成都 拆遷現(xiàn)場，北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您整理成都 拆遷現(xiàn)場的相關(guān)法律知識，猜您可能還想了解關(guān)于●成都 拆遷現(xiàn)場投訴電話●成都 拆遷現(xiàn)場視頻●成都 拆遷現(xiàn)場視頻播放。
一、成都二手房個(gè)人所得稅怎么征收
應(yīng)納稅額=(合同價(jià)-購買成本-合理費(fèi)用)，按照差額20%的個(gè)稅征收。目前成本價(jià)房如查不到原值的可按照合同價(jià)的全額1%征收個(gè)稅;
免稅條件：
(1)自有唯一一套住房且居住五年以上免征個(gè)人所得稅;
(2)對出售自有住房與購買價(jià)無差額的，可根據(jù)原購買房產(chǎn)發(fā)票免除征收。
二、成都二手房買賣流程
首先，領(lǐng)取《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請審批書》、《房地產(chǎn)買賣合同》、《買方確認(rèn)單》表格并填表;交易——買賣雙方驗(yàn)人簽字;查檔——查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、有無抵押、查封(上午查下午出結(jié)果，下午查次日出結(jié)果);鑒定——做《房屋安全鑒定報(bào)告》;核價(jià)——財(cái)政部門根據(jù)《房屋買賣(置換)合同》的成交金額評估房價(jià);地稅——繳納賣方房產(chǎn)營業(yè)稅。當(dāng)以上的工作完成后，第二天或第三天交件，七天后交契稅，領(lǐng)取契證交手續(xù)費(fèi)，然后交納交易手續(xù)費(fèi)封卷，注意，一定要領(lǐng)取證回執(zhí)，此后十個(gè)有效工作日后，買房買方拿身份證原件取房證。
三、買賣雙方需提供的資料
賣方提供資料：
1、房屋所有權(quán)證(復(fù)印件1份、產(chǎn)籍圖4份);
2、契稅證;
3、身份證(夫妻雙方)(復(fù)印件2份);
4、夫妻雙方戶口簿(復(fù)印件1份);
5、結(jié)婚證(如丟失到原婚姻登記的民政部門補(bǔ)辦，其他證明方式不被承認(rèn));
6、單身、離婚者提供離婚證、離婚協(xié)議書或民事調(diào)節(jié)書或法院判決書，離婚未再婚證明;喪偶者提供購房證明、喪偶未再婚證明;未婚者提供未婚證明(復(fù)印件1份)。
買方提供資料：身份證(復(fù)印件2份)。
備注：
1、房地產(chǎn)贈與、繼承、委托、涉外以及涉及港澳臺地區(qū)的提供《公證書》。
2、被拆遷戶購房登記提供《拆遷協(xié)議書》。
3、五年內(nèi)買賣提供相應(yīng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓審批書原件及抵稅專用表原件。
4、驗(yàn)人簽字時(shí)賣方夫妻及買方必須本人到場。
5、辦理貸款請先預(yù)留資料，原房證(包括產(chǎn)籍圖)、契稅證、買賣雙方身份證復(fù)印件。
6、如該房屋為產(chǎn)權(quán)人和其配偶先購買的，之后產(chǎn)權(quán)人配偶去世的情況，需要其所有子女及合法繼承人到場，產(chǎn)權(quán)人先辦理繼承公證后才可以辦理轉(zhuǎn)讓。
辦理資料：
買方：
1、買方身份證原件（復(fù)印件2份）
2、戶口簿原件（復(fù)印件2份）
3、結(jié)婚證原件（復(fù)印件2份）或單身證明（離婚的要離婚證明，復(fù)印件2分）
4、有小孩的需子女出生證原件（復(fù)印件2份）
5、外地戶口要交稅的稅單或社保。
賣方：
1、身份證原件（復(fù)印件1份）
2、有小孩的，小孩出生證原件（復(fù)印件1份）
3、原購房發(fā)票（復(fù)印件1份）
4、原契稅單（復(fù)印件1份）
5、動遷房的要動遷協(xié)議原件（復(fù)印件1份）。
辦理流程：
網(wǎng)申流程：
1、網(wǎng)簽，上傳房管局和稅務(wù)據(jù)的網(wǎng)審資料
2、房管局、稅務(wù)據(jù)后臺審核，審核通過后發(fā)送短信給買賣雙方
3、遞件，現(xiàn)場出《受理單、交易手續(xù)費(fèi)繳費(fèi)通知單、繳費(fèi)通知單、維修資金單》
4、1小時(shí)后繳費(fèi)
5、當(dāng)日取證
非網(wǎng)申流程：
1、網(wǎng)簽
2、房管局復(fù)審，報(bào)資料推送到稅務(wù)據(jù)核稅
3、遞件
4、稅務(wù)局核稅完畢后，短信通知買賣雙方
5、買賣雙方到稅務(wù)大廳去打印《繳費(fèi)通知單、交易手續(xù)費(fèi)》
6、繳費(fèi)
7、取證。
可以要求
2008年3月4日、5日，郫縣合作園林綠化有限公司在郫縣郫筒鎮(zhèn)雙喜村2社的5畝高檔花木和一幢別墅因?yàn)闆]有和鎮(zhèn)政府拆遷辦達(dá)成搬遷協(xié)議被強(qiáng)制推毀，公司價(jià)值一千多萬的資產(chǎn)被損毀殆盡。一年多以來，公司法人代表黃明中和妻子劉志芳四處奔走討要說法。郫縣公安局和平街派出所警官說，涉及到拆遷問題，應(yīng)該找鎮(zhèn)政府;鎮(zhèn)政府拆遷辦的同志卻說花木是公司自己搬走的不關(guān)他們的事。到底事情的真相如何?記者對此進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查。
民企入駐成先進(jìn)
成都市郫縣合作園林綠化有限公司是一家民營企業(yè)，1996年10月8日在郫縣合作鎮(zhèn)順江村承包30畝土地，投資500萬元建起了名貴花木基地。2000年成都市搞西區(qū)建設(shè)，公司苗圃在拆遷范圍之內(nèi)，被迫搬遷至郫縣南郊郫筒鎮(zhèn)雙喜村2社，從2001年5月1日起租用該社13.5畝土地作為公司的花木基地，承包期為27年，并簽訂了土地轉(zhuǎn)包承包協(xié)議。當(dāng)時(shí)郫縣正在搞生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)，為了樹立黃明中為新型致富農(nóng)民的典范，鎮(zhèn)政府要求黃明中在承包地里修建一幢別墅，2002年1月25日郫縣村鎮(zhèn)建設(shè)管理辦公室為這幢280.14平方米的別墅頒發(fā)了《村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)鎮(zhèn)》。當(dāng)時(shí)省人大主任謝世杰和當(dāng)?shù)卣饕賳T還親臨公司基地，在別墅前與黃明中留影。
兩度拆遷起糾紛
2006年郫縣引進(jìn)成都電子機(jī)械高等專科學(xué)校，將公司苗圃8.5畝征用，郫筒鎮(zhèn)政府拆遷辦只給了花木搬遷費(fèi)和600平米花木培植房補(bǔ)償款32萬。原本答應(yīng)給一個(gè)月的時(shí)間搬遷，可是還不到一周，房屋和部分花木就被推毀，還切斷了電源。時(shí)值7月流火，酷暑難耐，是四川罕見的高溫季節(jié)，溫室內(nèi)栽種的大量名貴蘭花，由于停電兩天無法降溫，那些嬌貴的蘭花幾乎死光，致使公司損失慘重。
2007年10月郫筒鎮(zhèn)拆遷辦主任薛明成帶領(lǐng)4個(gè)人到公司說剩余的5畝地也要拆遷，理由是建設(shè)“安置點(diǎn)”，喊準(zhǔn)備一下。不久又帶4個(gè)人來丈量土地，并說補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是花木基地每畝補(bǔ)償4500元;別墅280元/平米，還不給安置房。由于拆遷辦的人沒有出示征地公告和征地批文，加上補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低，公司法人代表黃明中拒絕在拆遷協(xié)議上簽字。
暴力事件不斷升級
