土地使用費是指外商投資企業(yè)通過不同的方式使用土地(出讓、轉讓方式取得的土地使用權者除外)，國家向其收取得的有償使用土地的費用，是企業(yè)為取得土地使用權而交納的費用，它是調節(jié)使用土地資源的手段之一，是國家財政收入的組成部分。土地使用費與土地使用稅不同，土地使用稅是國家對使用土地的國內(nèi)單位和個人征收的一種稅。土地使用費計費辦法如下：

如何把土地成本剝離出來，就是把土地出讓金以土地使用費的形式，按年度繳納。由國家專門部門制定土地價格評估機制和征繳辦法，并負責征繳。這樣，就可以把目前的土地轉讓制度，這種短期行為，轉變?yōu)殚L期行為，更適應可持續(xù)發(fā)展的要求。消費者在購房的時候，購買的僅僅是土地上的建筑，土地的使用權不是一次性買斷70年，而是像暖氣費和有線電視費一樣，每年繳納。并且，土地使用費應該隨土地利用狀況視市場行情而浮動。

由于土地為全民所有，應該有一個社會保障面積作為計費基數(shù)，該基數(shù)以上多占用的面積為計費面積。住房不夠該基數(shù)面積的，可以獲得某種形式的住房補貼。該面積應該為住房折算占用土地面積，在一定條件下，也可以簡化為住房面積。對單位面積的計費標準，由相關部門制定計算辦法，比如可以與住房空置率，當年新建住房銷售狀況等指標掛鉤，通過一定的公式計算而得。如果空置率過高，說明土地使用費偏低，可以提高土地使用費，即提高住房使用成本。如果新建住房銷售低迷，說明住房使用成本偏高，可以降低土地使用費。原則上，家庭住房和商業(yè)網(wǎng)店房折合為占地面積以后，收費標準相同。

該辦法的核心是計時計費，費用由占地面積乘以占地時間乘以單位面積計費標準計算得出。土地開發(fā)期間的費用由開發(fā)商承擔，住房轉讓之后，收費對象隨之轉移。比如房屋空置，費用由房主承擔，如果新建住房未售出，則費用由開發(fā)商承擔。

優(yōu)勢

土地使用費按年度繳納，可大大降低現(xiàn)行房價，減輕購房者的壓力。特別有利于剛剛參加工作的年輕人，可以真正意義上實現(xiàn)住房的一步到位。降低頻繁換房和重復裝修造成的浪費。而且，把土地成本從房價中剝離后，可以基本消除地腳差異對房價的影響。住房的成本僅僅由建筑及相關(設計，配套等)成本和相關稅費構成。使得全國各地的房價趨于統(tǒng)一，有利于房地產(chǎn)成本的透明，使得房地產(chǎn)開發(fā)的利潤趨于理性，從而促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而地腳的不同，會導致土地使用費的差異，進而導致住房使用成本的差異，通過市場優(yōu)化配置不同地腳的住房。

按年度繳納土地使用費，還可以大大提高住房使用成本。有效打擊炒房行為，降低住房空置率。同時，土地使用費按年度繳納，將時間直接納入土地使用費的計量因素，即計時收費。可以理解為土地使用費的計量方法是土地面積乘以占有時間，只要占有土地，就必須繳納土地使用費，因此可以有效抑制土地閑置和囤積土地，提高土地利用效率。

住房具有保障民生的性質，不能所有的住房都需要繳納高額的土地使用費。因為土地歸全民所有，因此每個公民應該有一定數(shù)量的土地使用權。這個數(shù)量可以通過全民平均住房，或者其他評估機制得出。在這個數(shù)量以內(nèi)的面積不需要繳納土地使用費，超出這個數(shù)量的部分才需要繳納土地使用費。這樣可以消除商品房，經(jīng)濟適用房，各種保障房，甚至小產(chǎn)權房的差別。可以把所有住房都納入統(tǒng)一管理。

土地使用費年度繳納制度，可以從根本上消除現(xiàn)行的土地出讓制度的弊病，從根源上消除腐敗，推進廉政建設。取消一次性土地出讓金，還可以降低開發(fā)商前期投資，降低項目爛尾風險。同時，自取得土地之日起就開始計費，可以促使開發(fā)商縮短工期，提高效率。

土地分配

住房建設用地和商業(yè)網(wǎng)點建設用地，以及停車場，公共設施建設用地的關系，由城市建設規(guī)劃部門協(xié)調。住房建設用地與基本農(nóng)田，工業(yè)用地，橋梁、鐵路、港口等大型基礎設施建設用地的關系，有國家相關部門協(xié)調。以上所有用地比例，可以反映到土地使用費中。

目前的制度下，土地如何分配開發(fā)依然是政府規(guī)劃部門的職責。開發(fā)商通過競拍取得開發(fā)權，支付土地出讓金。取消一次性土地出讓金以后，開發(fā)商依然可以競拍某地塊的開發(fā)權。政府通過審核其資質，評估其開發(fā)方案，甚至可以收集公眾意見，擇優(yōu)而選擇開發(fā)商和開發(fā)方案。開發(fā)商取得開發(fā)資格以后，接受政府和公眾監(jiān)督，開展商業(yè)運作。

與物業(yè)稅的對比

土地使用費與物業(yè)稅是兩個不同的范疇，不能互相代替，土地使用費是土地所有者向土地使用者收取的土地價格，而稅收是憑借國家強制力收取的，解決的是受益再分配問題。一些專家提出物業(yè)稅的初衷，是降低房價，提高住房使用成本，抑制炒房行為。但是制定實施方案的時候，會有很多難題無法回避，最終不得不加入許多人為因素。比如考慮住房的保障民生性質，第一套住房免征物業(yè)稅。這樣就為社會不公平埋下伏筆，如果按價值計算，一套別墅可以抵十套甚至幾十套普通住房。如果按占地來計算，這個比例甚至更高。另外，稅收的計量辦法是對價格乘以一個系數(shù)或者比例，如果住房不進行交易，就很難評估其價值，因此難以計稅。而土地使用費是按行政社區(qū)規(guī)劃，取社會平均值計算，只需要折算房產(chǎn)的占地面積，即可計費，簡單易行。

　　與現(xiàn)行政策銜接

如果施行土地使用費年度收繳，如何與現(xiàn)行制度銜接。現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的項目或已經(jīng)支付土地出讓金的項目，土地出讓金難以退還給開發(fā)商。已經(jīng)建成，并入住幾十年的住房，更難以評估土地出讓金退還數(shù)量。因此，在一定時期內(nèi)，只能兩套制度并存：即已經(jīng)取得70年土地使用權的住房，剩余期限之內(nèi)不收繳土地使用費。待土地使用權到期之后，并入土地使用費年度收繳制度之中。這也使得類似青島黃島開發(fā)區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)的商品房土地證到期，尚無政策可依的問題迎刃而解。

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內(nèi)容審核：侯承志律師

來源：中國法院網(wǎng)-土地使用費計費辦法，土地使用費計費辦法