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農(nóng)村宅基地新規(guī)定來了,農(nóng)村宅基地政策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-09-20 01:35:28
作者：
圣運律師
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農(nóng)村宅基地新規(guī)定來了，法律主觀：1、一戶一宅將嚴格執(zhí)行，不會強制恢復地貌。你可以征稅：如果你更富有，在農(nóng)村建造更多的房屋，占用更多的區(qū)域，超出范圍，就不會被強制恢復。你可以放心100。新的土地管理法已經(jīng)注明，將會有更多的人道主義待遇。由于歷

農(nóng)村宅基地新規(guī)定來了,農(nóng)村宅基地政策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、農(nóng)村宅基地新規(guī)定來了

法律主觀：

1、一戶一宅將嚴格執(zhí)行，不會強制恢復地貌。你可以征稅：如果你更富有，在農(nóng)村建造更多的房屋，占用更多的區(qū)域，超出范圍，就不會被強制恢復。你可以放心100。新的土地管理法已經(jīng)注明，將會有更多的人道主義待遇。由于歷史原因，多房一房的問題可能會在許多地區(qū)征稅。超過標準面積一個月以上，稅率越高。2、農(nóng)村宅基地拆遷補償。宅基地確認后，確認書是我們農(nóng)民朋友擁有宅基地戶主權利的絕對鐵證據(jù)。近年來，農(nóng)村征地補償也在逐年增加。農(nóng)民手中持有宅基地確認證書，不再需要擔心征地后無法享受其合法權益。3、宅基地確認將逐步完成。今年是農(nóng)村土地改革最關鍵的一年。隨著農(nóng)村三權分離的逐步完成，農(nóng)村宅基地確認將頒發(fā)房地產(chǎn)權證，使農(nóng)民權益得到更好的維護！而且，在拆遷補償?shù)葐栴}上，有了房產(chǎn)證，我們農(nóng)民的話語權就更充足了！

