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湖北省拆遷案例：預(yù)售房雖便宜，切不可掉以輕心！

發(fā)布時(shí)間：
2018-06-21 18:24:24
作者：
圣運(yùn)律師
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要點(diǎn)總結(jié)1 預(yù)售房屋雖便宜，但房屋預(yù)售合同不可輕心。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)買賣中，人們通常會選擇購買預(yù)售房，這樣選擇的原因主要是經(jīng)濟(jì)

湖北省拆遷案例：預(yù)售房雖便宜，切不可掉以輕心！

要點(diǎn)總結(jié)

1. 預(yù)售房屋雖便宜，但房屋預(yù)售合同不可輕心。
在現(xiàn)在的房地產(chǎn)買賣中，人們通常會選擇購買預(yù)售房，這樣選擇的原因主要是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、花費(fèi)比成品房要少很多。但是，有利就有弊，購買預(yù)售房的風(fēng)險(xiǎn)也是最大的。因?yàn)橘I房在簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)樓房并沒有建好，其購買的只是該樓房的毛坯。風(fēng)險(xiǎn)大，那么，在簽訂預(yù)售房屋合同，就要格外注意房屋預(yù)售合同，弄清房屋預(yù)售的要求。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房在預(yù)售時(shí)要取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、縣級以上商品房預(yù)售許可證明，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期、預(yù)售合同已報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

2. 不是所有賣方賣的房子都是合法的，這種情況的房屋千萬注意！
根據(jù)國家法律規(guī)定，每戶只能獲得一處宅基地，通常以劃撥的方式取得。簡單講，在農(nóng)村一家三口只能獲得一處宅基地。而根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
根據(jù)這一規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓方取得的宅基地是以劃撥方式取得的，則進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要履行上述程序。
3.房屋過戶是否會影響預(yù)售房合同的效力？
預(yù)售合同在滿足上述“1”中的條件并且在滿足合同法規(guī)定的關(guān)于合同有效的規(guī)定時(shí)即是有效的合同，房屋的過戶登記效力是以有效的合同為基礎(chǔ)的，即房屋過戶登記并不會對合同效力產(chǎn)生影響。所以在簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)，合同比過戶登記更重要，若是合同無效卻進(jìn)行了過戶登記也是徒勞的。

基本案情
原告張某與原告劉某1996年9月3日登記結(jié)婚，現(xiàn)家庭夫妻關(guān)系存續(xù)，2002年11月19日原告張某在未經(jīng)原告劉某知曉并同意的情況下，與被告韓某簽訂了《房屋預(yù)售合同書》，約定被告韓某向原告張某預(yù)定位于樊城區(qū)某處原告宅基地上興建的樓房第二層二室二廳一套面積約91.5萬平方米的住宅房，并約定了購房款及辦理過戶登記的相關(guān)費(fèi)用計(jì)55000元、房屋交付期限、付款方式及合同解除的條件。被告依約在交付了購房款52000元后，卻對辦理過戶登記的費(fèi)用3000元在接受房屋以后未能依約定履行交付義務(wù)，故原告要求按照合同約定解除合同未果；同時(shí)，鑒于原告在原來已經(jīng)取得的國有劃撥的土地使用權(quán)的宅基地上興建的三層住房因違章建筑至今未能獲得相關(guān)權(quán)力機(jī)關(guān)頒發(fā)的相關(guān)權(quán)利證書。所以，原告張某與被告韓某簽訂《房租預(yù)售合同書》時(shí)未經(jīng)原告劉某知曉并同意，之后也沒有向有權(quán)力的人民政府辦理批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)，更無法取得土地、房屋的所有權(quán)證書，違反了法律的沒有合法手續(xù)性規(guī)定。現(xiàn)原告主張被告騰退房屋并返被告購房款未果，引起爭議。被告辯稱合同是否有效與房屋過戶是兩個(gè)概念，兩者不能混淆，并主張對于涉案合同的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合作建房。

裁判結(jié)果
本院認(rèn)為:本案訴爭房屋已經(jīng)襄陽市人民政府決定進(jìn)行拆遷，該房屋的物權(quán)爭議本院不再進(jìn)行審理，原告可以就本案訴爭房屋拆遷款的歸屬另行起訴，原告訴請要求確認(rèn)合同無效并相互返還的訴訟請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，作出如下判決:駁回原告劉某、張某的訴訟請求；案件受理費(fèi)8800元，減半收取4400元，由原告劉某、張某負(fù)擔(dān)。

典型意義
本案主要通過房屋預(yù)售合同的案例告訴人們在進(jìn)行房屋買賣時(shí)，要重視起合同書的重要性，尤其是房屋買賣合同，在人們傳統(tǒng)的意識里，認(rèn)為房屋只要進(jìn)行了過戶登記就萬事大吉、高枕無憂了，其實(shí)不然，對于房屋預(yù)售合同，法律對其規(guī)定較多，而且預(yù)售房屋的風(fēng)險(xiǎn)較大，不能單單僅以在進(jìn)行了預(yù)售房的過戶登記為取得房屋所有權(quán)的根據(jù)，房屋預(yù)售合同也很重要。房屋預(yù)售還可能存在產(chǎn)權(quán)欺詐的可能性，所以，在買預(yù)售房時(shí)，合同內(nèi)容一定要看清楚。

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