案例匯總：欠付租金，出租人如何行使留置權？，案例匯總：欠付租金，出租人如何行使留置權？文 | 馬亞軒律師(01)承租人不付租金，出租方當然有權解除合同，但有朋友問，承租人跑了，他開飯店留下一堆桌椅板凳咋辦，承租人在自己礦山上建設的房屋，留下
案例匯總：欠付租金，出租人如何行使留置權？
文 | 馬亞軒律師
(01)
承租人不付租金，出租方當然有權解除合同，但有朋友問，承租人跑了，他開飯店留下一堆桌椅板凳咋辦，承租人在自己礦山上建設的房屋，留下的機器設備怎么辦，能賣了抵租金嗎，能扔掉嗎，還是申請法院拍賣。
這樣的問題，在中國大地上，無時無刻不在發生，但具體怎么操作才能挽回損失，又沒法律風險涅？
（02)
實際上，這涉及一個留置權問題，根據民法典第四百四十七條至四百四十八條，出租人行使留置權需要滿足：
一、不履行到期債務，承租人沒有按照合同支付租金，則此條件就已構成。
二、出租人可以留置已合法占有的債務人動產，并有權優先受償。
第一，必須是動產。
六盤水市六枝特區法院（2015）黔六特民初字第641號：即使被告欠第三人工程款，第三人也無權對被告的辦公樓行使留置權，將被告的辦公樓租賃給他人來抵扣工程款。因為只有對動產才可以行使留置權，對不動產不能行使留置權。
第二，必須債權人占有動產。
第三，債權人必須基于合法原因占有債務人動產。
如基于承攬、運輸等約定而占有，如果雙方沒有辦理租賃物交接，則視為承租人并未將租賃物交付出租人占有，則不能認定出租人構成合法占有。
三、留置動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間除外。
什么是同一法律關系？山東省寧陽縣法院（2020）粵02民終340號認為：關于原告是否對被告生產設備享有留置權優先受償權的問題。原被告之間的糾紛是因房屋租賃合同而起，而非因生產設備所致，房屋租賃合同關系中，債權基礎是租金，合同所指向的標的物為房屋，均非承租人的機器設備，故與房屋租金不屬同一法律關系，故出租人對承租人放置在租賃物內的機器設備不享有留置權。
企業之間除外如何理解？金華市中院（2018）浙07民終5658號：物權法規定，本案新概念公司尚欠紅羚羊公司租金未付，其搬離后之前安裝的變壓器設備仍留在廠房，紅羚羊公司對該變壓器設備的占有非因侵權行為而占有、留置不違反公序良俗、留置與其應承擔的義務亦不抵觸，應屬合法占有。雖然留置該變壓器設備并非基于租賃合同法律關系，但其與新概念公司屬于企業之間的留置。故紅羚羊公司有權依照上述法律規定對變壓器行使留置權。
（03)
留置權能否在租賃合同中約定？
一種觀點認為可以約定：
廣東省中山市第二法院（2019）粵2072民初16484號：雙方在合同中約定，老張拖欠碧富雅公司費用，碧富雅公司有權對老張商鋪的動產行使留置權，故碧富雅公司對老張放置在涉案商鋪的貨架享有留置權，在老張未履行生效判決確定的給付義務時，碧富雅公司有權以上述貨架的折價、拍賣、變賣的價款在生效判決確定的給付義務范圍內優先受償。
（2021）遼01民終2330號法院：針對茶莊主張案涉商鋪被茶城封鎖的抗辯理由，經查根據合同約定，如果承租人拖欠租金逾期超過10日，對于乙方商鋪物品甲方享有留置權。根據物權法相關規定，留置權人負有妥善保管留置財產的義務，故茶城的上述做法系行使自力救濟的合法行為，也恰因茶莊的持續拖欠租金行為所致，本院對其所主張的該項抗辯不予支持。
另一種觀點認為不能約定：
廣東省恩平市法院（2019）粵0785民初1656號認為：廠房租賃合同雖然約定被告方拖欠租金一個月的情況下，原告有權終止合同并留置被告方在租賃車間內的自有財產，但留置權為法定擔保權，其成立基于法律的直接規定，當事人不得任意約定創設留置權，但允許當事人的約定排除留置權的適用。原告現請求對被告方滯留在租賃地的設備享有留置權并對其變賣、拍賣所得價款享有優先受償權，理據不足，本院不予支持。
廣東省佛山市順德區法院（2018）粵0606民初15679號認為：民法典規定了加工承攬合同、貨運合同、保管合同、倉儲合同、行紀合同中權利人有權享有留置權。對于租賃合同，并無規定可以適用留置權。民法典第一百一十六條規定，物權的種類和內容，由法律規定。這是物權法定原則在民法典中的具體體現，而留置權的法律屬性為物權，因此當事人不得自行創設，原被告之間為房屋租賃合同關系，原被告雙方簽訂的商鋪租賃合同約定被告有權留置原告于該商鋪內的任何物品違反法律規定，約定無效。
（04）
行使留置權能否主張房屋占用費？