2007年12月20 日零晨兩點(diǎn)左右，一伙人入室盜竊，盜走現(xiàn)金9000元，筆記本電腦一臺，攝像機(jī)一部，數(shù)碼照相機(jī)一部，單反照相機(jī)一部，總價(jià)值2萬多元，更重要的是公司的電子資料全部丟失。當(dāng)天上午女主人劉志芳到成都又購買了一臺攝像機(jī)，下午到家后看見一名警官和郫縣三益投資有限公司老板藍(lán)義躍帶領(lǐng)8個(gè)人準(zhǔn)備拆房子，就用攝像機(jī)把這一切記錄了下來。
22日下午，薛明成帶領(lǐng)3個(gè)工作人員來到公司，補(bǔ)償從31萬談到40萬，并且要求馬上簽字。由于公司法人黃明中出差在外沒有簽字，其中有個(gè)叫蔡軍的人對劉志芳惡狠狠地說：“只要你不簽字，我們走出這個(gè)大門就有你哭的!”果然他們走了十幾分鐘后，藍(lán)義躍就帶領(lǐng)十幾個(gè)手持鋼管的人沖進(jìn)別墅，將門窗家具砸得稀爛，并將正在做晚飯的女主人的內(nèi)弟媳毆打成重傷住進(jìn)了醫(yī)院。其中一個(gè)人惡狠狠地對黃明中年僅4歲的兒子說：“把攝像機(jī)拿出來，不然老子打死你全家!”小孩嚇得趕緊從主臥里抱出攝像機(jī)，那人接過攝像機(jī)就猛地摔在地上，撿起摔出機(jī)身的錄像帶猛地一扯，嚇得小孩呆在一邊;另外一個(gè)6歲大的孩子也被嚇得哇哇大哭。第二天劉志芳上街買菜，鄰居才對他們說：“你們不曉得，昨天吃過午飯后，他們就拖了兩車人在你圍墻邊上等到的。你們咋個(gè)就沒注意嘛?!”
23日晚8點(diǎn)過天就全黑了，這幾天的操勞讓劉志芳早早地就寢了，迷糊中聽見樓下有響動和哭聲，忙起來查看，剛打開主臥的門就看見黃明中的兒子倒在地上一邊呻吟一邊嘔吐，身上還流著血，茶幾和酒柜已被打爛，下樓后看見黃明中的女婿按住右手看著大門外的夜色發(fā)愣。原來幾分鐘以前，十多個(gè)帶著摩托車頭盔遮臉的人撬開鐵門控制了門衛(wèi)室的鐘大爺，沖進(jìn)來一陣打砸搶。第二天，記者趕到現(xiàn)場看見，一輛奧拓車所有車窗都被打爛，丟棄在圍墻邊。別墅大門被砸壞，客廳里一片狼藉，地上還有一灘血跡。在郫縣中醫(yī)院治療的黃明中的兒子對記者說，昨夜打他的人中有一個(gè)掀起頭盔惡狠恨地對他說：“這就是不簽字的下場!”他認(rèn)得那人是三益投資有限公司的，具體負(fù)責(zé)拆遷工作的就是這家公司。
經(jīng)過這些恐怖事件后，劉志芳再也不敢住在這里，就請好友劉進(jìn)學(xué)來幫忙看守花木基地。劉進(jìn)學(xué)是郫筒鎮(zhèn)黨委書記的戰(zhàn)友，也是雙喜村支書的干親家。他在這里住了不到一個(gè)月，就給黃明中打電話說自己是實(shí)在是頂不住各方壓力，不能幫他看管園子了，就于2008年1月20日撤離了苗圃。
當(dāng)天晚上10點(diǎn)過，一輛挖掘機(jī)把花木園門衛(wèi)室和圍墻全部推倒。第二天記者趕到現(xiàn)場，天空中飄著零星雪花，劉志芳眼含淚水悲愴地對記者說：“你看嘛!他們招呼都不打一聲，就把圍墻給我們推倒了!圍墻邊上的幾十株碗口粗的金桂和幾百盆蘭草全部被毀了!這簡直是強(qiáng)盜行為!”記者繞著被推倒的圍墻走了一圈，看見昔日圍墻下郁郁蔥蔥的風(fēng)景早已不在，取而代之的是瓦礫，石塊，沙土混雜著破敗不堪的蘭草，桂花樹七零八落的被鏟在一旁，張著白生生的裂口。花木亦有生命，不知昨夜它們承受的是什么樣的痛!劉志芳報(bào)警后不久，一輛長安面包警車開到了苗圃外，下來兩名警察看了看，對劉志芳說涉及到拆遷還是應(yīng)該找鎮(zhèn)政府。
2008年3月5日，租住在成都一小旅館的劉志芳到郫縣地稅局提交公司財(cái)務(wù)報(bào)表，遇到雙喜村一村民對她說：“從昨天開始，那些人就在推毀你的苗圃咯，說是今天要打整干凈，你不回去看一下?”劉志芳怕回到施工現(xiàn)場遭到報(bào)復(fù)，就徑直回了成都。
千萬資產(chǎn)被毀無人擔(dān)責(zé)
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我國正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，越來越多的農(nóng)村集體土地被征用為國有建設(shè)用地項(xiàng)目，均面臨著拆遷補(bǔ)償評估。目前拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來源與收入來源。但由于拆遷補(bǔ)償評估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國內(nèi)有些學(xué)者在這些方面已有相關(guān)研究[1-2]。房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評估機(jī)構(gòu)不僅面臨公司本身評估技術(shù)水平以及內(nèi)部評估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也面臨著拆遷評估過程中受眾多利益關(guān)系人影響導(dǎo)致的評估結(jié)果不合理不公正所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補(bǔ)償評估過程中估價(jià)機(jī)構(gòu)如何規(guī)避面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
1、拆遷補(bǔ)償評估中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括估價(jià)機(jī)構(gòu)本身的估價(jià)技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。
l.1 估價(jià)技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評估過程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：
一是拆遷評估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問題。物資準(zhǔn)備不足。例如評估前準(zhǔn)備的測量器材的數(shù)量、類型以及其測量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應(yīng)充分做好拆遷評估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。
二是拆遷評估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業(yè)務(wù)流程，拆遷評估程序不符合規(guī)范也會帶來一系列內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。
三是拆遷現(xiàn)場測量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷評估業(yè)務(wù)時(shí)最容易引起最終出具的估價(jià)結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準(zhǔn)確;房屋結(jié)構(gòu)確定不合理;附著物現(xiàn)場測量與清點(diǎn)不合理嘲;現(xiàn)場調(diào)查表填寫不規(guī)范、不清楚 。
四是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的拆迂評估結(jié)果不合理。由于拆迂評估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時(shí)，容易出現(xiàn)一些問題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯(cuò)誤;評估確定的估價(jià)對象折遷補(bǔ)償價(jià)格不合理。
1.2 管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評估過程中風(fēng)險(xiǎn)防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素影響。
