示

 

 

圣運律所是一家具備專業(yè)能力解決疑難案件的律所，在案件辦理過程中，本所充分利用了團隊的智慧為委托人分憂解難，以期達到較好的維權效果。圣運征拆律師指出，在同律師合作的過程中，一定要盡可能提供詳細的情況與材料，一個被大家遺漏的小細節(jié)，就有可能成為律師扭轉案件的關鍵。