大連城市房屋拆遷補償估價操作暫行規則，第一章 總 則第一條 為維護城市房屋拆遷當事人合法權益，規范房屋拆遷補償估價行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《中華人民共和國房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》
第一章 總 則
第一條 為維護城市房屋拆遷當事人合法權益，規范房屋拆遷補償估價行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《中華人民共和國房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》和《大連市城市房屋拆遷管理辦法》的有關規定，結合大連市實際，制定本規則。
第二條 本市行政區域內城市房屋拆遷補償估價(以下簡稱拆遷補償估價)，適用本規則。
第三條 拆遷補償估價，是根據被拆遷房屋的區位、用途、建設結構等因素，對被拆遷房屋的房地產公開市場價格進行評定估
算。估價結果專供拆遷人與被拆遷人協商被拆遷房屋的補償金額提供價格依據。
拆遷補償估價包括對被拆遷房屋的分類估價和分戶估價(以下簡稱分類估價、分戶估價)。
第四條 拆遷補償估價應當委托具有房地產價格評估資格的估價機構進行。拆遷補償估價中的主要估價人員應當是注冊房地產估價師。房屋拆遷補償報告必須經注冊房地產估價師簽字并經估價機構蓋章。
第五條 拆遷估價委托人應當如實向估價機構提供估價所必需的資料，并協助估價機構開展現場勘察。委托人未履行委托義務造成估價失實的，委托人應當承擔相應責任。
第六條 拆遷補償估價對象，為被拆遷房屋及其附屬(包括裝修)和權屬證書范圍內的國有土地使用權。此種土地使用權補償估價，應當根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。
拆遷補償估價對象不包括對被拆遷房屋的搬家補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業損失補償的估價。
違章建筑和超過批準年限的臨時建筑不予拆遷補償估價。未超過批準期限的臨時建筑，評估其建筑物凈值。
第七條 采用本規則的估價目的，僅限于“城市房屋拆遷補償估價”。拆遷補償估價報告，不適用于拆遷補償之外的其他任何用途。
第八條 拆遷補償估價時點，為房屋拆遷管理部門頒發《房屋拆遷許可證》的日期。房屋拆遷人應在《房屋拆遷許可證》下發之日起七日內，委托房地產價格評估機構進行現場勘察。
第九條 拆遷補償估價的價值定義，是指估價對象在無任何權利 限制條件下的房地產公開市場上最可能形成的價格。拆遷補償估價時，不考慮抵押權等他項權利的影響，不考慮租賃權及其他權利限制的影響。
第十條 估價機構應當按照估價合同約定的時間和標準完成委托任務，并向委托人提供全部被拆遷房屋的整體估價報告、分類報告和分戶報告。
第十一條 房屋拆遷人應當向被拆遷人出示評估機構出具的評估報告。
第十二條 評估機構在出具評估報告后，有義務向房屋拆遷當事人解釋拆遷評估的依據、選用的評估方法、評估結果產生過程等。
第十三條 大連市房產局委托大連市房地產估價師協會負責對拆遷補償評估進行技術指導和評估糾紛的鑒定。
第十四條 當事人對評估結果有異認的，應當在收到評估結果后5日內向原評估機構書面申請復估，原評估機構應當在收到書面申請后5日內出具書面復估報告。
第十五條 當事人對復估結果有異認的，應當在收到復估結果后5日內向大連市房地產估價師協會申請鑒定。原評估機構應當向大連市房地產估價師協會提供必要的技術資料。
第十六條 原評估程序、技術等違反估價規范及房屋拆遷的有關規定，估價結果偏離或可能偏離市場價格的，大連市房地產估價師協會有權指定具有資格的評估單位重新進行評估。重新評估的結果經大連市房地產估價師協會鑒定后作為拆遷補償標準的依據。
第十七條 經大連市房地產估價師協會鑒定，維持原評估結果的, 鑒定費用由申請人負擔;經鑒定需重新評估的，重新評估的費用和鑒定費用由原評估機構負擔。
第二章 估價方法
第十八條 住房的拆遷補償，可只采用一種估價方法進行估價,但應當說明理由。具備條件的，應當優先采用市場比較法。
第十九條 營業用房的拆遷補償、宜采用兩種以上的估價方法進行估價。如確有困難，只能采用一種估價方法的，應當說明理由。
能搜集充分并符合規定要求的可比實例的營業用房，應當首先采用市場比較法估價。
沒有條件選用市場比較法的，可采用收益法進行估價。對難以確定房屋收益的，可采用成本法等其他方法進行估價。
第二十條 除住房、營業用房外，其他用途房屋的拆遷補償,可只采用成本法進行估價，但應當說明理由。
第二十一條 采用成本法估價時，對房屋占用范圍內的國有土地使用權的估價、可選取市場比較法、成本法或基準地價系數修正法等方法進行估價。
第二十二條 委托分戶評估，委托人應當提供被拆遷房屋占用范圍內的國有土地使用權取得方式的證明文件，不能提供且估價機構又無法核實的，可以假設其為劃撥方式取得。
以劃撥方式取得國有土地使用權的，其房屋拆遷補償估價結果,不包括土地使用權出讓金或相當于出讓金的價款。
第二十三條 采用市場比較法時，應在被拆遷房屋同一供需圈搜集成交時間一般不超過24個月的市場交易實例，并確定與估價對象的區位、用途、建筑結構、建筑年代等相同或相近的3個以上可比實例。
對可比實例的個別因素、區域因素、交易情況、交易日期的修正，每項不得超過10%，綜合調整不得超過20%。
第二十四條 采用收益法估價時，被拆遷房屋的房地產收益的計算應符合《房地產估價規范》的有關規定，并按照相同用途、相似區位房屋的房地產社會客觀平均收益水平進行修正。
資本化率的選取可采取安全利率加行業投資風險調整值確定。安全利率宜選取5年期國債利率。住房的風險調整值不超過3%;非住宅的風險調整值不超過5%。
收益年限界定:收益年限=房屋經濟耐用年限-房屋已使用年限≤20年。
第二十五條 各種結構房屋的經濟耐用年限，可參考以下數據確定：
(一)鋼筋混凝土結構(包括框架結構、剪力墻結構、簡體結構、框架-剪力墻結構等)：生產用房50年，受腐蝕的生產用房35年，非生產用房60年;
(二)磚混結構一等：生產用房40年，受腐蝕的生產用房30年,非生產用房50年;
(三)磚混結構二等:生產用房40年，受腐蝕的生產用房30年,非生產用房50年;
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內容審核：劉佳律師
來源：頭條-大連城市房屋拆遷補償估價操作暫行規則，大連城市房屋拆遷補償估價操作暫行規則
