2018年度甘肅省法院十大案件里收錄了這么一個案子，蘭州市民王先生的三棟別墅，被城管執法分局當成違建全給扒了，眼看著蘭州市房價越漲越高，可城管分局扯皮多年就是不賠償，最后甘肅高院一錘定音賠償千萬，今天北京圣運律師事務所主任王有銀律師以案說法，給你講講被征收房屋價值的估價時點如何確定，對你的拆遷補償有多大影響。


剛買了別墅沒幾年，一眼沒看住房子讓城管當違建給拆了
    前幾年王先生買了蘭州市城關區某處的十二棟別墅，購房之喜不需多言，王先生如期付了錢并且順利取得了房屋所有權證。

    按理說這樣的房子應該沒什么問題，可好景不長，蘭州市高新區城管執法分局（以下簡稱城管分局）在未告知、未經王先生同意的情況下，將王先生名下的三幢大別墅全給拆了。

    王先生不服，起訴請求確認城管分局拆除行為違法并賠償他的損失。經一、二審法院審查，判決確認城管分局對王先生所有的三幢別墅實施的拆除行為違法。
 
冤有頭債卻找不著“主”，城管“拆錯房”按什么價格賠？

    拆除行為違法已是板上釘釘，但城管分局卻“不認賬”，答辯的很是“硬氣”，認為在拆除房屋時，王先生的部分房屋內外墻均未粉刷，下水及暖氣等配套設施沒有安裝，并非完工的建筑物。他們拆的不是價值千萬的“大別墅”而是“爛尾的半成品”，應以該3幢建筑物被拆除時的實際狀態為據進行評估和賠償。

    自家的別墅被拆成廢墟不說，還要被扣一個“爛尾樓”的帽子，別說王先生不服了，任誰都是不服的。
    在此，王有銀律師要告訴您，別被征收方“忽悠了”。被征收房屋的價值，一般由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

    該案中，王先生就申請法院委托評估機構進行了房屋價值評估，經評估拆除行為發生時的市場單價為5600元/平方米，市場總價為845.09萬元；拆除房屋行為被確認違法時的市場單價為8098元/平方米，市場總價為1222.06萬元，價值多少一目了然。
 
既然市場價值估算出來了，到底按那個時間段賠償？
    法院一錘定音，以拆除房屋行為被確認違法時作為估價時點，該賠多少賠多少！
一審法院經審理認為，從王先生涉案別墅被拆除以來，蘭州市房地產價格有較大幅度的升高，故以拆除行為發生的時間為估價時點對王先生而言明顯不具有合理性。選取拆除房屋行為被確認違法時作為估價時點來計算損失。判決被告高新執法分局向王先生賠償房屋權益損失，合計人民幣1222.06萬元。高新分局不服判決提起上訴，二審法院甘肅高院判決駁回上訴，維持原判。


    王有銀律師解讀：房屋價格是不斷波動的，因此估價時點不同房屋的價值就會不同，房屋的補償就會發生明顯變化。在計算房屋被拆除后賠償金額時，應考慮拆遷戶合法財產權益受侵害時間的因素、房屋市場價值發生較大波動的現實狀況。
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條與《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條的有關規定，征收公告之日作為評估時點或者補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。其目的在于保障拆遷戶的合法財產權益不因房屋征收而受到減損。

    實踐中，如果征收決定公告時間與實際賠償時間相隔過長，依據征收決定公告時的市場價格予以賠償對拆遷戶是不公平的，此時房屋價值可能早已發生巨大變化，如遭遇上述情況，建議及時聯系專業拆遷律師，聽取專業法律建議，助您爭取合法權益。