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村委會真的有權(quán)“收回”村民的宅基地上房屋嗎？開個會就行？,村委會有權(quán)收回村民的宅基地嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-27 00:42:34
作者：
圣運律師
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村委會真的有權(quán)“收回”村民的宅基地上房屋嗎？開個會就行？，在近年來的農(nóng)村拆遷實踐中，由村委會、村集體這所謂的“村級組織”作出收回集體土地使用權(quán)的決定，進而收回農(nóng)戶的宅基地，拆除其住宅房屋的情形多有發(fā)生。那么，這種“收回”宅基地上房屋的行為真

村委會真的有權(quán)“收回”村民的宅基地上房屋嗎？開個會就行？,村委會有權(quán)收回村民的宅基地嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、村委會真的有權(quán)“收回”村民的宅基地上房屋嗎？開個會就行？

在近年來的農(nóng)村拆遷實踐中，由村委會、村集體這所謂的“村級組織”作出收回集體土地使用權(quán)的決定，進而收回農(nóng)戶的宅基地，拆除其住宅房屋的情形多有發(fā)生。那么，這種“收回”宅基地上房屋的行為真的合法嗎?村委會召集村民代表開個會表個決，就能把某戶村民賴以居住生活的房子拆個片瓦不留嗎?

【“收回決定”的最主要依據(jù)】

事實上，宅基地使用權(quán)的收回有為數(shù)不少的法定情形，包括比較容易理解的宅基地上房屋坍塌、閑置達一定期限，非本村集體經(jīng)濟組織成員繼承而來的房屋滅失等等。但實踐中引發(fā)爭議最大的，則非“為了鄉(xiāng)村公益設(shè)施建設(shè)需要”這一條莫屬。

2020年施行的《土地管理法》第66條基本延續(xù)了此前對該情形的規(guī)定:為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。

現(xiàn)實中，這一情形主要反映在各種舊村改造、農(nóng)村棚戶區(qū)改造、新農(nóng)村建設(shè)、合村并居、宅基地騰退項目中，與政府主導(dǎo)的征收拆遷項目相區(qū)分。

對此，最高人民法院在(2017)最高法行申1167號《行政裁定書》中指出，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依照法定程序收回集體土地使用權(quán)，并對特定情形下的收回給予土地使用權(quán)人適當(dāng)補償。

但這種情形的土地使用權(quán)收回，明顯有別于國家征收，屬于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部對土地使用權(quán)的調(diào)整。

換言之，在這一情形下的收回決定，實質(zhì)上就是用來拆遷的，但又不適用征收拆遷的法定程序、補償標(biāo)準(zhǔn)等一系列規(guī)定。

【“收回決定”究竟該有哪些內(nèi)容?】

由以上分析可知，“收回決定”是一種會對農(nóng)戶重大財產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生直接影響的行為。這就注定了其的作出不可能就是簡簡單單“一張紙”，而是必須確保農(nóng)戶的物權(quán)權(quán)利得到完整保障。

最高人民法院在(2020)最高法行申14361號《行政裁定書》中的指出，村委會通過召開村兩委及村民代表會議等方式，制定通過了村莊改造方案......基本符合法律、規(guī)章規(guī)定的審批程序規(guī)定。

也就是說，一份合法的“收回宅基地使用權(quán)的決定”的作出應(yīng)遵循以下程序:

一、確有“公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”的實際需要存在。這種實際需要顯然不能是拿嘴說的，而必須落實在紙面上，以“舊村改造項目實施公告”等形式予以公開發(fā)布。對于這部分事實，村委會應(yīng)當(dāng)有證據(jù)予以證明，原批準(zhǔn)用地的人民政府也應(yīng)當(dāng)在報批環(huán)節(jié)中進行審查。

二、依法召開村民會議、村民代表會議并形成關(guān)于收回決定的決議。村委會或者村集體有它的議事規(guī)則，不能由少數(shù)幾個人拍腦門決定農(nóng)戶的宅基地要不要收回。

鑒于收回決定系嚴(yán)重影響農(nóng)戶權(quán)益的行為，司法實踐中一般會審查這一決定在作出前是否獲得了《村民委員會組織法》第24條規(guī)定的村民會議的同意。

這里值得思考的始終是第24條的具體表述:涉及村民利益的下列事項，經(jīng)村民會議討論決定方可辦理:(六)宅基地的使用方案;

“宅基地的使用方案”是否能夠涵蓋對已確權(quán)宅基地的收回行為?這是存在理論上的爭議的。

但從另一個角度上看，第(九)項的兜底條款此時是可用的:村民會議認為應(yīng)當(dāng)由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。

這里需要補充的是，若相關(guān)決議最終由村民代表會議作出，那么就必須有村民會議的授權(quán)。在程序上是不能只召開村民代表會議而不開村民會議的。

這也就意味著，對于自家的宅基地可能被收回，房屋可能被拆除一事，當(dāng)事農(nóng)戶依法是會有在村民會議上表達意見的權(quán)利的。如果農(nóng)戶的知情權(quán)和參與權(quán)完全被剝奪，在收到收回決定的那一刻之前完全不知道自己的房子將被拆除這回事，那么幾乎可以斷言收回程序是有問題的。

三、有明確的“適當(dāng)補償”方案。收回宅基地使用權(quán)的決定不能“白收”，而是依法應(yīng)當(dāng)給予補償。實踐中，村級組織有責(zé)任通過村民自治程序制定補償安置方案，保障農(nóng)戶的起碼居住需求，不能因“收回”而讓農(nóng)戶流離失所。