一是拆遷評估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問題[5]。
二是拆遷評估過程中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的責(zé)任以及獎懲制度的落實(shí)問題。拆遷評估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價(jià)業(yè)務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時(shí)間長，一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告出現(xiàn)問題時(shí)，最容易導(dǎo)致估價(jià)人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。
2、拆遷補(bǔ)償評估中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)
2.1 來源于委托方單位個(gè)別人員的外部風(fēng)險(xiǎn)
拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評估業(yè)務(wù)過程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價(jià)人員更好地按照委托方的合理要求順利完成遷評估業(yè)務(wù)，但同時(shí)另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個(gè)別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價(jià)人員獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)活動，影響拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果的客觀合理性。特別是對于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員的估價(jià)活動進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。
2.2 來源于拆遷樸償評估中估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評估業(yè)務(wù)中要直接面對拆遷評估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過程中，估價(jià)人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)所有人就估價(jià)對象的狀況進(jìn)行詢問了解，并且現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查評估也需要估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過程中估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價(jià)人員完成拆遷評估業(yè)務(wù)，但同時(shí)可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)入對估價(jià)人員正常估價(jià)活動的消極影響。特別是對于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施不完善的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu).其估價(jià)人員在拆遷評估過程中如果責(zé)任與獎懲制度具體落實(shí)不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價(jià)人員與估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補(bǔ)償結(jié)果的客觀合理性。
3、拆遷補(bǔ)償評估中估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范對策
通過以上所述的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)分析，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在拆遷補(bǔ)償評估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，一旦風(fēng)險(xiǎn)真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員將面臨著高額的經(jīng)濟(jì)賠償，風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價(jià)人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發(fā)生。
3.1 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施
房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)如上文所述，在此，主要從以下幾個(gè)方面闡述內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
3.1.1 加強(qiáng)對拆遷評估技術(shù)人員的培訓(xùn)。
首先，在拆遷評估人員現(xiàn)場調(diào)查前必須進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測量儀器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因?yàn)槟壳拔覈S多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評估時(shí)房屋面積需要估價(jià)人員現(xiàn)場測量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對評估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評，亦不能少評;同時(shí)現(xiàn)場調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫規(guī)范及填寫時(shí)字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進(jìn)一步復(fù)核.在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù);出具估價(jià)結(jié)果報(bào)告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對估價(jià)對象合理定價(jià)及估價(jià)報(bào)告如何正確撰寫 。
3.1.2 估價(jià)機(jī)構(gòu)對估價(jià)人員的責(zé)任與獎懲制度落實(shí)。
拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)一般需要多入共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責(zé)，實(shí)行獎勵與懲罰相結(jié)合的公司制度.具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫調(diào)查對象的相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)在外業(yè)調(diào)查表上填寫調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人員以及填表
