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香港舊樓拆遷補償政策，深圳征地新規:釘子戶不超過5%可強征:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-01-20 11:43:31
作者：
圣運律師
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香港舊樓拆遷補償政策,深圳釘子戶堅守16年,拆遷補償安置標準是什么,一、拆遷補償費用項目(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房

香港舊樓拆遷補償政策，深圳征地新規:釘子戶不超過5%可強征:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、香港舊樓拆遷補償政策,深圳釘子戶堅守16年,拆遷補償安置標準是什么

一、拆遷補償費用項目

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費

注：

1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

二、深圳征地新規:釘子戶不超過5%可強征

近日，深圳意圖以地方立法的形式來打破長期以來“拆不動、賠不起、玩不轉”的城市更新困境。今年8月初，正在內部征集意見的《城市更新條例(草案稿150731)》中指出釘子戶不超過5%可強征。下面就讓小編帶大家一起來看看詳細內容。

2015年8月初，正在內部征集意見的《城市更新條例(草案稿150731)》顯示，其在維持“政府引導，以市場化運作為主，充分發揮資源市場化配置作用”主導機制的同時，首次提出了“產權置換按照建筑物使用面積(套內建筑面積)測算，置換比例(即拆賠比)不得低于1：1，但是不得高于1：1.3”和“如果不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人不超過5%，則項目實施主體可以申請區政府強制征收不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人的房地產并出售給項目實施主體”等突破性條款。

南都記者于8月10日向深圳市規劃和國土委員會發采訪函求證此事，草案真實性未受到否認，但其明確表示，“該草案修訂尚屬內部征求意見，未通過人大審定。”從目前的情況看，若該條例一旦通過實施，將是國內首次將城市更新提升至立法高度。

拆賠比不低于1：1，不高于1：1.3

在目前的草案當中，最引人注目的，是市場呼喚已久的拆賠比標準終于“現身”。草案第51條規定，建筑物產權置換按照建筑物使用面積(套內建筑面積)測算，置換比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。而涉及的土地產權置換房產，則按照土地面積乘以經批準的項目建筑容積率的50%的標準測算;土地貨幣補償按照土地市場評估價計算;建筑物貨幣補償按照建筑物重置的市場評估價計算。

另外，在原有權益的確定方面，原本缺乏第三方介入，因此對拆除物業的市場價值往往有較大的出入，而草案第47條則明確規定，拆除重建類城市更新項目范圍內土地和建筑物的價值應當通過市場評估、協議收購、產權置換等方式予以確定，并作為權益轉換的基礎，“通過市場評估的，市場機構評估結果應當按照3家評估機構的市場評估值的算術平均值確定。”由此為城市更新引入了市場化的評估機制。

草案規定，在城市更新過程中，項目實施主體應當在項目實施前制定包括權利人及其權益、項目開發總量、權益轉換參與人、產權置換和貨幣補償標準在內的權益轉換方案。值得注意的是，該方案還應當包含“申請強制征收的補償承諾”，這一條款為接下來的“強制征收”和“強制售賣”埋下了伏筆。

95%以上可申請強制征收和售賣

于2010年開始實施的《城市更新辦法實施細則》中規定，“市場主體與所有業主簽訂搬遷補償安置協議后，形成單一主體”，方能推動。然而，由于業主利益各有不同，100%的簽約率在過去市場的驗證之中從未成功過。

而在相關法條更為完善的香港，則采用了“多數決”的方式，在大多數業主的利益與小部分業主的利益尋找了一種合法的強制執行的方案。在此次的《城市更新條例》起草當中，也借鑒了這一模式，草案中便詳細制定了“強制征收”和“強制售賣”的條款。

首先，草案第58條設置了“收回收購”的條款，該條規定，市場主體組織實施拆除重建類城市更新項目，不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議的權利人不超過10%的，不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議的權利人可以申請政府以市場評估價收回、收購其土地使用權和建筑物。而對于政府收回、收購土地使用權和建筑物的，“應當以不低于市場評估價出售給項目實施主體。項目實施主體不愿受讓的，由政府作為權利主體參與城市更新。”

當不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人不超過5%時，項目實施主體可以按照經核準的權益轉換方案中強制征收補償承諾，確定征收補償金額并預繳承買價款，申請區政府強制征收不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人的房地產并出售給項目實施主體。這就是“強制征收”的標準。

此外，在少數權利主體拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協議而使得項目實施受阻的情形下，擁有項目范圍內95%以上(含95%)房地產權利的人，可以向項目所在地的區政府申請強制售賣項目范圍內全部房地產。

就強制售賣的實施而言，將采用拍賣的方式實施，以項目范圍內全部房地產的市場評估價為拍賣底價，拍賣底價以三個房地產評估機構評估價的平均價為準。評估費由強制售賣的申請人預付。擁有項目范圍內95%以上(含95%)房地產權利的人、拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協議的任何一個權利主體以及其他法人和公民個人均可以依法參與競拍。但是，拍賣不允許以聯合體競拍。