按照“先補償，后搬遷”的原理，收回決定事實上應(yīng)包含“補償決定”的部分內(nèi)容，才能確保農(nóng)戶的利益不因此而受損。

四、報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。“原批準(zhǔn)用地的人民政府”一般是指縣級政府。當(dāng)然，對2020年《土地管理法》施行后批準(zhǔn)用地的收回程序，就可能改為找鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦批準(zhǔn)了。

根據(jù)最高法的相關(guān)裁判，原批準(zhǔn)用地的縣級政府只是針對村集體的報批手續(xù)，通過批準(zhǔn)收回的方式履行法定職權(quán)，對收回行為進行監(jiān)督，防止村集體違法收回集體土地使用權(quán)侵害農(nóng)戶的合法權(quán)益。

這也就意味著，如果農(nóng)戶對收回決定不服，其起訴的被告應(yīng)是村集體，而不能是履行批準(zhǔn)職權(quán)的縣級政府。

由以上不難看出，光是幾個村民代表“偷偷摸摸”開個會，是無權(quán)決定將村民的房屋拆除，宅基地收回的。

其一，對“舊村改造”等協(xié)議搬遷項目的救濟需趁早，不要坐等收回宅基地使用權(quán)的決定作出后才開始想到走法律途徑;通常而言，收回決定不會是一上來作出的第一份文件，要為自己爭取盡可能大的協(xié)調(diào)空間。

其二，一旦“收回決定”作出，要第一時間咨詢專業(yè)律師，根據(jù)律師的建議申請信息公開或者村務(wù)公開，全面掌握涉案項目情況，選擇權(quán)利救濟途徑。

針對“收回決定”的訴訟在實踐中異常復(fù)雜艱難，即便如前所述確定了只告村委會，也存在提行政訴訟還是民事訴訟這一關(guān)鍵性問題。不同的路徑選擇對適用的法律，舉證的責(zé)任等都會有直接的影響，農(nóng)民切勿自行盲目起訴，要避免將路走死。

一般的思路是，農(nóng)戶可以先嘗試提行政訴訟，即認為村委會的收回決定系其依據(jù)《土地管理法》規(guī)定履行行政管理職能的行為，目前仍有一些地方的法院認可此種觀點。而如果提行政訴訟被駁回，可以轉(zhuǎn)而再走民事訴訟。

無論如何，二者必有其一要受理農(nóng)戶的起訴，互相踢皮球是不對的，農(nóng)戶有權(quán)向上一級法院起訴直至要求檢察機關(guān)介入監(jiān)督。

其三，如果宅基地上房屋在收回決定作出后很快即遭強制拆除，那么村民要按照應(yīng)對征收拆遷中違法強制拆除的經(jīng)驗，做好收集固定證據(jù)、撤離人員財物、避免正面沖突、及時報警等“標(biāo)準(zhǔn)化動作”，將對強制拆除行為的救濟途徑選擇一事交給專業(yè)律師去做。

盲目起訴“確認強制拆除行為違法”是不妥的，因此時的情形要比明擺著是征收拆遷的項目復(fù)雜得多，大家切記不要輕舉妄動。

總之，既然《土地管理法》第66條始終巋然不動，就標(biāo)志著宅基地使用權(quán)是的確可以在農(nóng)戶無過錯的情況下被收回的。新修訂的《土地管理法實施條例》在第63條明確規(guī)定，違反本條例規(guī)定，侵犯農(nóng)村村民依法取得的宅基地權(quán)益的，責(zé)令限期改正，對有關(guān)責(zé)任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這可謂為大家依法捍衛(wèi)自己寶貴的宅基地權(quán)益撐腰打氣。遇到“收回”農(nóng)民千萬不要怕，得先看它依法沒依法。

二、閑置的宅基地村委有權(quán)收回嗎

有權(quán)收回，且沒有補償。宅基地屬于農(nóng)民集體所有，是村集體依法無償劃撥給本村農(nóng)民建房，農(nóng)民只有使用權(quán)，沒有處分權(quán)，不能作為個人財產(chǎn)處置。農(nóng)民戶口已遷出農(nóng)村，就不是該村村民了，村集體有權(quán)收回其閑置的宅基地，且不用支付補償。

一、對于沒有確權(quán)的宅基地，村集體理當(dāng)收回，對于有宅基地需求的農(nóng)戶可以重新給予分配宅基地，具體處置方式主要有以下幾種：

1、村集體組織成員間有償流轉(zhuǎn)，雖然宅基地沒有確權(quán)，但宅基地上的房屋仍屬于原使用人私有財產(chǎn)，宅基地流轉(zhuǎn)方可以給原使用人一定的經(jīng)濟補償。

2、對于荒廢的閑置宅基地，村集體可以收回并重新分配。

3、對于沒有確權(quán)且原使用人不退出宅基地的，不準(zhǔn)再翻建、修補房屋，待房屋消亡后由村集體收回。

4、鼓勵超占、多占宅基地的農(nóng)民家庭有償退出宅基地。

二、宅基地不確權(quán)的影響：

1、無法抵押：宅基地將作為農(nóng)民的財產(chǎn)，而農(nóng)民占有這個財產(chǎn)的證明，只能是土地確權(quán)證書。隨著土地抵押改革的推進，缺少證書，將無法辦理宅基地使用權(quán)的抵押。

2、無法轉(zhuǎn)讓：農(nóng)村宅基地的交易范圍必將逐步擴大，在轉(zhuǎn)讓交易的過程中，宅基地使用權(quán)證書是唯一合法占有的證明，也是交易需要提供的必備資料，沒有這個資料，將無法交易。

3、經(jīng)濟損失：由于無法在合法的交易場所正常交易，只能走地下市場。私自簽訂合同轉(zhuǎn)讓，但這樣轉(zhuǎn)讓的價格，將會被大大壓低。可以類比小產(chǎn)權(quán)房。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第八條農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。