一、案說(shuō)合同法｜土地出讓合同的違約金具有強(qiáng)制性，法院不調(diào)整

【說(shuō)明】

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【正文】

【裁判要旨】

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》第七條規(guī)定“土地出讓合同、征地協(xié)議等應(yīng)約定對(duì)土地使用者不按時(shí)足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1‰的違約金。違約金隨同土地出讓收入一并繳入地方國(guó)庫(kù)”。該違約金標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)了國(guó)家維護(hù)國(guó)有土地交易市場(chǎng)正常秩序的意志，不屬于土地出讓合同的雙方能夠任意協(xié)商達(dá)成的條款；不能簡(jiǎn)單地以銀行同期貸款利率或民間借貸規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)判。該違約金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地出讓合同的雙方均具有約束力，具有督促守約和懲罰違約的功能。

【關(guān)聯(lián)法條】

《民法典》第577條（本案適用的是1999年10月1日起施行的《合同法》第107條）

【原告訴稱】

南京某房地產(chǎn)公司與某縣自然資源和規(guī)劃局（以下簡(jiǎn)稱某縣規(guī)劃局）簽訂一份建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，約定土地出讓價(jià)款及違約金，明確約定如果逾期支付，每日按延遲支付價(jià)款的1‰繳納違約金。之后，合同的履行主體由南京某房地產(chǎn)公司變更為安徽某房地產(chǎn)公司。

由于安徽某房地產(chǎn)公司違約，逾期交納土地出讓金，某縣規(guī)劃局向一審法院起訴請(qǐng)求：

1、南京某房地產(chǎn)公司、安徽某房地產(chǎn)公司交納土地出讓金10443萬(wàn)元；

2、南京某房地產(chǎn)公司、安徽某房地產(chǎn)公司支付分期付款利息423.9858萬(wàn)元，計(jì)息時(shí)間為2018年3月24日至2019年2月23日，共計(jì)336天；

3、南京某房地產(chǎn)公司、安徽某房地產(chǎn)公司按照實(shí)際欠款日1‰支付滯納金至還清欠款(暫時(shí)計(jì)算至2019年8月19日違約金1608.222萬(wàn)元)；

4、南京某房地產(chǎn)公司、安徽某房地產(chǎn)公司賠償某縣規(guī)劃局實(shí)現(xiàn)債權(quán)的律師費(fèi)損失10萬(wàn)元。

【法院認(rèn)為】

一、關(guān)于案涉出讓合同的效力

經(jīng)審查，某縣人民政府《WH20**-1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方案的批復(fù)》中涉及的三宗土地已于2012年、2015年、2013年經(jīng)安徽省人民政府分別批準(zhǔn)，符合土地利用總體規(guī)劃。

2018年3月22日，原某縣國(guó)土資源局、南京某房地產(chǎn)公司、安徽某房地產(chǎn)公司簽訂主體變更協(xié)議書(shū)，該協(xié)議書(shū)中載明：“為滿足我縣（某縣）稅收需求，避免稅收流失，該公司（南京某房地產(chǎn)公司）在我縣出資注冊(cè)成立了安徽某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，該公司為南京某東部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的全資控股子公司”；且該協(xié)議對(duì)案涉出讓合同的其他條款未作變更。

因此，上述主體變更協(xié)議書(shū)不構(gòu)成《招標(biāo)投標(biāo)法》第四十八條第一款：“中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項(xiàng)目。中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓”的情形，不違反法律規(guī)定。

另，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三條規(guī)定：“境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)”。某縣人民政府《WH20**-1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方案的批復(fù)》僅要求WH20**-1號(hào)、WH20**-2號(hào)、WH20**-3號(hào)宗地整體摘牌，未規(guī)定三宗地必須整體開(kāi)發(fā)，案涉出讓合同亦未規(guī)定本宗地必須與其他宗地合并開(kāi)發(fā)。

安徽某房地產(chǎn)公司將受讓的三宗地合并規(guī)劃，開(kāi)發(fā)建設(shè)案涉項(xiàng)目，并非某縣規(guī)劃局出讓土地時(shí)設(shè)定的條件。

安徽某房地產(chǎn)公司認(rèn)為其設(shè)計(jì)、規(guī)劃的案涉項(xiàng)目建筑面積超出南京某房地產(chǎn)公司、安徽某房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，以此主張出讓合同無(wú)效，缺乏法律依據(jù)。

因此，案涉出讓合同不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，原審判決認(rèn)定該合同合法有效，并無(wú)不當(dāng)。

二、關(guān)于某縣規(guī)劃局違約行為的認(rèn)定是否有誤

安徽某房地產(chǎn)公司以某縣規(guī)劃局“毛地”交付、交付土地短少為由主張某縣規(guī)劃局違約，且主張?jiān)瓕徴J(rèn)定的土地交付時(shí)間不正確。