法律客觀：

《土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

二、農(nóng)村宅基地最新政策

一、農(nóng)村宅基地的新政策解析

和人一樣，農(nóng)村的每一塊宅基地，也都有自己專屬的“身份證”。上世紀90年代初，根據(jù)國家、省、市的統(tǒng)一部署，我區(qū)開展了農(nóng)村宅基地土地使用權的登記發(fā)證工作，共核發(fā)農(nóng)村宅基地使用權證約19萬本。然而，20多年過去了，蕭山農(nóng)村的變化日新月異，宅基地“大軍”里，有老兵退役，也有新兵入伍。為了重新整編宅基地“隊伍”，我區(qū)即將重新啟動宅基地確權登記工作?！斑@項工作的開展，對深化我區(qū)農(nóng)村土地使用制度改革、提高土地管理水平、促進土地節(jié)約利用、維護農(nóng)民合法權益、保持農(nóng)村和諧穩(wěn)定、有效規(guī)范農(nóng)村住房建設管理等都具有十分重要的意義。”國土蕭山分局黨委書記、局長謝*民表示?，F(xiàn)狀我區(qū)目前宅基地發(fā)證工作進展如何?宅基地，指的是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。近年來，國家、省、市、區(qū)對保障農(nóng)民權益、加強農(nóng)村宅基地管理、推進農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作十分重視。蕭山區(qū)政府連續(xù)兩年在《政府工作報告》中明確，將“加強農(nóng)民建房管理，啟動農(nóng)民宅基地確權發(fā)證”列入重點工作。為積極開展宅基地確權發(fā)證，國土蕭山分局也做了大量的準備工作：從2013年初開始，開展了宅基地管理專項調研，于2013年8月出臺了《杭州市蕭山區(qū)農(nóng)村住房建設管理暫行辦法》，對全區(qū)農(nóng)村新建、改建、擴建、翻建和調劑住房，以及按一體化政策實行的多、高層公寓式安置房的審批及其管理，進行了明確和規(guī)定;2014年3月份開始，選定浦陽鎮(zhèn)桃北新村、曹塢村和瓜瀝鎮(zhèn)碧苑新村、信源村四個村作為宅基地確權登記發(fā)證試點，開展了宅基地使用情況的調查，為全區(qū)確權登記發(fā)證工作積累經(jīng)驗。在多個層面征求意見的基礎上，區(qū)政府于2014年8月22日出臺了《杭州市蕭山區(qū)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證實施意見》，9月30日下發(fā)了《杭州市蕭山區(qū)農(nóng)村宅基地確權登記發(fā)證工作實施方案》，為我區(qū)宅基地登記發(fā)證工作提供了政策依據(jù)。2014年底，國土蕭山分局組織人員對各鎮(zhèn)街進行了宅基地確權發(fā)證的業(yè)務培訓，對政策文件的要點以及具體工作步驟進行了講解，并布置了宅基地使用情況調查的工作任務。聚焦七大熱點焦點問題解答農(nóng)村宅基地確權登記發(fā)證工作政策性強、工作量大、涉及面廣、情況復雜，需要各鎮(zhèn)街、村(社區(qū))和有關部門各司其職、各負其責、通力協(xié)作、密切配合。記者就如何加快推進我區(qū)農(nóng)村宅基地確權登記發(fā)證工作，以及群眾關心、關注的幾個熱點、焦點問題采訪了國土蕭山分局。本次發(fā)證與1989-1991年初始登記的區(qū)別在哪里?1989年—1991年期間，根據(jù)國家、省、市的統(tǒng)一部署，我區(qū)開展了農(nóng)村宅基地土地使用權的登記發(fā)證工作，共核發(fā)農(nóng)村宅基地使用權證約19萬本。本次發(fā)證與1989-1991年初始登記的區(qū)別主要有兩點：(1)技術手段上的區(qū)別，1989-1991年初始登記發(fā)證采用的是皮尺丈量，手工草圖，本次發(fā)證采取測繪來采集數(shù)據(jù)，最終形成宗地測繪成果，并建立數(shù)據(jù)庫，手段更科學、數(shù)據(jù)更準確。(2)發(fā)證程序上的區(qū)別，1989-1991年初始登記以村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，從測量到發(fā)證，都由村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)具體操作，土地證也是事先蓋好章，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)填發(fā)。這次發(fā)證前期準備工作由村、鎮(zhèn)組織開展，資料收集完成后，經(jīng)過地籍調查、申請、受理、審核、公告、注冊登記，最后核發(fā)土地使用證，程序上更加合法、規(guī)范。宅基地登記發(fā)證需要提供哪些資料?根據(jù)《杭州市蕭山區(qū)人民政府關于杭州市蕭山區(qū)宅基地使用權登記發(fā)證實施意見》(蕭政辦發(fā)〔2014〕105號)，宅基地登記需提交以下資料：(1)土地登記申請表(到當?shù)貒临Y源所辦證窗口領取);(2)戶主身份證和戶口簿(復印件需與原件核對)，委托他人代理申請，應有授權委托書及委托代理人身份證明;(3)宅基地土地登記權屬審核意見表(到當?shù)貒临Y源所辦證窗口領取);(4)宅基地權屬來源證明;(5)宗地測繪資料和地籍調查表(當?shù)貒临Y源所提供);(6)門牌證或地名辦證明;(7)涉及繼承、析產(chǎn)的，需提供合法證明;(8)國土資源部門認為需要提交的其他資料。其中，可作為宅基地權屬來源證明的資料有：(1)1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前農(nóng)村村民建房占用的宅基地，至今未擴建、改建的，以及1982年2月13日至1986年12月31日《中華人民共和國土地管理法》實施前止，農(nóng)村村民建房未經(jīng)批準或超過批準面積占用宅基地，已按相關規(guī)定處理且至今未擴建、改建的，由本集體經(jīng)濟組織出具的《無權源宅基地證明》可作為確權發(fā)證的依據(jù);(2)1989-1991年宅基地初始登記資料，包括登記檔案、土地使用證(至今未擴建、改建);(3)歷年來的有效用地批文：①1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施至1998年12月31日止，按照“農(nóng)民建房使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核后，報縣級人民政府批準;使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準”的規(guī)定審批的農(nóng)民建房用地批文。②1999年1月1日新《土地管理法》實施至2013年9月30日止，由縣級人民政府審批的農(nóng)民建房用地批文。③2013年10月1日《杭州市蕭山區(qū)農(nóng)村住房建設管理暫行辦法》實施起至今，各鎮(zhèn)、街道審批的農(nóng)民建房用地批文。歷史遺留的未經(jīng)審批或超面積審批的宅基地怎么處理?根據(jù)省、市文件精神，在已出臺的《杭州市蕭山區(qū)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證實施意見》中，對歷史遺留問題堅持“一戶一宅、拆舊建新、法定面積”的原則，分段分類進行處理：(1)第一時段：1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前占用的宅基地，有多少確多少;(2)第二時段：1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1986年12月31日《土地管理法》實施前為止占用的宅基地，按相關規(guī)定進行處理的，有多少確多少;(3)第三時段：1987年1月1日《土地管理法》實施起至2009年12月31日止占用的宅基地，符合補辦條件，在經(jīng)處理后，按建設用地補辦用地審批手續(xù);(4)第四時段：2010年1月1日起至2014年3月27日止占用的宅基地，符合補辦條件，在經(jīng)過處理后，按占用前地類補辦審批手續(xù)(也就是說如果占用的是農(nóng)用地，必須先辦理農(nóng)用地轉為建設用地手續(xù));(5)第五時段：2014年3月27日后的違法占地建房，一律按現(xiàn)行政策處理。宅基地超面積部分如何處理?宅基地面積超過批準面積部分，采取在土地登記簿和土地權利證書記事欄內(nèi)注明超占面積，超占部分位置在宗地圖中用虛線標注的辦法，待今后拆建、翻建時予以拆除。一定要符合“一戶一宅”才能發(fā)證么?《杭州市蕭山區(qū)農(nóng)村宅基地確權登記發(fā)證實施意見》中規(guī)定，宅基地確權登記的基本原則是：(1)堅持“權屬合法、界址清楚、面積準確”原則;(2)堅持一戶一宅原則;(3)堅持依法自愿原則。但是有一種情況可以例外：本村集體經(jīng)濟組織成員合法擁有兩處以上宅基地，且合計面積未超標準的，也可按規(guī)定登記發(fā)證。非本村集體經(jīng)濟組織成員能不能發(fā)證?根據(jù)《杭州市蕭山區(qū)農(nóng)村宅基地確權登記發(fā)證實施意見》規(guī)定：“非本村集體經(jīng)濟組織成員屬于以下三種情況，可予以登記發(fā)證”：(1)非本村集體經(jīng)濟組織成員因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在土地登記卡和《集體土地使用證》記事欄中注記“該權利人為本村集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。(2)非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村合法取得的住宅，且產(chǎn)權無異議，經(jīng)住宅所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明并公告無異議的，可辦理宅基地登記發(fā)證，在土地登記卡和《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為非本村農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員”。(3)根據(jù)《杭州市人民政府關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理切實維護農(nóng)民權益的意見》(杭政函〔2014〕76號)精神，在堅持“一戶一宅”、法定面積和在接收村村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意的前提下，農(nóng)戶到本鎮(zhèn)(街道)范圍內(nèi)其他村調劑、購置舊房取得的宅基地，可予以確權發(fā)證。