人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫內(nèi)容出現(xiàn)問題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫相關(guān)調(diào)查人員時(shí)以后出現(xiàn)問題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時(shí)相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價(jià)報(bào)告的撰寫人員以及審核人員必須在估價(jià)報(bào)告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫相關(guān)估價(jià)人員姓名，特別在此強(qiáng)調(diào)，估價(jià)報(bào)告審核人員除了在估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告撰寫好之后認(rèn)真審核，還必須加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果
的客觀合理[8-10]。
3.2外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評估時(shí)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要來自委托方以及拆遷估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)人2個(gè)方面。首先分析來源于委托方的外部風(fēng)險(xiǎn)分析。目前在我國，拆遷評估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因?yàn)椴疬w評估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大。委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為遷估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評估機(jī)構(gòu)的出具的評估結(jié)果，給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可能帶來嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，拆遷估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過對拆遷評估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價(jià)機(jī)構(gòu)拆遷評估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來災(zāi)害性的風(fēng)險(xiǎn)。對于此類外部風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對估價(jià)機(jī)構(gòu)從事拆遷評估人員進(jìn)行外部風(fēng)險(xiǎn)防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要出臺具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德人員要剔除出估價(jià)行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評估外部風(fēng)險(xiǎn)防范上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評估業(yè)務(wù)中堅(jiān)持合法、公平、公正的評估原則，不能因?yàn)槔骝?qū)動而違背職業(yè)道德和觸犯法津[11-12]。
4、結(jié)語
由于我國目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)著大量的征地拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果對于地方政府推進(jìn)拆遷項(xiàng)目順利完成以及對于社會的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評估行業(yè)準(zhǔn)則。清醒地認(rèn)識到拆遷補(bǔ)償評估過程中其面臨的內(nèi)部與外部風(fēng)險(xiǎn)，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身以及整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
詹海斌 湖北文理學(xué)院管理學(xué)院，湖北襄陽
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四 川 省 達(dá) 州 市 中 級 人 民 法 院
行 政 判 決 書
(2000)達(dá)行終字第16號
上訴人(原審原告)夏明貴，男，1963年1月21日生，漢族，個(gè)體業(yè)主，住達(dá)縣河市鎮(zhèn)后街94號。
委托代理人黎家春，四川渝達(dá)律師事務(wù)所律師。
委托代理人胡陽東，達(dá)縣河市法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人(原審被告)達(dá)縣公路路政管理中隊(duì)。
法定代表人向道洪，中隊(duì)長。
委托代理人朱平，四川達(dá)州蜀征律師事務(wù)所律師。
委托代理人杜成英，四川達(dá)州蜀征律師事務(wù)所律師。
上訴人夏明貴因訴達(dá)縣公路路政管理中隊(duì)(簡稱達(dá)縣路政中隊(duì))交通行政處罰行政爭議一案，不服達(dá)縣人民法院(1999)達(dá)達(dá)行初字第25號行政判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人夏明貴及委托代理人黎家春、胡陽東，被上訴人達(dá)縣路政中隊(duì)法定代表人向道洪及委托代理人朱平，杜成英到庭參加了訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，被告達(dá)縣路政中隊(duì)在執(zhí)行公務(wù)中，向夏明貴送達(dá)交通行政處罰決定書，其程序合法，原告的訴訟請求已超過訴訟時(shí)效。其訴訟請求應(yīng)當(dāng)駁回。據(jù)此判決：駁回原告夏明貴的訴訟請求，維持被告達(dá)縣路政中隊(duì)罰字(1999)056號交通行政處罰決定書。
宣判后，夏明貴不服，其主要上訴理由：
一、行政處罰程序違法。未告知上訴人享有陳述申辯、聽證的權(quán)利；被上訴人舉證1999年6月28日《送達(dá)回證》上李明潤的簽名是在訴訟中補(bǔ)簽，且當(dāng)日我在成都出差，應(yīng)屬無效證據(jù)。
二、處罰決定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。訴爭房基系申加平1988年申批的建房用地，1999年4月合法轉(zhuǎn)讓給艾此文等人建房，與我無關(guān)，有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證為據(jù)。
三、行政處罰顯失公正。訴爭房基符合河市鎮(zhèn)規(guī)劃，并經(jīng)國土、建設(shè)主管部門定點(diǎn)劃線建房，與相鄰房屋在同一水平線上，且達(dá)縣光榮院大門后建，為何不處理。請求撤銷一審判決和交通行政處罰決定。
達(dá)縣路政中隊(duì)答辯：
