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購買集體土地上的房屋的法律規定,集體土地上的房屋買賣的法律規定:今日村們集體維權在線法律咨詢

發布時間：
2024-09-10 09:18:57
作者：
圣運律師
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購買集體土地上的房屋的法律規定，一、集體土地使用權上房屋買賣是怎么規定的?集體土地上的房屋只能允許戶口為同村或同集體的人買，不能夠上市交易，其余不符合條件的人購買不受法律保護。農村宅基地等屬集體所有的土地上的房屋，村民對土地只享有使用權，農

購買集體土地上的房屋的法律規定,集體土地上的房屋買賣的法律規定:今日村們集體維權在線法律咨詢

一、購買集體土地上的房屋的法律規定

一、集體土地使用權上房屋買賣是怎么規定的?

集體土地上的房屋只能允許戶口為同村或同集體的人買，不能夠上市交易，其余不符合條件的人購買不受法律保護。農村宅基地等屬集體所有的土地上的房屋，村民對土地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，此類房屋不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。

《民法典》

第三百六十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第三百六十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。

第三百六十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。

第三百六十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

二、農村房屋買賣應注意的問題

購買農村房屋時，必須滿足上述購買農村房屋的主體要件，除此之外，還應該注意以下問題：

1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意;

2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意;

3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件;

4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產保全措施;

5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續;還應到房產管理部門依法辦理“房產證”的過戶更名手續。

綜上所述，集體土地使用權上房屋買賣的條件限制是僅限于同村或者同集體的人進行購買，也就是集體土地使用權上的房屋如果是賣給了城鎮戶口的話不受法律保護。而且農村的房屋買賣是需要經過村委會的書面同意的，并且房屋買賣的時候肯定要辦理房產證跟土地使用證的過戶的，所以不符合國家規定的宅基地買賣條件的人肯定過戶都沒辦法辦理。

二、集體土地上房屋買賣的規定

1、《土地管理法》第63條規定，農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。《城市房地產管理法》第8條規定，城市規劃區內的集體土地，經依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。

《國務院關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發［1999］39號）規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建宅，有關部門不得為違法建造和購買的住長放土地證和房地產證。

2、由此可見，農村集體土地上的房地產不得進入交易市場。農村房屋的買賣，只能在本農村集體內部進行，否則買賣行為違法，合約無效。雖然法律規定小產權的買賣不合法，不受法律保護，但是不少基層的鄉政府、村政府基于利益需要默許推動之下，很多小產權項目打著新農村建設的名義進行發展。

3、再加上低售價、低租金，成為低收入人群搶購小產權房的主要推動力。相較于價格高昂的商品房，購房者購買到了便宜的房子，實現了住房夢。

集體土地上的房屋買賣？房屋買賣注意事項

房屋買賣注意事項？

但是小產權房不受法律保護，存在很多的風險：

1、法律效力“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

2、房產轉讓

“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有產權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值也有一定影響。

3、政策風險

購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

4、監督管理缺位

鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監督管理存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

三、集體土地上的房屋買賣的法律規定

法律分析：集體土地使用權上房屋買賣的條件限制是僅限于同村或者同集體的人進行購買，也就是集體土地使用權上的房屋如果是賣給了城鎮戶口的話不受法律保護。而且農村的房屋買賣是需要經過村委會的書面同意的，并且房屋買賣的時候肯定要辦理房產證跟土地使用證的過戶的，所以不符合國家規定的宅基地買賣條件的人肯定過戶都沒辦法辦理。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第十二條土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產登記的法律、行政法規執行。依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。