農村房屋連環買賣合同的效力認定，農村房屋買賣合同有效的情形(1)出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那么該合同是符合法律規定的，買賣合同當然有效。(2)買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之
農村房屋買賣合同有效的情形
(1)出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那么該合同是符合法律規定的，買賣合同當然有效。
(2)買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個村村民的資格，屬于同一集體經濟組織成員，買賣合同有效。
(3)房屋買賣合同經過多次流轉，最后流轉到同一個村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。
(4)農村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，后又轉為居民的，不影響合同的效力。農村房屋買賣合同無效的情形
(1)農村村民將房屋賣給城鎮居民。農村房屋買賣合同的買受人無論是將房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。
(2)農村村民將房屋出賣給其他村的村民。農村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。
一、城鎮居民買農村房屋可以嗎
(一)農村集體經濟組織和農民個人對農村房屋享有所有權，對宅基地享有合法的使用權。按照民法典中所有權的基本理論，應對其所有房屋享有完全處分的權能。根據房地一體的原則，房屋宅基地使用權在買賣中一并發生轉移，所以，應當允許農村房屋出售，但應當禁止宅基地使用權單獨轉讓給城鎮居民。
(二)農村的房屋是農民最重要的財產，非農業人口可以繼承其親屬遺留在農村的房屋。同樣是農村的房地產轉讓，既然允許非農業人口繼承農村的房屋，應當也允許農村房屋買賣，因為買賣和繼承是房地產轉讓的不同形式。
(三)現行法律并未禁止農村集體經濟組織與其他組織通過聯營合資等形式對農村房屋共有。聯營、合資經營這種形式亦是房地產轉讓的變相形式，而且按照《民法典》的有關規定，這種轉讓的形式并未違反法律、行政法規的強制性規定，因而所簽合同在法律上是有效的。
(四)允許農村房屋出賣給非農業人口，也是農村和城市房地產市場統一的需要。農村村民享有的住房所有權與城市居民的住房在所有權的權屬方面并無二致，如果對村民售房采取限制性政策，對村民來說是不公平的。如果農村房地產永遠被貼上農村的標簽，不能轉化為城市土地，或者城市人口不能通過合法的買賣獲得農村房屋，那么，農村就無法吸引外部投資，使其城市化。
二、宅基地轉讓需要什么手續？
轉讓宅基地的法定條件是：出賣人和買受人必須均是同一村的村民；買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是之后將戶口遷入到該村；買受人符合宅基地申請標準；所出售的房屋建造合法，符合當地標準；房屋買賣需集體經濟組織批準同意。
【本文關聯的相關法律依據】
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：
(一)行為人具有相應的民事行為能力;
(二)意思表示真實;
(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
《中華人民共和國民法典》第四百六十五條依法成立的合同，受法律保護。
依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。
(一)違反一戶一宅的農村房屋買賣合同的效力。(二)非同一集體經濟組織成員間農村房屋買賣合同效力。(三)共有人一方未經他方同意出售農村房屋的情形。(四)農村拆遷安置房買賣合同糾紛。(五)小產權房買賣問題。(六)新農村建設中的房屋買賣引發的糾紛，等等。
一、縣城宅基地買賣規定
農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，賣給非本村人的屬于無效的買賣。
農村房屋宅基地買賣合同無效怎么辦，受房價或者其他原因的影響，總有人無視法律規定，暗地里交易，擅自與他人簽訂合同購買宅基地使用權。從表面看來，購房者占了很大的便宜，但是由于買賣合同屬于無效合同，農村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護。因此，一旦發生糾紛則會被要求返還房屋，造成一定的經濟損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購買農村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。
【本文關聯的相關法律依據】
《中華人民共和國土地法》
第十一條農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。
第十二條土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產登記的法律、行政法規執行。依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
法規有效性校驗：2024年6月17日
農村房屋連環交易合同的效力認定
作者：廣東乾敬律師事務所 湛萬楊律師
規則總結
農村村民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者非本農村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同違反國家土地管理政策，損害農村集體經濟組織利益，一般應認定無效。
農村村民出售其宅基地上的房屋給本農村集體經濟組織成員，或連環交易最后一手買受人為本農村集體經濟組織成員的，相關房屋買賣合同可以認定有效。
案例導入