一、我中隊(duì)在作出處罰決定前，已向被處罰人送達(dá)了《交通違法行為通知書》，告知了申辯、聽證權(quán)。上訴人拒收處罰決定書，執(zhí)法人員留置送達(dá)，有李明潤證實(shí)。
二、上訴人在木河公路控制區(qū)內(nèi)建基，未到路政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)，調(diào)查時(shí)夏并未說該房不是他的，在我中隊(duì)申請執(zhí)行時(shí)還寫了保證，其編造的上訴理由不能成立。
三、原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律全面正確，請求依法維持。
經(jīng)審理查明，達(dá)縣河市鎮(zhèn)于1985年經(jīng)川府民政(1985)6號批復(fù)撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，1995年經(jīng)省政府批準(zhǔn)，確定為省級試點(diǎn)小城鎮(zhèn)。涉訴房基位于河市鎮(zhèn)原酒廠路，后規(guī)劃為河?xùn)|街，屬于河市鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)。1988年3月27日，河市鎮(zhèn)二居委居民申加平申請建房，1989年1月17日批準(zhǔn)用地面積60m
2，1992年6月3日，申加平又申請建廚房，同年6月20日批準(zhǔn)用地28m2。河市鎮(zhèn)國土站唐明清對申加平申批的宅基地定點(diǎn)劃線后，申隨即修建了地基。1999年4月17日，申加平將其宅基以4000元轉(zhuǎn)讓給夏明貴、夏明珍、黃克銀、艾此文、劉代瓊5人所有。1999年5月，夏明珍、黃克銀、艾此文、劉代瓊在受讓的宅基上動工建房時(shí)，達(dá)縣河市區(qū)國土站工作人員張泳華、王文瓊到現(xiàn)場重新勘查，經(jīng)與原宅基核對無誤，準(zhǔn)許建磚混住房。后夏明珍、艾此文、黃克銀、劉代瓊4人辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)施工許可證。1999年9月4日，達(dá)縣國土局進(jìn)行地籍調(diào)查時(shí)，將申加平的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給夏明貴、夏明珍、黃克銀、艾此文、劉代瓊5人所有。其中夏明貴土地使用權(quán)證載明占地17.6m2(系房后空壩)。夏明珍、黃克銀、艾此文、劉代瓊分別辦理了土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證，其施工許可證載明占地面積72m
2，房權(quán)證載明分?jǐn)偟孛娣e18m2。
1989年10月20日，達(dá)縣人民政府與達(dá)竹礦務(wù)局簽訂了《關(guān)于聯(lián)建達(dá)竹礦務(wù)局中山礦區(qū)外部運(yùn)輸系統(tǒng)木河公路協(xié)議》。1990年7月23日雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》中明確“影響公路和大橋建設(shè)的沿線建筑物由縣政府及鄉(xiāng)政府組織拆遷，達(dá)竹礦務(wù)局按實(shí)際拆遷面積以100元/m2支付拆遷費(fèi)用”。1996年12月25日，達(dá)縣交通局對木河公路需占用土地進(jìn)行了征用、補(bǔ)償，其中河市鎮(zhèn)二居委被征用5.253畝，達(dá)縣光榮院被征用3畝，未對河?xùn)|街29號房基進(jìn)行征用和補(bǔ)償。1997年11月27日，達(dá)縣人民政府辦公室第28期《議事紀(jì)要》明確木河公路按縣道管理，由達(dá)縣路政中隊(duì)保護(hù)其路產(chǎn)路權(quán)，控制公路兩側(cè)建筑紅線。
1999年6月21日，達(dá)縣路政中隊(duì)執(zhí)法人員陳家貴、劉萍等在檢查木河公路時(shí)，認(rèn)為河?xùn)|街29號房系夏明貴所建并超過公路控制區(qū)，遂作出(1999)達(dá)路字第129號《交通違法行為通知書》，認(rèn)定夏明貴非法建基，給予立即停工，恢復(fù)原狀，收取罰款處罰。告知了陳述申辯、要求聽證權(quán)利。夏明貴簽收了此通知書。同月28日，達(dá)縣路政中隊(duì)向夏明貴作出罰字(1999)056號《交通行政處罰決定書》，決定拆除控制區(qū)非法部分，收取罰款30000元。達(dá)縣路政中隊(duì)稱該處罰決定書于當(dāng)日留置送達(dá)，所舉證的兩份送達(dá)回證上均無被處罰人簽名，其中有一份送達(dá)回證上有見證人李明潤(達(dá)縣人民法院執(zhí)行庭干警)簽名，李認(rèn)可是在訴訟中簽名。1999年10月10日，達(dá)縣路政中隊(duì)以夏明貴拒不履行行政處罰決定為由，申請達(dá)縣人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。夏明貴書立保證：因病不能馬上履行，愿以住房擔(dān)保。同月19日，夏明貴向達(dá)縣人民法院提起行政訴訟，請求依法撤銷達(dá)縣路政中隊(duì)(1999)056號處罰決定書。
同時(shí)查明，2000年5月12日，本院組織雙方當(dāng)事人現(xiàn)場堪驗(yàn)，達(dá)縣河市鎮(zhèn)河?xùn)|街29號房基兩間，現(xiàn)已建成四層一底住宿房，底層門面房一間，夏明珍所有。另過道一間。二層屬劉代瓊，三層屬黃克銀，四層屬夏明珍，五層屬艾此文。木河公路路面凈寬8.1m，南面(挨住房)水溝寬0.9m，水溝邊緣至29號房基石距離4.0m，北面無建筑物。涉訴的29號房基與右側(cè)達(dá)縣光榮院大門(1999年12月由達(dá)縣交通局修建)，左側(cè)王守孝住房在同一水平線上。
另查明，1999年6月27日至29日，夏明貴同陳增華(河市企辦干部)同行去成都出差。
認(rèn)定上述事實(shí)的證據(jù)有：川府民政(1985)6號批復(fù)；達(dá)縣建委編《達(dá)縣建設(shè)志》摘要；河市鎮(zhèn)場鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃圖；河市鎮(zhèn)政府證明；申加平證明；申加平《建設(shè)用地申批表》；《房基轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；《土地使用權(quán)變更申請審批表》；河市國土站王文瓊、張泳華證明；夏明貴《國有土地使用證》；夏明珍、劉代瓊、黃克銀、艾此文的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)施工許可證》、《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》。達(dá)縣政府、達(dá)竹礦務(wù)局簽訂的《聯(lián)建木河公路協(xié)議》、《補(bǔ)充協(xié)議》；達(dá)國土(1996)建字第85號《修建木河公路河市段征用土地的批復(fù)》；達(dá)縣政府辦公室第28期《議事紀(jì)要》。達(dá)縣路政中隊(duì)(1999)達(dá)路字第129號《交通違法行為通知書》及送達(dá)回證；(1999)056號《交通行政處罰決定書》及送達(dá)回證二份；現(xiàn)場堪驗(yàn)圖、現(xiàn)場照片；成都市福苑賓館住宿登記簿(頁)、住宿登記卡等書證證實(shí)。另有達(dá)縣建委唐直龍主任、曾凡懦書記、達(dá)縣河市區(qū)任安喜副區(qū)長、達(dá)縣河市區(qū)企辦干部陳增華、達(dá)縣法院干警李明潤等證詞佐證。