經(jīng)審查，案涉出讓合同第六條約定，土地交付以“現(xiàn)狀土地條件為準(zhǔn)”，安徽某房地產(chǎn)公司已于2018年5月30日在《國(guó)有建設(shè)用地交地確認(rèn)書(shū)》上簽字并簽章確認(rèn)，該交地確認(rèn)書(shū)載明：原某縣國(guó)土資源局已將該宗地實(shí)際交付給安徽某房地產(chǎn)公司，安徽某房地產(chǎn)公司同意接收。

安徽某房地產(chǎn)公司在土地交付近兩年后，以單方委托的測(cè)繪報(bào)告，主張?jiān)晨h國(guó)土資源局交付的土地面積短缺431.22平方米，周邊環(huán)境影響其開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的品質(zhì)，及某縣“毛地”交付，認(rèn)為某縣規(guī)劃局違約，理?yè)?jù)不足，原審法院不予采信并無(wú)不當(dāng)。

另，案涉出讓合同第六條約定：“出讓人同意在2018年5月7日前將出讓宗地交付給受讓人”。根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地交地確認(rèn)書(shū)》的確認(rèn)，原某縣國(guó)土資源局交付土地的時(shí)間為2018年5月30日。

據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定某縣規(guī)劃局延遲交付涉案土地23天，構(gòu)成違約；并根據(jù)出讓合同第三十七條：“由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的1‰向受讓人給付違約金”的約定，認(rèn)定某縣規(guī)劃局應(yīng)按照安徽某房地產(chǎn)公司已支付的土地出讓價(jià)款，以日1‰標(biāo)準(zhǔn)，向安徽某房地產(chǎn)公司支付截至2018年5月30日的違約金。

安徽某房地產(chǎn)公司稱某縣規(guī)劃局違約延期交付土地的時(shí)間應(yīng)計(jì)算至2019年3月24日，缺乏事實(shí)根據(jù)，不予采納。

三、原審判決認(rèn)定安徽某房地產(chǎn)公司按每日1‰支付滯納金，標(biāo)準(zhǔn)是否過(guò)高的問(wèn)題

安徽某房地產(chǎn)公司稱其支付的日1‰違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。

對(duì)此法院認(rèn)為，案涉出讓合同第三十條關(guān)于“受讓人不能按時(shí)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的1‰向出讓人繳納違約金”的約定，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且符合《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》第七條關(guān)于“土地出讓合同、征地協(xié)議等應(yīng)約定對(duì)土地使用者不按時(shí)足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1‰的違約金。

違約金隨同土地出讓收入一并繳入地方國(guó)庫(kù)”的規(guī)定。該違約金標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)了國(guó)家維護(hù)國(guó)有土地交易市場(chǎng)正常秩序的意志，不屬于土地出讓合同的雙方能夠任意協(xié)商達(dá)成的條款；不能簡(jiǎn)單地以銀行同期貸款利率或民間借貸規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)判。

而且該違約金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地出讓合同的雙方均具有約束力，具有督促守約和懲罰違約的功能。

因此，安徽某房地產(chǎn)公司以民間借貸利率的司法保護(hù)上限，即一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的4倍作為標(biāo)準(zhǔn)，主張案涉出讓合同中約定的“自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的1‰向出讓人繳納違約金”標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高的理由，不能成立。

【裁判結(jié)果】

安徽省蛙埠市中級(jí)人民法院于2019年11月19日作出(2019)皖03民初【】號(hào)民事判決：

（一）安徽某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付某縣自然資源和規(guī)劃局土地出讓金10443萬(wàn)元及利息4239858元。

（二）安徽某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十二日內(nèi)支付某縣自然資源和規(guī)劃局滯納金(以10443萬(wàn)元為基數(shù)，自2019年2月24日起按每日1‰計(jì)算至實(shí)際付清之日止)。

（三）駁回某縣自然資源和規(guī)劃局的其他訴訟請(qǐng)求。

安徽某房地產(chǎn)公司不服一審判決，提起上訴。安徽省高級(jí)人民法院于2020年8月4日作出（2020）皖民終【】號(hào)民事判決：

（一）維持安徽省蚌埠市中級(jí)人民法院(2019)皖03民初【】號(hào)民事判決第一項(xiàng)和第三項(xiàng)，即“安徽某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付某縣自然資源和規(guī)劃局土地出讓金10443萬(wàn)元及利息4239858元”、“駁回某縣自然資源和規(guī)劃局的其他訴訟請(qǐng)求”部分。

（二）變更安徽省蚌埠市中級(jí)人民法院(2019)皖03民初【】號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：安徽某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付某縣自然資源和規(guī)劃局滯納金(以10443萬(wàn)元為基數(shù)，自2019年3月18日起按每日1‰計(jì)算至實(shí)際付清之日止)。