甲系村集體成員，將其擁有的宅基地房房出售給村外人乙，后乙將該宅基地房賣給該村集體成員丙。
甲去世后，其繼承人丁訴至法院，要求法院確定甲與乙的交易無效，并要求乙返還房屋。
乙辯稱已將房屋出售給丙，丙辯稱該案訴爭與其無關。
法院判決駁回甲的訴訟請求。
案件分析
該案例涉及非同一集體經濟組織成員之間進行農村房屋“連環買賣”的法律效力認定問題。
我國《土地管理法》第六十二條第一款、第二款規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準； 農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。”該條規定了我國農村宅基地申請取得應適用“一戶一宅”原則，即農村村民以“戶”為單位可通過申請，在符合相關條件及要求的情況下可向本集體經濟組織申請一處宅基地，強調了農村宅基地社會保障職能以及基于農村集體經濟組織成員身份的福利屬性。
該條第三款、第四款規定，“農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續； 農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”該條重點強調了農村宅基地居住使用的保障性性質，“出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，更鮮明體現了我國現行法律對農村宅基地非營利性物權屬性的硬性規定和制度引領。
關于宅基地作為一種特殊不動產用益物權的法律規定，在我國《物權法》中亦有所體現。該法第一百五十二條規定，“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”該條即對應《土地管理法》第六十二條第四款之規定，特意將宅基地使用權這種特殊形式的不動產用益物權的“收益”權能予以廢除，作為同一集體經濟組織成員的本村村民，僅對集體所有的宅基地享有占有、使用之權利；該法第一百五十三條規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”至此，《物權法》作為劃分不動產及動產權利歸屬狀態的“靜態法”，對類似宅基地使用權這種政策性較強的特殊不動產用益物權進行了內斂收縮性規定，將宅基地使用權取得、行使即轉讓等“動態”變化過程的立法賦予了《土地管理法》等法律法規以及國家相關規定。可見，我國現行法律對宅基地的取得、行使以及轉讓等均嚴格控制在同一集體經濟組織成員范圍內。可是，如果非同一集體經濟組織成員之間進行農村房屋及院落的“連環買賣”的話，究竟是單獨認定每一個買賣行為均因違反法律的強制性或禁止性規定而一律認定為無效，還是應從立法原意處罰，在整體性考量“連環買賣”的前因后果的前提下，加以綜合認定呢？
就本案而言，甲作為A村集體經濟組織成員，將該集體經濟組織擁有所有權、自己擁有使用權的宅基地向非同一集體經濟組織成員的本案被告乙轉讓，該行為明顯違背我國現行法律之規定；然而被告乙又將該處宅院流轉到同為A村集體經濟組織成員的本案第三人丙手中這一舉措，又糾正了非同一集體經濟組織成員卻擁有該集體經濟組織成員理應享有宅基地使用權這一關鍵錯誤，在“房地一體”原則下，又達到了農村集體所有的土地與該村集體經濟組織成員特定身份相掛鉤的理想狀態和立法初衷。
故，孤立來看，貌似前后兩個農村房屋買賣行為均因違反國家相關政策以及法律的強制性規定而歸于無效；但綜合來看，前后兩個房屋“連環買賣”之行為已經將非同一農村集體經濟組織成員卻擁有宅基地使用權的不法狀態予以消除，客體法益回歸本位、立法原意得以彰顯，可以認定連環交易有效。
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一、縣城宅基地買賣規定
農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，賣給非本村人的屬于無效的買賣。
農村房屋宅基地買賣合同無效怎么辦，受房價或者其他原因的影響，總有人無視法律規定，暗地里交易，擅自與他人簽訂合同購買宅基地使用權。從表面看來，購房者占了很大的便宜，但是由于買賣合同屬于無效合同，農村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護。因此，一旦發生糾紛則會被要求返還房屋，造成一定的經濟損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購買農村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。
【本文關聯的相關法律依據】
《中華人民共和國土地法》
第十一條農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。
第十二條土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產登記的法律、行政法規執行。依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
法規有效性校驗：2024年6月17日
●農村房屋連環買賣合同的效力認定標準
●農村房屋連環買賣合同的效力認定條件
●農村房屋連環買賣無效案例
●農村房屋連環買賣合同的效力認定依據
●農村聯建房出售合同有效不
●農村房屋買賣合同的兩個典型案例
●農村房屋多次買賣,最終是本村村民
●農村房屋連環買賣合同的效力認定條件
●農村房屋買賣合同有效案例
●農村房屋買賣合同糾紛 裁判規則
●2023連環購車未辦理過戶手續發生交通事故時原車主擔責嗎,車輛連環買賣均未過戶發生交通事故誰來承擔責任:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●農村房屋連環買賣合同的效力認定,農村房屋連環交易合同的效力認定:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
內容審核：王四新律師
來源：頭條-農村房屋連環買賣合同的效力認定，
