土地使用費(fèi)分?jǐn)們?nèi)容

分?jǐn)偡椒ㄒ唬赫嫉孛娣e法

占地面積法，指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂Ｒ淮涡蚤_(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配;分期開(kāi)發(fā)的，首先按照本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積;屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)偅鐭o(wú)法按建筑面積法分?jǐn)偅瑧?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂Ｍ恋爻杀痉謹(jǐn)偡椒椴煌逅銌挝话凑嫉孛娣e法，土地成本分?jǐn)偦驹瓌t：分期開(kāi)發(fā)，可以按占地面積分?jǐn)偂?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可以按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

(一)按獨(dú)立占地的每棟建筑物占地面積占該項(xiàng)目占地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀荆好織澘赊D(zhuǎn)讓建筑物分?jǐn)偟耐恋爻杀?每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積÷可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積×土地總成本

(二)對(duì)于同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)首先確定該建筑物占地的總土地成本，然后根據(jù)該建筑物中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

1、普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積×每棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?

2、非普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟房地產(chǎn)非普通住宅建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?

3、其他類型項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟房地產(chǎn)其他類型項(xiàng)目建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?

(三)占地總面積為可轉(zhuǎn)讓地上建筑物占地面積之和，不包括道路、綠化等公共設(shè)施用地面積。對(duì)于獨(dú)立占地的不同類型房地產(chǎn)，土地成本首先按可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積占可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，再按照各類型房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?duì)于裙樓土地成本的分?jǐn)偅箻桥c主樓為同一基礎(chǔ)(即基礎(chǔ)對(duì)裙樓和主樓均有承重作用)的，則裙樓和主樓應(yīng)作為同一建筑物計(jì)算分?jǐn)?裙樓與主樓各有獨(dú)立基礎(chǔ)的應(yīng)作為獨(dú)立占地的建筑物計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

適用范圍：對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，或成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

分?jǐn)偡椒ǘ航ㄖ娣e法

建筑面積法，是指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

(一)一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。根據(jù)本期開(kāi)發(fā)的建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算本期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(二)分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

(三)同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂?duì)于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。對(duì)同一項(xiàng)目里不同類型的建筑物土地成本是按照建筑面積分?jǐn)偟摹Ｍ磺逅銌挝徊煌愋桶唇ㄖ娣e法。具體分兩步分?jǐn)偼恋爻杀荆谝徊剑葘⒄嫉叵鄬?duì)獨(dú)立(一般是指有道路、圍墻等分隔)的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽５诙剑瑢?duì)于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

分?jǐn)偡椒ㄈ菏蹆r(jià)比率法

售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價(jià)高于住宅房。售價(jià)比率法需要分步驟實(shí)施：

(一)計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。

(二)應(yīng)運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價(jià)，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對(duì)售價(jià)的影響。運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，應(yīng)將開(kāi)發(fā)的商品房劃分為價(jià)格相對(duì)低的住宅房和價(jià)格相對(duì)高的非住宅房?jī)纱箢悾瑢⒎亲≌扛哂谧≌康某杀痉Q為超額成本，將與超額成本相對(duì)應(yīng)的售價(jià)稱為超額成本售價(jià)：

超額成本售價(jià)=超額成本×(1成本毛利率)

各類非住宅房超額成本售價(jià)=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價(jià)總額÷全部房屋成本總額)。

(三)計(jì)算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價(jià)后的售價(jià)總額的比率，計(jì)算公式為：

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權(quán)價(jià)值)÷(全部房屋售價(jià)總額-超額成本售價(jià)合計(jì))×100%

(四)計(jì)算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀尽９綖椋?/p>

1,住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價(jià)×土地成本率

2.非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?(該類房屋售價(jià)-該類房屋的超額成本售價(jià))×土地成本率

適用范圍：計(jì)算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開(kāi)發(fā)，或者純商業(yè)用房開(kāi)發(fā)的土地成本時(shí)，采用售價(jià)比率法較為適宜。

分?jǐn)偡椒ㄋ模簩痈呦禂?shù)法

(一)計(jì)算層高系數(shù)

在納稅人同一項(xiàng)目(包含不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1;層高低于住宅的，以1為系數(shù);其他類別用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計(jì)算出其層高系數(shù)。

某類型用房層高系數(shù)=該類型用房層高÷住宅層高

(二)計(jì)算層高系數(shù)面積

1.總層高系數(shù)面積=∑(某類型用房層高系數(shù)×某類型用房可售建筑面積)

2.某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積=某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積

(三)計(jì)算不同類型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積

適用范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目中包含不同類型房地產(chǎn)的,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本可采取層高系數(shù)計(jì)算分配辦法。

分?jǐn)偡椒ㄎ澹浩渌侠矸椒?/p>

稅法規(guī)定，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。其他合理方法，是指按照土地增值稅計(jì)算的原則和規(guī)定以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際計(jì)算并分?jǐn)偼恋爻杀卷?xiàng)目的方法。部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的土地成本分?jǐn)偡椒ㄖ饕校?/p>