本院認(rèn)為，最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第九十七條規(guī)定：“人民法院審理行政案件，除依照行政訴訟法和本解釋外，可以參照民事訴訟的有關(guān)規(guī)定。”《民事訴訟法》第二十九條規(guī)定：受送達(dá)人或者他的同住成年家屬拒絕接收訴訟文書的，送達(dá)人應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)基層組織或所在單位的代表到場，說明情況，在送達(dá)回證上記明拒收事由和日期，由送達(dá)人、見證人簽名或者蓋章，把訴訟文書留在受送達(dá)人的住所，即視為送達(dá)。《交通行政處罰程序規(guī)定》第二十四條一款(三)項(xiàng)規(guī)定：受送達(dá)人拒絕接收的，送達(dá)人應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)基層組織的代表或其他人員到場說明情況，在《交通行政處罰文書送達(dá)回證》上寫明拒收事由和日期，由送達(dá)人、見證人簽名或者蓋章，把交通行政處罰文書留在受送達(dá)人的住處，即視為送達(dá)。本案中，達(dá)縣路政中隊(duì)在送達(dá)處罰文書送達(dá)回證上無被處罰人簽名，亦未邀請有關(guān)單位或基層組織到場見證，在一審訴訟中要求李明潤在送達(dá)證上簽名(且送達(dá)當(dāng)日夏明貴同他人正在成都出差)，留置送達(dá)的法律事實(shí)不成立。由于達(dá)縣路政中隊(duì)未依法送達(dá)處罰決定書，夏明貴于1999年10月10日被達(dá)縣人民法院執(zhí)行干警傳喚，要求履行義務(wù)。同月19日提起行政訴訟，未超過法定的訴訟期間，原審判決以夏明貴超過訴訟時(shí)效為由，駁回其訴訟請求顯屬不當(dāng)，依法應(yīng)予改判。
達(dá)縣河市鎮(zhèn)河?xùn)|街29號房基系申加平兩次申批的建房用地，1992年經(jīng)國土部門定點(diǎn)劃線后申進(jìn)行了基礎(chǔ)建設(shè)，1999年4月申加平轉(zhuǎn)讓，次月夏明珍、艾此文、黃克銀、劉代瓊4人在受讓的宅基地上建房。夏明貴的《國有土地使用權(quán)證》上載明面積17.6m
2，系被處罰拆除房屋后面的空壩，不屬訴爭房基地，而達(dá)縣路政中隊(duì)認(rèn)定夏明貴占用公路非法建基，其事實(shí)認(rèn)定不實(shí)，所作出的處罰決定將夏明貴作為被處罰人顯屬處罰主體錯(cuò)誤；另達(dá)縣河市鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)于1985年1月，木河公路建于1996年12月后。1997年11月達(dá)縣政府《議事紀(jì)要》進(jìn)行責(zé)權(quán)劃分時(shí)，明確由達(dá)縣路政中隊(duì)對木河公路按縣道管理。本案涉訴路段實(shí)屬先規(guī)劃，先建房基，后修路。根據(jù)《四川省城市規(guī)劃法實(shí)施辦法》第二十七條一款(二)項(xiàng)“城市道路含過境公路”的規(guī)定，達(dá)縣路政中隊(duì)單一強(qiáng)調(diào)按公路法規(guī)定對過鎮(zhèn)縣道水溝邊緣外10m內(nèi)實(shí)行控制管理，脫離了本案的客觀實(shí)際情況。因此，達(dá)縣路政中隊(duì)所作出的交通行政處罰決定系認(rèn)定事實(shí)和處罰主體錯(cuò)誤的違法具體行政行為，依法應(yīng)予撤銷。原審人民法院判決駁回夏明貴的訴訟請求，亦屬認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予依法改判。夏明貴的主要上訴理由成立，本院予以支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條(二)項(xiàng)
1、5目和第六十一條
(二)、(三)項(xiàng)的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會二○○○年九月六日討論決定，判決如下：
一、撤銷達(dá)縣人民法院(1999)達(dá)達(dá)行初字第25號行政判決書；
二、撤銷達(dá)縣公路路政管理中隊(duì)罰字(1999)056號交通行政處罰決定書。
第一、二審案件受理費(fèi)2400元(二審1200元)，其他訴訟費(fèi)300元，共計(jì)2700元，由達(dá)縣公路路政管理中隊(duì)負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 張泉明
代理審判員 王小鐘
代理審判員 謝曉英
二○○○年九月六日
書 記 員 陳 月
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撤銷部分不合法，父母和女兒只能撤銷屬于女兒的份額，不能撤銷孫女的份額，撤銷部分有效。根據(jù)你描述的情況，對你提出的問題分別解答如下： 我的補(bǔ)充： 2013-12-11 16:15
近日，江蘇徐州九旬老太自家遭活埋，官方稱系“操作失誤”。2016年9月7日江蘇徐州沛縣城區(qū)歌風(fēng)一村，被挖掘機(jī)進(jìn)入實(shí)施拆除作業(yè)，而此地尚有92歲王世蘭老人一家生活，施工單位沒有提前進(jìn)行人員清退就直接開著挖掘機(jī)強(qiáng)挖強(qiáng)拆，誤將王世蘭老人所在房屋碰到，致使老人被埋，后經(jīng)搶救無效死亡。
王世蘭老人一家并非“釘子戶”。據(jù)了解，王世蘭老人一家并非釘子戶，他們已經(jīng)與政府達(dá)成拆遷協(xié)議，并同意在一定期限內(nèi)辦理房屋。沛縣人民政府早在今年3月發(fā)布了《關(guān)于對沛縣歌風(fēng)小區(qū)地塊房屋征收補(bǔ)償方案公開征求意見的通告》，征收房屋有兩種補(bǔ)償方式，一種是選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一種是貨幣補(bǔ)償，同意簽字后有36個(gè)月的過渡期。今年8月初，王世蘭老人家人就跟政府簽署了補(bǔ)償安置協(xié)議，他們選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換和自行過度的補(bǔ)償方案，政府要求在協(xié)議簽署后15日內(nèi)，要騰房交鑰匙，但是由于王世蘭老人年紀(jì)太大，租房搬家的確困難，王家人向沛城街道辦申請希望多給予幾天時(shí)間，相關(guān)工作人員同意了申請，但沒有就時(shí)間在協(xié)議中明確約定，也就是說對方口頭答應(yīng)了。9月7日，實(shí)施拆遷的工程單位沛縣四通拆除有限公司開始到現(xiàn)場實(shí)施拆除工作，施工方拆房前沒有檢查屋內(nèi)是否有人員沒有搬離，最終導(dǎo)致了這一場悲劇，王世蘭老人死在自己的屋里，同時(shí)，了解到相關(guān)施工人員已經(jīng)涉嫌過失致人死亡刑拘，案件還在調(diào)查當(dāng)中。
數(shù)年來，涉及到征地拆遷往往會有幾個(gè)醒目的字眼：暴力、強(qiáng)拆、自焚、活埋等。早在2009年11月，成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華村村民唐福珍，在面對政府不斷逼近的破拆隊(duì)伍時(shí)，一次次舉起油桶，把汽油澆在身上，要求停止強(qiáng)拆，對話協(xié)商解決拆遷爭議，但是拆遷方并沒有理會，最終唐福珍選擇了在自家天臺上“自焚”。2010年10月，年過六旬的合肥市民趙良芝正在家門口洗衣服，突然被幾個(gè)年輕小伙強(qiáng)行拖上一輛汽車后丟棄在城外，身無分文的趙良芝在路人幫助下回到家后，發(fā)現(xiàn)自己的家已經(jīng)被拆得面目全非。2013年，因婆婆為拆遷對象，湖南長沙市天心區(qū)的小學(xué)教師譚雙喜收到區(qū)教育局通知，將其調(diào)往拆遷指揮部工作，直至婆婆簽訂拆遷協(xié)議。2016年4月30日，海南省海口市秀英區(qū)長流鎮(zhèn)瓊?cè)A村發(fā)生暴力拆遷事件。當(dāng)?shù)卮迕窈筒疬w隊(duì)伍發(fā)生大規(guī)模沖突，目前當(dāng)?shù)卣褜κ录归_問責(zé)。全國各地的強(qiáng)拆事件層出不窮，可以說老百姓用自己的血和淚在捍衛(wèi)家園，我們何時(shí)才能向暴力強(qiáng)拆說不?
