舊模式：以政府評估價補(bǔ)償

年近古稀的彭洚(化名)，在北京市宣武區(qū)牛街附近的平房里居住了幾十年。2005年，她所住的社區(qū)被劃入拆遷范圍，因?qū)ρa(bǔ)償款不滿，她拒絕拆遷。2008年，法院給彭洚下發(fā)了拆遷糾紛裁決。在這份裁決中，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定計算出來的“正常”的拆遷補(bǔ)償

金額約30萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商之前給出的120萬元的口頭協(xié)議價。

北京市所實(shí)行的拆遷補(bǔ)償評估模式，屬于政府指導(dǎo)型模式，其中構(gòu)成拆遷補(bǔ)償金額的核心元素，為基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價，然后根據(jù)固定的計算公式進(jìn)行估算。基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價，都是由北京市政府主管部門制定的。

例如，目前北京市基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價的取值，源于北京市國土資源局2001年頒布施行的《北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)》，其中土地級別被分為一級到十級，價格最高一級土地的基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價分別為5300~6000元、1000元，其他級別土地的基準(zhǔn)價格，在此基礎(chǔ)上依次降低。

彭洚所居房屋的拆遷補(bǔ)償金額，正是在此基礎(chǔ)上估算得出。根據(jù)估算出的總賠償金額，每平方米的補(bǔ)償價為8000多元，該地周邊商品房價格約為1.5萬元/平方米。

新償試：參照市場評估價補(bǔ)償

“其實(shí)開發(fā)商也知道估算值太低。”彭洚的代理律師說，實(shí)際補(bǔ)償估算價與市場情況嚴(yán)重不符，這早已是公認(rèn)的事實(shí)。“幾乎每一戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是不一樣的。”協(xié)議補(bǔ)償，超越評估價，成為補(bǔ)償金額的最終議定方式。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失，使得每一戶的補(bǔ)償金額，都成為一個“不能說的秘密”。

拆遷實(shí)際上是一次利益再分配的過程，面臨著各種矛盾，短期內(nèi)難以解決。“計價方式從靜態(tài)到動態(tài)，這只是技術(shù)手段的變化。”北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司總估價師王世春表示，估價方式的改變，只會適當(dāng)緩解矛盾，而不會根除矛盾。他認(rèn)為，這一估價方式仍然面臨一些考驗，例如，在目前這個時點(diǎn)上，按市場價評估的賠償金可能比原有模式的評估價更高一些，“但如果房價下降或出現(xiàn)較大的波動，會出現(xiàn)什么情況呢?”矛盾可能依然存在。

實(shí)際上，與市場接軌的拆遷估算模式，早已在其他城市實(shí)行，包括上海、重慶、天津等地。

今年4月初，北京市西長安街拆遷首次參照市場評估價給予補(bǔ)償，每平方米的補(bǔ)償基礎(chǔ)價超過了3萬元;4月中旬，隆福寺招貼擬拆遷公示，表示將按市場評估價進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。

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內(nèi)容審核：羅思章律師

來源：頭條-從政府評估到市場評估，從政府評估到市場評估