（2019）皖16民終755號認為：雙方已于5月份實際解除合同，老張提出拉走機器設備，普斯公司基于老張欠付租金，未予準許，其實際上是行使了留置權，視為其為了維護自己合法權益，自愿把租賃場所作為留置對方財物的倉庫，因為普斯公司可以選擇將老張的物品搬移至別處保管，故這期間的房屋使用費用，不應由老張承擔。
（2021）鄂01民終3828號認為：從證據上看，老徐未搬走物品，非老徐不搬，而是老黃基于老徐未付清租金行使留置權的行為，不應視為老徐仍占用租賃房屋，故老黃主張房屋占有使用費的訴訟請求，缺乏事實依據。
（2021）粵09民終1339號認為:老何通過加鎖的行為已實際控制涉案房屋，老謝提出解除租賃合同后亦沒有再占用房屋進行經營，因此，老何主張老謝在7月20日合同解除至11月26日繼續占用租賃房屋需支付房屋占用費的請求沒有事實和法律依據。
（2021）京0113民初8342號認為：解約之后被告要求搬走物品，但原告方以未交物業費為由拒絕其搬家，并指示物業不同意被告搬走。本院認為，欠付物業費屬于債權，而取走物品屬于物權范疇，物的所有權人有權要求取回物品，一般而言，物權優于債權，且欠付物業費并不構成出租人行使留置權的法定理由，更不得在其留置物品后還要求承租人支付物品的空間占有使用費。但2月22日，原告方明確要求被告搬走物品，并且表示不再以未交物業費為由阻攔，而被告卻以不退押金為由拒絕搬走。本院認為，押金爭議不能成為承租人拒絕搬走物品的理由，故承租人應當支付自2月23日至其搬走剩余物品期間的占有使用費，本院酌情確認2萬元。
留置權是法定擔保物權，根據民法典的規定，當事人可以通過約定的方式排除留置權的適用，但不能通過約定的方式來創設留置權的適用。另外，留置權適用的前提之一是“債權人已經合法占有債務人的動產”，而這一前提在房屋租賃過程中一般難以存在。出租人將房屋交給承租人，承租人對該房屋合法占有并使用，在租賃房屋內承租人的財物也處于承租人的直接占有之下，出租人對該財物并不存在合法占有的事實，即使在合同終止承租人應當騰退房屋的情況下，如其拒不履行該騰退義務的，構成對租賃房屋的無權占有，但其對房屋內自身財物卻仍是有權占有，也不會產生出租人對該財物合法占有的法律效力，不符合留置權的行使條件。
因此，欠租金不具有留置權。
一、留置權能否約定排除
債權人與債務人應當在合同中約定，債權人留置財產后，債務人應當在不少于兩個月的期限內履行債務。債權人與債務人在合同中未約定的，債權人留置債務人財產后，應當確定兩個月以上的期限，通知債務人在該期限內履行債務。
二、留置權實現的條件有哪些
留置權人須給予債務人以履行債務的寬限期。債權已屆清償期債務人仍不履行債務，留置權人并不能立即實現留置權，而必須經過一定的期間后才能實現留置權。這個一定的期間，稱為寬限期。寬限期限多長，涉及到債權人與債務人利益的平衡問題。期限過長，不利于留置權人實現債權；期限過短，不利于債務人籌集資金，履行義務。
債務人于寬限期內仍不履行義務。債務人在寬限期內履行了義務，留置權歸于消滅，留置權人當然不能再實現留置權。如果債務人仍不履行義務，留置權人便可以按法律規定的方法實現留置權。
留置權為法定擔保權，其成立基于法律的直接規定，當事人不得任意約定創設留置權，但允許當事人約定排除留置權的適用。留置權只限于在法律規定的保管合同、運輸合同、加工承攬合同的范圍內行使。法律未作規定的，不適用留置這種擔保方式。
法律分析：這樣做是不合法的。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第四百九十條 當事人采用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。
法律、行政法規規定或者當事人約定合同應當采用書面形式訂立，當事人未采用書面形式但是一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。
●拖欠租金可以行使留置權嗎
●欠租賃費可以留置租賃物嗎
●承租人未付租金,業主有權留置次承租人物品嗎
●欠租金留置物品
●出租方的留置權
●租賃合同中出租人的留置權
●出租人是否享有留置權
●欠租賃費可以留置租賃物嗎
●不繳納租金可以留置
●拖欠租金留置權
●案例匯總：欠付租金，出租人如何行使留置權？,拖欠租金可以行使留置權嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
內容審核：羅娟律師
來源：中國法院網-案例匯總：欠付租金，出租人如何行使留置權？，