面對暴力強(qiáng)拆我們能做些什么?告訴您
(一)明確相關(guān)法律規(guī)定
根據(jù)我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《土地管理》相關(guān)規(guī)定，明確房屋、土地征收必須是為了公共利益的需要，應(yīng)當(dāng)對被征收人給予公平補(bǔ)償，同時(shí)房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。《條例》第六條：上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對下級人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財(cái)政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。第七條：任何組織和個(gè)人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。同時(shí)就征收程序和補(bǔ)償，以及相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任法律都做了明確的規(guī)定，每個(gè)被征收人在遇到要被政府征收的情況下，應(yīng)當(dāng)首先自我學(xué)習(xí)和了解相關(guān)法律的規(guī)定，明確自己享有哪些權(quán)利，征收的法律程序是怎樣的等等，都是應(yīng)該了解的重點(diǎn)。
(二)做到文明溝通
遭遇暴力強(qiáng)拆切勿以暴制暴。首先，保持冷靜、淡定的心態(tài)，政府征地程序、補(bǔ)償不合理，切勿以激勵的反映來直接與政府對抗，保持情緒上的冷靜，心態(tài)上的淡定才能靈活應(yīng)對各種突發(fā)狀況，保護(hù)自己和家人的人身、財(cái)產(chǎn)安全。其次，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)文明談判。政府征地不會一開始就采取強(qiáng)制的措施，在此之前有很多時(shí)機(jī)可以跟政府就一些征地的問題平和的談判，可以收集居民的意見，提出合理的要求和一些具體工作的實(shí)施看法，不僅僅考慮個(gè)人利益，同時(shí)需要考慮到集體的利益，爭取談到雙方都能接受的一個(gè)效果，實(shí)現(xiàn)雙贏。最后，出現(xiàn)暴力拆遷，不要以暴制暴，這樣的方式雖然簡單粗暴能夠一時(shí)發(fā)泄心中不滿的情緒，但是產(chǎn)生的后果是難以想象的。我們建議還是及時(shí)保留證據(jù)，視頻、錄音等證據(jù)保留，后結(jié)合實(shí)際情況采取理性的方法處理。
(三)走法律途徑維權(quán)
面對暴力強(qiáng)拆可以拆分為兩個(gè)問題：第一是暴力。不管是執(zhí)法人員還是社會違法使用暴力，都是觸犯法律規(guī)定，甚至構(gòu)成犯罪。盡量避免與對方發(fā)生過激的行為，及時(shí)報(bào)警處理。
第二是強(qiáng)拆。根據(jù)我國《行政復(fù)議法》《行政訴訟法》，征地拆遷過程中不合法不合理的地方，可以依照法律來維權(quán)。例如政府不公開征地征地相關(guān)文件，我們可以向相關(guān)政府部門申請信息公開，將正規(guī)合法的文件讓被征地人都知道，清楚明白。另外被征收人針對政府做的具體行政決定不服的，可以向上一級行政機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議，對復(fù)議決定不服的，再向人民法院提起行政訴訟。按照正規(guī)的法律流程來解決違法的事情。
結(jié)合實(shí)際案例，我們不希望再看到更多征地拆遷事件中有暴力、流血、死亡的字眼，面對暴力拆遷不是我們沒有辦法，是被拆遷人往往在無知、迷茫、情緒不理的時(shí)候沒有搞清楚自身的實(shí)際情況，沒有找準(zhǔn)正確處理事情的方法。法治社會，理所應(yīng)當(dāng)是依法辦事，我們要正確使用法律，將其發(fā)揮的最大功效來維護(hù)自身的合法權(quán)益。
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原告四川省南江**有限公司。
法定代表人周**。
委托代理人李**。
委托代理人趙**。
被告楊某國，男。
被告李某利，女。
被告岳某華，男。
委托代理人彭某。
被告蔣某，女。
原告四川省南江**有限公司與被告楊某國、李某利、岳某華及被告蔣某停止侵害、賠償損失糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告四川省南江**有限公司法定代表人周*映的委托代理人李*林、趙*浩，被告岳某華及其委托代理人彭某，被告楊某國、李某利及被告蔣某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告四川省南江**有限公司訴稱，原告是南江縣**生態(tài)園商務(wù)樓承建商。2016年2月25日，原告方拉鋼材進(jìn)工地時(shí)，被告予以阻撓不準(zhǔn)原告方卸貨，并用建筑垃圾封堵進(jìn)入工地通道，致使原告方停工。2016年3月16日原告方復(fù)工時(shí)被告方再次阻撓，致使原告停工至今，現(xiàn)起訴要求四被告停止侵害并賠償原告方經(jīng)濟(jì)損失475112.00元。
原告四川省南江**有限公司提供下列證據(jù)：
1、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件及法定代表人身份證明書各1份，證明原告主體資格;
2、照片19張，證明被告方于2016年2月25日、3月16日兩次阻撓施工的事實(shí);
3、建設(shè)工程施工合同書1份，證明原告方是南江縣**生態(tài)園商務(wù)樓承建單位;
4、鋼筋勞務(wù)承包協(xié)議1份，證明原告方將工程鋼筋勞務(wù)分包與伍財(cái)玉;
5、混凝土單項(xiàng)工程勞務(wù)承包合同1份，證明原告方將混凝土單項(xiàng)工程分包與張仕超;
6、模板工程勞務(wù)承包合同1份，證明原告方將模板工程勞務(wù)分包與張德林;
7、雙排鋼管外墻腳手架防護(hù)工程施工勞務(wù)分包合同1份，證明張德林將雙排鋼筋外墻腳手架防護(hù)工程施工勞務(wù)分包與趙明國;
8、建設(shè)工程質(zhì)量安全視頻監(jiān)控合同1份，證明原告方租用成都**科技有限公司視頻監(jiān)控系統(tǒng);
9、建筑材料租賃合同1份，證明原告方租賃吳*平架管等材料;
10、租賃合同1份及收據(jù)1份，證明趙某國以個(gè)人名義租賃南江縣**回收中心腳手架并預(yù)付租金2600.00元;
11、租賃合同及收據(jù)1份，證明趙某國以個(gè)人名義在南江縣**回收中心租賃160型工字鋼管等材料并預(yù)交租金2000.00元。
被告楊某國辯稱，2012年四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將“南江縣**生態(tài)園商務(wù)樓”土石方開挖工程發(fā)包與我方，我方按合同約定于2013年12月底竣工。四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未向我方支付工程款。2015年6月30日，四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司又將該項(xiàng)目主體工程發(fā)包與原告四川省**有限公司。我方阻撓原告方施工的目的是追收工程款。
被告楊某國提供下列證據(jù)：
1、證明1份，證明被告楊某國以個(gè)人名義承包南江縣**生態(tài)園商務(wù)樓基礎(chǔ)開挖等工程及工程價(jià)款的事實(shí);
2、請示及欠民工工資清單各1份，證明被告楊某國等人曾向南江縣人民政府書面請示要求解決四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所欠工程款及民工工資的事實(shí)及實(shí)欠民工工資名單的事實(shí);
3、信訪事項(xiàng)實(shí)體性受理告知書1份，證明南江縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)執(zhí)法局已受理被告方的請示。
