住改商拆遷補償征收,北京拆遷律師臧云：住宅改商用應該怎么補償按什么標準補償,北京拆遷律師臧云：住宅改商用應該怎么補償按什么標準補償
法律分析：一、大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定
二、規定住改商可以享受商業用房補償政策
三、參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同
四、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質進行補償
五、采用混合標準
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記?？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
一、大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定
拆遷辦法中規定，“拆遷的住宅房屋用作經營使用，只要在拆遷通告發布前，依法取得合法經營手續、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證注明的營業地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。
二、規定住改商可以享受商業用房補償政策
規定，“在拆遷公告公布前近二年以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策?！耙灿械胤奖硎鰹榘凑辗课莸膶嶋H用途補償。
三、參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同
參照商業用房估價的前提一般相同，取得工商營業執照、持續經營、持續納稅一定時間。對沿街的住改商房屋，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定。
四、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質進行補償
規定對住改商房屋的拆遷，根據其合法經營狀況、經營年限及納稅等實際情況對正在經營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在2007之前住改商。此時間點之后除臨道路第一層的之外的住改商房屋則一律按照住房性質進行評估補償。
五、采用混合標準
(一)臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經營的面積，參照同地段門市評估價格進行補償。
(二)其他住改非房屋貨幣安置補償被拆遷人實際用于經營的面積按住宅評估價格的1：2進行補償。
1、大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定。
2、規定住改商可以享受商業用房補償政策規定，在拆遷公告公布前近二年以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。
3、參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同，參照商業用房估價的前提一般相同，取得工商營業執照、持續經營、持續納稅一定時間。對沿街的住改商房屋，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。
一、什么是征地補償
征地補償是指國家為了公共利益的需要，依法對農民集體所有建設土地或棚戶區實行征收或征用，并按照被征地的原用途給予補償。
二、征地補償的補償范圍
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
基于對各地住改商補償規定的研究，總結對于該性質房屋的補償主要有以下幾種模式：
一、大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定比如黑龍江某地在拆遷辦法中規定，“拆遷的住宅房屋用作經營使用，只要在拆遷通告發布前，依法取得合法經營手續、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證注明的營業地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。
二、規定住改商可以享受商業用房補償政策比如浙江某地區規定，“在拆遷公告公布前近二年以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策?！币灿械胤奖硎鰹榘凑辗课莸膶嶋H用途補償。
三、參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同在江蘇此種補償標準比較常見，比如宿遷、淮安、泰州等地。參照商業用房估價的前提一般相同，取得工商營業執照、持續經營、持續納稅一定時間。對沿街的住改商房屋，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定。
四、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質進行補償張家界市規定對住改商房屋的拆遷，根據其合法經營狀況、經營年限及納稅等實際情況對正在經營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在之前住改商。此時間點之后除臨道路第一層的之外的住改商房屋則一律按照住房性質進行評估補償。
五、采用混合標準比如重慶某地區規定：
（一）臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經營的面積，參照同地段門市評估價格進行補償。
（二）其他住改非房屋貨幣安置補償被拆遷人實際用于經營的面積按住宅評估價格的1：2進行補償。對于住改商的補償，一方面要根據各地關于此方面的規定但另一方面由于此些規定的效力一般非常低，多是以地方政府規章的形式出現，只能作為行政審判的參照，不合理之處的存在亦不是不可能。故律師參與對于實現住改商的商補標準不失為一種合理的選擇。
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文章來源參考：【頭條】住改商拆遷補償征收，住改商拆遷補償法律法規本文到此結束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網站以便快速找到！
投稿：郝冬嘉
內容審核：趙正群律師