《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、自然資源部關于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》一、切實履行部門職責。農(nóng)村宅基地用地建房審批管理事關億萬農(nóng)民居住權益，涉及農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門。各級農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源部門要增強責任意識和服務意識，按照部門職能和國務院“放管服”改革要求，在黨委政府的統(tǒng)一領導下，切實履行各自職責。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責農(nóng)村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用；組織開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計調查，及時將農(nóng)民建房新增建設用地需求通報同級自然資源部門；參與編制國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。自然資源部門負責國土空間規(guī)劃、土地利用計劃和規(guī)劃許可等工作，在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農(nóng)用地轉用審批和規(guī)劃許可等相關手續(xù)。各級農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源部門要建立部門協(xié)調機制，做好信息共享互通，推進管理重心下沉，共同做好農(nóng)村宅基地審批和建房規(guī)劃許可管理工作。

一、蘇州購房契稅新政策最新解析

根據(jù)《江蘇省財政廳江蘇省地方稅務局江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于調整我省房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(蘇財稅〔2010〕33號)的規(guī)定，自2010年10月1日起，對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅;對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅;對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按我省原定3%稅率征收契稅。文件中家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女(未成年子女是指截至申報時，購房人未滿十八周歲的子女，以身份證件注明出生日期為準。如已超過十八周歲請單獨填寫保證書，并須提供婚姻關系證明或者單身證明);唯一住房是指購房之前在省轄市范圍內(nèi)沒有住房。河北省購房契稅標準首先，確認征收范圍及納稅人。主要是對個人和私營單位購買、承典、承受贈與或交換的房屋征收契稅。其次，明確稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%～5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。財政部、國家稅務總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個人購買自用普通住宅，契稅暫時減半征收。首套房必須在建設局交易中心打首套證明，河北省購房契稅標準是首套住宅90平以下1%契稅、90平至144平1.5%契稅、144平以上普通住宅4%契稅。二套144平以下普通住宅3%契稅。

二、土地增值稅清算新政策解析

國家稅務總局下發(fā)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)〔2009〕91號)，這是國家稅務總局在原來下發(fā)的《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)和《土地增值稅清算業(yè)務準則》(國稅發(fā)〔2007〕132號)基礎上，總結完善的最新的清算政策，新政策從2009年6月1日起施行。筆者認為，納稅人應該關注以下幾個方面。清算前管理力度加大一是實施項目管理。主管稅務機關將從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。二是關注會計核算。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，稅務機關將督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。三是實施專用票據(jù)。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。也就是說，稅務機關可以根據(jù)不同的開發(fā)項目，實行專用預售票據(jù)和專用銷售票據(jù)。清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種對于自行清算的，納稅人必須按照規(guī)定的時間和要求主動清算;對于要求清算的，納稅人應在收到稅務機關書面通知的情況下，再按規(guī)定清算，也可以理解為不通知不清算。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

三、農(nóng)村宅基地政策

法律分析：農(nóng)村宅基地政策：1.農(nóng)村宅基地實行了一戶一宅的政策，規(guī)定了農(nóng)村的村民一戶人口只能擁有一個宅基地，必須按照批準規(guī)定建設。2.閑置的農(nóng)村宅基地可以出租給他人發(fā)展農(nóng)家樂、民宿等新興經(jīng)營方式，但租賃期限不可以超過二十年。3.農(nóng)村宅基地也可以將使用權轉讓、出賣給投資者，投資者享有同樣的權益。

法律依據(jù)：《關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》第三條宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經(jīng)批準易地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。對歷史形成的宅基地面積超標和“一戶多宅”等問題，要按照有關政策規(guī)定分類進行認定和處置。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。