被告李某利的答辯意見與被告楊某國答辯意見一致。
被告岳某華辯稱，原告方對在建的南江縣**生態(tài)園商務(wù)樓不享有物權(quán)，故不能通過提起排除妨礙之訴主張權(quán)利。我方以南江**勞動服務(wù)有限公司名義于2012年承包南江縣**生態(tài)園商務(wù)樓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及邊坡治理工程。發(fā)包方是四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2013年12月份工程竣工并經(jīng)發(fā)包方驗(yàn)收，但發(fā)包方一直拖欠我方工程款至今。我方阻撓原告方施工的目的是追收工程款。
被告岳某華提供下列證據(jù)：
1、營業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼各1份、施工合同及結(jié)算單各1份，證明四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將南江縣**生態(tài)園商務(wù)樓邊坡治理工程發(fā)包與被告并下欠工程款4935376.00元的事實(shí)。
被告蔣某答辯意見與被告岳某華答辯意見一致。
對原告方提供的1-3號證據(jù)，四被告無異議。對原告方4-11號證據(jù)，四被告認(rèn)為與被告方無關(guān)，不發(fā)表質(zhì)證意見。對被告楊某國及被告岳某華提供的證據(jù)，原告方認(rèn)為與本案無關(guān)。
經(jīng)審理查明，2012年初，四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將位于南江縣南江鎮(zhèn)光**大道城廟段取名為“南江縣**生態(tài)園商務(wù)樓”基礎(chǔ)開挖、房屋拆遷及渣石清運(yùn)工程發(fā)包與被告楊某國。工程竣工驗(yàn)收后經(jīng)算賬，四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共欠被告楊某國工程款及民工工資2509949.60元。同年8月10日四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將該工程邊坡治理工程發(fā)包與被告岳某華個(gè)人投資注冊的南江**勞動服務(wù)有限公司。工程竣工驗(yàn)收后經(jīng)算賬，四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)欠南江**勞動服務(wù)有限公司工程款及民工工資4935376.00元。2015年6月，四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將該工程主體建設(shè)發(fā)包與原告四川省南江**有限公司。原告四川省南江**有限公司按約定時(shí)間進(jìn)入現(xiàn)場施工作業(yè)。2015年6月25日，被告楊某國、張某超等人向南江縣人民政府提交《關(guān)于請求協(xié)商解決四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司**生態(tài)園項(xiàng)目部包工頭拖欠民工費(fèi)用的請示》，同年7月13日南江縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)執(zhí)法局予以受理。之后所欠費(fèi)用仍未給予處理。2016年2月25日，原告四川省南江**有限公司拉運(yùn)鋼材進(jìn)入工場時(shí)四被告以索要原四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下欠工程款為由對原告方車輛進(jìn)行阻撓，并將進(jìn)入工地的車輛通道用建筑垃圾封堵。南江縣公安局民警現(xiàn)場協(xié)調(diào)無果。原告方于當(dāng)天停工。2016年3月16日原告方復(fù)工，四被告于當(dāng)日再次予以阻撓，并將進(jìn)入工地的車輛通道用泥土封堵。南江縣公安局民警予以現(xiàn)場處置。原告方停工至今。現(xiàn)封堵的道路已暢通。
原告方庭審中提供經(jīng)濟(jì)損失清單為13項(xiàng)，即：
1、管理及后勤人員工資;
2、民工誤工人員生活補(bǔ)助;
3、塔機(jī)1臺;
4、攪拌機(jī)1臺;
5、鋼管租金;
6、機(jī)件租金;
7、油頂租金;
8、160型工字鋼租金;
9、攝像頭租金;
10、原借現(xiàn)金利息;
11、工程進(jìn)度款;
12、木板、材方占用資金合計(jì)475112.30元。
本院認(rèn)為，原告四川省南江**有限公司通過與四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》，從而取得對南江縣**生態(tài)園商務(wù)樓工程建設(shè)施工權(quán)利，在施工過程中對該工程工地進(jìn)行了事實(shí)上的占有。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二百四十五條規(guī)定，對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害。故原告四川省南江**有限公司訴請要求被告楊某國、李某利、岳某華、蔣某排除妨害，停止侵害的訴訟請求，本院予以支持。關(guān)于四川省南江**有限公司要求被告楊某國等賠償損失的訴訟請求，原告方提供的4-10號證據(jù)中，
4、
5、6號證據(jù)表明原告方將鋼筋勞務(wù)分包與伍財(cái)玉個(gè)人，7號證據(jù)表明分包人張德林又將雙排鋼管外墻腳手架防護(hù)工程分包與趙某國。10號證據(jù)顯示趙某國以個(gè)人名義租賃腳手架材料。
8、9號證據(jù)證實(shí)原告方租用吳昌平及成都**科技有限公司視頻監(jiān)控系統(tǒng)的事實(shí)。原告方雖提供損失計(jì)算清單，但并未提供管理人員、民工生活補(bǔ)助支付依據(jù)，對塔機(jī)、攪拌機(jī)、攝像機(jī)租金等租賃物的租金是否已經(jīng)交付未提供證據(jù)。對借款利息、工程進(jìn)度款及木板、材方占用資金等具體損失也未提供證據(jù)證明。也即是說，原告訴稱的475112.30元的經(jīng)濟(jì)損失，原告方僅提供了計(jì)算依據(jù)，對該損失是否已經(jīng)發(fā)生未提供證據(jù)，故原告方要求四被告賠償損失的訴訟請求，本院不予以支持。關(guān)于被告方要求解決拖欠的工程款及民工工資的反駁主張，本院認(rèn)為，被告方應(yīng)通過包括訴訟方式在內(nèi)的手段向四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張權(quán)利。綜上，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二百四十五條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
一、被告楊某國、李某利、岳某華、蔣某自本判決生效之日立即停止對原告四川省南江**有限公司承建的南江縣**生態(tài)園商住樓施工現(xiàn)場侵害。
二、駁回原告四川省南江**有限公司要求被告楊某國、李某利、岳某華、蔣某賠償經(jīng)濟(jì)損失475112.30元的訴訟請求。
本案訴訟費(fèi)8427.00元，決定由原告四川省南江**有限公司負(fù)擔(dān)7927.00元，由被告楊某國、李某利、岳某華、蔣某負(fù)擔(dān)500.00元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省巴中市中級人民法院。
審 判 長 肖**
人民陪審員 胥**
人民陪審員 陳**
二〇一六年四月二十六日
書 記 員 李**
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投稿：穆思
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