安徽某房地產(chǎn)公司不服，申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

最高人民法院于2021年5月31日作出（2021）最高法民申【】號(hào)民事裁定：駁回安徽某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的再審申請(qǐng)。

二、土地出讓合同違約金法律規(guī)定是怎樣的

土地出讓合同違約金的規(guī)定是，事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百八十五條【違約金】當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

一、土地使用權(quán)出讓合同的基本內(nèi)容有哪些？

(1)出讓合同雙方當(dāng)事人；

(2)出讓地塊的位置、面積和自然狀況；

(3)土地使用權(quán)出讓年限；

(4)土地使用權(quán)出讓金、土地使用金價(jià)格；

(5)土地使用權(quán)出讓金、土地使用金的幣種、期限和方式；

(6)定金；

(7)出讓地塊的用途及規(guī)劃要求；

(8)建設(shè)管理要求；

(9)交付出讓地塊的期限和方式；

(10)有關(guān)土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓的條件；

(11)雙方其他的權(quán)利和義務(wù)；

(12)違約責(zé)任；

(13)糾紛的解決；

(14)合同的生效條件。

二、土地出讓具有哪些法律特征？

1、主體是國(guó)家，標(biāo)的物是國(guó)有土地使用權(quán)，具有特定性；

2、以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎(chǔ)；

3、土地使用權(quán)出讓具有有償性和有期限性；

4、土地使用者行使權(quán)利具有有限性。

三、土地出讓合同違約金的最新法律規(guī)定及案例分析

土地出讓合同違約金法律規(guī)定：根據(jù)中華人民共和國(guó)民法典，當(dāng)事人可以約定違約金或損失賠償額計(jì)算方法。違約金過(guò)低可增加，過(guò)高可適當(dāng)減少。遲延履行約定違約金后，仍需履行債務(wù)。土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容包括雙方當(dāng)事人、地塊信息、出讓金、用途要求等。土地出讓具有特定性、償付性、期限性和有限性。我國(guó)法律未強(qiáng)制規(guī)定土地出讓合同違約金標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按合同約定支付違約金。

法律分析

一、土地出讓合同違約金法律規(guī)定是怎樣的?

土地出讓合同違約金的規(guī)定是，事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百八十五條【違約金】當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

二、土地使用權(quán)出讓合同的基本內(nèi)容有哪些?

(1)出讓合同雙方當(dāng)事人;

(2)出讓地塊的位置、面積和自然狀況;

(3)土地使用權(quán)出讓年限;

(4)土地使用權(quán)出讓金、土地使用金價(jià)格;

(5)土地使用權(quán)出讓金、土地使用金的幣種、期限和方式;

(6)定金;

(7)出讓地塊的用途及規(guī)劃要求;

(8)建設(shè)管理要求;

(9)交付出讓地塊的期限和方式;

(10)有關(guān)土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓的條件;

(11)雙方其他的權(quán)利和義務(wù);

(12)違約責(zé)任;

(13)糾紛的解決;

(14)合同的生效條件。

三、土地出讓具有哪些法律特征?

1、主體是國(guó)家,標(biāo)的物是國(guó)有土地使用權(quán),具有特定性;

2、以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎(chǔ);

3、土地使用權(quán)出讓具有有償性和有期限性;

4、土地使用者行使權(quán)利具有有限性。

由此可見(jiàn)，在我國(guó)法律制度中也沒(méi)有強(qiáng)行規(guī)定土地出讓合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)，事實(shí)上，土地出讓價(jià)格本身就不是固定的，所以違約行為可能會(huì)產(chǎn)生的損失自然也不能一概而論。簽完土地出讓合同后，出讓方或者受讓方違約的，通常應(yīng)該按照合同約定付違約金。

結(jié)語(yǔ)

土地出讓合同的違約金規(guī)定根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定損失賠償額的計(jì)算方法。如果約定的違約金低于實(shí)際損失，法院可根據(jù)請(qǐng)求增加；如果違約金過(guò)高，法院可適當(dāng)減少。違約方支付違約金后，仍需履行債務(wù)。土地使用權(quán)出讓合同的基本內(nèi)容包括雙方當(dāng)事人、地塊信息、出讓金、使用期限、用途規(guī)劃等。土地出讓具有國(guó)家主體、土地使用權(quán)分離、有償有期限、有限行使權(quán)利等法律特征。根據(jù)我國(guó)法律制度，土地出讓合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)按合同約定付違約金。

法律依據(jù)

中華人民共和國(guó)土地管理法（2019修正）：第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓 第十六條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。

中華人民共和國(guó)土地管理法（2019修正）：第四章 房地產(chǎn)交易 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

中華人民共和國(guó)土地管理法（2019修正）：第四章 房地產(chǎn)交易 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

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內(nèi)容審核：馮立影律師

來(lái)源：臨律-案說(shuō)合同法｜土地出讓合同的違約金具有強(qiáng)制性，法院不調(diào)整，