房屋開發(fā)商拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),評(píng)估農(nóng)村拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)有哪些

農(nóng)村拆遷已經(jīng)是一個(gè)很常見的現(xiàn)象了，拆遷不僅可以改善人民的生活，還可以提高政府的良好形象。一般政府會(huì)在拆遷前通知農(nóng)民，與農(nóng)民協(xié)商拆遷事宜并達(dá)成一致意見，然后雙方簽訂拆遷協(xié)議書。拆遷協(xié)議書是有法律效力的，若在房屋拆遷期間違約，違約的一方就會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的后果。那么，如何評(píng)估農(nóng)村拆遷補(bǔ)償?小編將在本文中為您作專業(yè)解答。

一、按房屋所有權(quán)補(bǔ)償

按照某房地產(chǎn)評(píng)估公司調(diào)查資料可以很清晰地知道居民甲所擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。其僅擁有房屋所有權(quán)，其宅基地土地使用權(quán)幾乎是無償取得(不是完整的土使用權(quán)權(quán)益，無抵押、處分等權(quán)利)，所以從其權(quán)益角度來看居民甲的補(bǔ)償款僅包括其目前狀態(tài)下所擁有的所有權(quán)價(jià)值，多采用成本法進(jìn)行評(píng)估。之所以不考慮其土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償是因?yàn)榫用窦椎耐恋厥褂脵?quán)來源為宅基地，對(duì)土地使用權(quán)取得時(shí)未進(jìn)行成本投入，只對(duì)房屋建設(shè)進(jìn)行了投入，賠償時(shí)按照房屋所有權(quán)價(jià)值對(duì)居民甲進(jìn)行賠償。

二、按房屋所有權(quán)價(jià)值加土地征用補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償

由一可以看出對(duì)其房屋所有權(quán)進(jìn)行賠償是勿庸置疑的，然而從“城中村改造”的全部過程來看，其實(shí)也不難看出其中有土地所有權(quán)性質(zhì)演變的過程。進(jìn)行“城中村改造”勢(shì)必將原集體土地所有權(quán)性質(zhì)變更為國(guó)有土地所有權(quán)性質(zhì)。而土地征用補(bǔ)償環(huán)節(jié)卻似乎不為人所知，其實(shí)這一環(huán)節(jié)被房屋拆遷補(bǔ)償?shù)恼麄€(gè)過程掩蓋了。不妨作個(gè)假設(shè)，假定該宗地在拆遷補(bǔ)償期未進(jìn)行房屋建設(shè)，僅是一宗荒地或是耕地，國(guó)家這時(shí)征用需不需要進(jìn)行補(bǔ)償呢，答案是顯而易見的。因此應(yīng)對(duì)居民甲追加土地征用補(bǔ)償費(fèi)才算是更為合理的。至于征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采用何種標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣饔醚a(bǔ)償類型標(biāo)準(zhǔn)之最高標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)施拆遷時(shí)，居民是以犧牲“住”為代價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卣饔醚a(bǔ)償類型標(biāo)準(zhǔn)之最高標(biāo)準(zhǔn)是合乎情理的，也符合我國(guó)國(guó)情。

三、按房屋所有權(quán)價(jià)值加土地征用補(bǔ)償費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)與市政配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償

農(nóng)村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后進(jìn)行房屋建設(shè)時(shí)，對(duì)土地是進(jìn)行了一定的投入如土地平整、水電、下水管道的鋪設(shè)、引入等。因此在第二種基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮增加土地開發(fā)費(fèi)與市政配套費(fèi)補(bǔ)償更為全面。

四、按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除應(yīng)補(bǔ)市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”。它本身就一種模擬欲拆遷房屋流向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓時(shí)所能表現(xiàn)的一種價(jià)格過程。因此，我們?cè)谶M(jìn)行拆遷房屋估價(jià)時(shí)，采用“根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”這種思路進(jìn)行評(píng)估則應(yīng)擬定滿足欲拆遷房屋能夠進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的前提下所能實(shí)現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格再扣除需滿足進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)所需付出的代價(jià)，即房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格—應(yīng)補(bǔ)市場(chǎng)地價(jià)。盡管目前深圳市規(guī)定即便補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)，宅基地上的房屋也不允許進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行流通。但是在理論上擬拆遷房屋在補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)的前提下是已具備了進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的先決條件。在評(píng)估過程中是完全可以通過這種手段來實(shí)現(xiàn)模擬欲拆遷房屋進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。且這種思路更顯市場(chǎng)化，公開化，也是容易讓廣大的老百姓接受。