在完成拍賣后，競得人為項目范圍內房地產的單一權利人，其應按本條例的規定組織實施拆除重建類城市更新項目;拍賣流拍的，強制售賣的申請人應當以拍賣底價購買。

可申請行政復議和提起行政訴訟

但是，由于城市更新項目涉及的大量市民利益訴求可能引發風險，區政府在做出強制征收或強制售賣的決定前，應當交由專家委員會評議和進行風險評估。

權利人對于項目所在地區政府做出強制征收或強制售賣的決定不服的，可以依法申請行政復議和提起行政訴訟。

值得注意的是，市場主體實施拆除的重建類城市更新項目，若有“因不超過5%權利人不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議，且未能實現強制征收”、“不具備強制售賣的條件，或者權利人未申請強制售賣”、“項目逾期未完成且沒有其他合法補救措施”、“項目實施主體明確放棄”等四種情形之一，便可由項目所在地的區政府決定收回該項目，并由政府實施，政府可以通過招投標或者委托代建的方式實施。

三、深圳拆遷補償標準

法律分析：深圳拆遷補償沒有硬性的標準，一般都是按各個區或鄉鎮補償政策來執行的，在補償時可以按照拆遷房屋大小補償一套安置房，或根據房屋大小進行1:1的現金補償。

法律依據：《深圳房屋拆遷補償》

1、深圳在拆遷個人住宅時，若被拆遷人符合住房保障條件的，由深圳拆遷房屋決定的市、縣級人民政府優先給予住房保障，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

2、深圳房屋拆遷補償規定，被拆遷房屋價格補償不能低于房屋征收公告之日市場房屋價格。而被拆遷房屋的價值，要由房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

3、深圳房地產評估機構要由被征收人協商選擇，協商不成的，可以采取多數服從少數的方法確定，具備方法由省、自治區、直轄市制定。而被選定的房地產評估機構要獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，不能受任何單位和個人干預和影響。

4、被拆遷人選擇房屋置換的，深圳當地政府要提供房產置換的房屋，并和拆遷人計算、結清被拆遷房屋的價值與產權調換房屋價值的差價。

四、深圳現最牛釘子戶,房屋拆遷糾紛怎么解決

深圳現最牛釘子戶

2016年6月13日，廣東深圳，深圳龍華新區深圳北站附近，一棟墻體裸露紅磚、顯得破舊的七層小樓，孤零零地佇立在空地上，猶如一座孤島，與遠處的高樓形成巨大的反差。

2011年，廣深高鐵開通，這棟950平米的建筑，曾被談到2000多萬的補償款，由于屋主的拒絕，至今仍高聳至此。前不久(6月8日)，龍華新區地理位置遠不如此的一宗商住混合用地，成交價被拍出140.6億元，晉升今年全國土地總價新地王。這棟猶如孤島的七層小樓，重新回到公眾的視野。

房屋拆遷糾紛怎么解決

(一)達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛處理方式

1、行政裁決

對拆遷人與被拆遷或者拆遷人，被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷安置協議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以按照《拆遷條例》向有關部門申請裁決。《拆遷條例》規定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。實施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決的內容包括補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

2、依法起訴

若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復議。當事人也可以在接到裁決書之日起3個月內向人民法院起訴。

為了不影響拆遷工作的順利進行，在訴訟期間，拆遷人已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供了拆遷安置用房、周轉用房的情況下，訴訟期間可以不停止拆遷的執行。

3、強制拆遷

在城市房屋拆遷過程中，如被拆遷人或房屋承租人拒絕執行房屋拆遷管理部門作出的裁決，《拆遷條例》規定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，可以依法實施強制拆遷。

實施強制拆遷必須以裁決為前提。對在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，可以依法強制拆遷。實施行政強制拆遷，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門執行，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院執行。

(二)達成拆遷補償安置協議后，拆遷糾紛處理方式

房屋拆遷補償安置協議是約定房屋拆遷當事人之間民事權利和義務關系的合同。拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，應當通過司法、仲裁途徑來解決。如果拆遷當事人之間沒有達成仲裁協議的，拆遷人可以向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。如采取仲裁方式，拆遷當事人必須自愿達成仲裁協議。仲裁協議包括房屋拆遷補償安置協議中訂立的仲裁條款和以其他方式在糾紛前或糾紛后達成的請求仲裁的協議。仲裁委員會的選擇由當事人協議確定。仲裁實行“一裁終局制”。裁決作出后，當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院不予受理。

沒有仲裁協議的，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理;當事人達成仲裁協議的，一方向人民法院起訴的，人民法院不予受理。

五、深圳市拆遷補償標準

法律分析：深圳的拆遷補償會依照國有土地上房屋征收與補償條例的規定給予的補償。拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：1、房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。2、周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。　

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。