(一)其他合理方法——直接成本法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。即按照受益對(duì)象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用。

(二)其他合理方法——預(yù)算造價(jià)法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

(三)其他合理方法——直接成本法是指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。即按照受益對(duì)象或清算單位直接歸集土地成本。

(四)其他合理方法——銷售收入比例法土地成本按不同類型房地產(chǎn)的銷售收入分?jǐn)偂＝ㄔ旒扔凶≌钟蟹亲≌木C合樓，土地成本按不同類型房地產(chǎn)的銷售收入分?jǐn)偅渌M(fèi)用按單位建筑面積分?jǐn)偂?/p>

納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂Ｘ?cái)政部、國(guó)稅總局對(duì)于地價(jià)的分配方法，沒(méi)有限定某一種方法，但要求“合理、合規(guī)”。部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算時(shí)土地成本的分?jǐn)偡椒ńo予了選擇的空間,且有進(jìn)一步寬松的趨勢(shì)。因此，只要是合理的方法企業(yè)都可以采用。并就土地成本分?jǐn)傁嚓P(guān)事項(xiàng)，保持與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的有效溝通變得十分重要。

土地使用費(fèi)繳納方式

土地使用費(fèi)是指外商投資企業(yè)通過(guò)不同的方式使用土地(出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)者除外)，國(guó)家向其收取得的有償使用土地的費(fèi)用，是企業(yè)為取得土地使用權(quán)而交納的費(fèi)用，它是調(diào)節(jié)使用土地資源的手段之一，是國(guó)家財(cái)政收入的組成部分。土地使用費(fèi)與土地使用稅不同，土地使用稅是國(guó)家對(duì)使用土地的國(guó)內(nèi)單位和個(gè)人征收的一種稅。其繳納方式為：

使用權(quán)出讓金

外商投資企業(yè)可以按出讓方式取得土地使用權(quán)。按照土地的不同用途，出1l分別采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行。招標(biāo)出讓的，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)要求和投標(biāo)者所報(bào)條件確定中標(biāo)者，中標(biāo)者所報(bào)土地價(jià)款即為出讓金額;拍賣出讓的，最高報(bào)價(jià)者所報(bào)土地價(jià)款即為出讓金額;協(xié)議出讓的，應(yīng)交出讓金不低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)和云南省規(guī)定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

企業(yè)一次交納出讓金有困難的，可以在出讓合同中約定分期交納，或者縮短出讓年限以降低出讓金額。

場(chǎng)地使用費(fèi)

外商投資企業(yè)可以按劃撥方式取得土地使用權(quán)，并按規(guī)定向中方政府交納場(chǎng)地使用費(fèi)。場(chǎng)地使用費(fèi)由場(chǎng)地開(kāi)發(fā)費(fèi)(包括征地、拆遷安置費(fèi)用和為企業(yè)直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施等費(fèi)用)和土地使用費(fèi)組成。企業(yè)可以按照土地使用合同的約定一次性交納場(chǎng)地開(kāi)發(fā)費(fèi)，逐年交納土地使用費(fèi)，或者將場(chǎng)地開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地使用費(fèi)綜合計(jì)算逐年交納。

一般外商投資企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)以劃撥方式取得土地使用權(quán)，一次性交納場(chǎng)地開(kāi)發(fā)費(fèi)或自行開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的，成立后第一年至第五年免交土地使用費(fèi)，第六年至第十年減半;投資開(kāi)發(fā)云南省鼓勵(lì)投資的產(chǎn)業(yè)或興辦教育、文化、衛(wèi)生、科研等非盈利項(xiàng)目，企業(yè)一次性交納場(chǎng)地開(kāi)發(fā)費(fèi)或自行開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的，免交土地使用費(fèi)。

中方企事業(yè)單位以劃撥土地使用權(quán)作為條件與外商舉辦合資、合作企業(yè)的，須向土地管理部門申請(qǐng)辦理有關(guān)手續(xù)，即由中方土地使用者補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金，或者由中方企事業(yè)單位交納場(chǎng)地使用費(fèi)。

土地收益金

外商投資企業(yè)還可以按國(guó)有土地租賃方式取得土地使用權(quán)，并按年向當(dāng)?shù)厥?縣)人民政府土地管理部門交納土地年租金(土地收益金。

以上就是北京圣運(yùn)律師網(wǎng)小編對(duì)于土地使用費(fèi)分?jǐn)們?nèi)容的相關(guān)知識(shí)的具體介紹，我們知道對(duì)于土地使用費(fèi)分?jǐn)偡譃楹芏嗟男问剑敲次覀儗?duì)這方面也有一定的了解，如果大家對(duì)這方面還有其他的問(wèn)題，歡迎來(lái)咨詢北京圣運(yùn)律師網(wǎng)的相關(guān)法律顧問(wèn)。

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