五、按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償

盡管根據(jù)某房地產(chǎn)評(píng)估公司所調(diào)查之資料可以看出，居民甲對(duì)其房屋所占用的土地使用權(quán)并不是有償出讓取得，但《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十三條：依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。只要不實(shí)施拆遷或排除其它不可抗力因素的前提下，居民甲是合法、合理的長(zhǎng)期享有使用宅基地土地使用權(quán)的。機(jī)會(huì)平等原則是可以這樣理解的：居民甲由于實(shí)施拆遷失去了使用該宅基地土地使用權(quán)及該宗地上所建房屋使用的機(jī)會(huì)，由此應(yīng)補(bǔ)償居民甲一個(gè)與之目前相當(dāng)居住水平的機(jī)會(huì)。換句話說，居民甲如得不到與之房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償金的話，他是換不來與之目前相當(dāng)?shù)木幼∷降臋C(jī)會(huì)。這與國(guó)家制定《中華人民共和國(guó)城市房屋拆遷管理辦法》的宗旨是相違背。因而，按照機(jī)會(huì)平等原則，應(yīng)按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)對(duì)居民甲進(jìn)行補(bǔ)償，

六、按照目前市場(chǎng)土地取得費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(建議采用拍賣土地市場(chǎng)價(jià)格水平)減去另交地價(jià)后以建筑面積分?jǐn)偡绞窖a(bǔ)償

前面五種均站在被拆遷者角度去分析的，其實(shí)我們?cè)谠u(píng)估過程中不妨廣開思路，多方面去分析。我們從開發(fā)商或拆遷單位的角度來分析這個(gè)問題。作為開發(fā)商而言，只有能保障一定的投資利潤(rùn)的前提下開發(fā)商才有興趣對(duì)“城中村改造”進(jìn)行投資。然而開發(fā)商在土地取得方式上有協(xié)議出讓、招標(biāo)(拍賣)出讓及舊城改造等。方式雖是多種多樣，但開發(fā)商在取得該宗地之前均會(huì)針對(duì)該宗地進(jìn)行項(xiàng)目前期可行性研究分析。以什么價(jià)位取得該土地是最為理想，以土地取得成本最高不超過多少作為投資界點(diǎn)。超過界點(diǎn)則會(huì)選擇放棄這種方式，而去尋找另一種途徑。因此我們?cè)谶M(jìn)行拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)不妨換個(gè)角度從開發(fā)商立場(chǎng)出發(fā)。

由于開發(fā)商進(jìn)行房屋建設(shè)的成本與土地取得方式是無關(guān)的，因此只有在“舊城改造”取得土地成本小于或等于開發(fā)商從市場(chǎng)上直接取得土地方式所支付的成本的前提下，開發(fā)商才會(huì)選擇通過“舊城改造”這種方式來獲取土地。而“舊城改造”方式取得土地的成本主要組成部分為拆遷補(bǔ)償費(fèi)(在本文中均采貨幣補(bǔ)償，不考慮補(bǔ)償建筑面積)及應(yīng)另交的地價(jià)款，應(yīng)另交地價(jià)款按當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。而從土地市場(chǎng)直接取得方式所需支付的土地取得成本數(shù)據(jù)相對(duì)容易取得。如通過周邊區(qū)域土地拍賣市場(chǎng)(現(xiàn)商品房用途的土地基本無協(xié)議出讓，可不考慮)了解土地樓面地價(jià)水平狀況。至于擬拆遷地塊的未來規(guī)劃可以向開發(fā)商或是拆遷單位或當(dāng)?shù)匾?guī)劃局索取。然后按當(dāng)?shù)亓斫坏貎r(jià)標(biāo)準(zhǔn)核算出需另交地價(jià)后，再用市場(chǎng)土地取得費(fèi)—應(yīng)另交地價(jià)=拆遷補(bǔ)償費(fèi)。最后按照房屋所有權(quán)登記的建筑面積分?jǐn)偧纯伞?/p>

由上文可以看出，評(píng)估農(nóng)村拆遷補(bǔ)償要細(xì)分為六種補(bǔ)償情形。一般政府會(huì)先給予補(bǔ)償，補(bǔ)償合理之后再讓農(nóng)民進(jìn)行搬遷，而且強(qiáng)拆強(qiáng)遷的現(xiàn)象也將慢慢減少。不管怎樣，拆遷的最終目的都是一樣的，都是希望能夠?yàn)槿嗣裰\求更多的福利，和諧的拆遷可以加快城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，何樂而不為。

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投稿：湛安詩(shī)

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