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小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商受誰(shuí)約束,開(kāi)發(fā)商小產(chǎn)權(quán)能買(mǎi)嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢(xún)

發(fā)布時(shí)間：
2024-10-09 05:01:19
作者：
圣運(yùn)律師
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小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商受誰(shuí)約束，主要有：土地、規(guī)劃、建委、發(fā)改委、環(huán)保、地震局、人防辦、城市管理局、城市執(zhí)法局、物價(jià)等還有一般公司都要面對(duì)的工商、稅務(wù)、審計(jì)、當(dāng)?shù)亟值擂k事處等是可以管住他們的。辦理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)需要經(jīng)過(guò)前面說(shuō)的幾個(gè)單位，而且資質(zhì)年審什么

小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商受誰(shuí)約束,開(kāi)發(fā)商小產(chǎn)權(quán)能買(mǎi)嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢(xún)

一、小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商受誰(shuí)約束

主要有：土地、規(guī)劃、建委、發(fā)改委、環(huán)保、地震局、人防辦、城市管理局、城市執(zhí)法局、物價(jià)等還有一般公司都要面對(duì)的工商、稅務(wù)、審計(jì)、當(dāng)?shù)亟值擂k事處等是可以管住他們的。辦理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)需要經(jīng)過(guò)前面說(shuō)的幾個(gè)單位，而且資質(zhì)年審什么的，也需要他們審查。

一、買(mǎi)房子開(kāi)發(fā)商跑了怎么辦

1、按照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，只要交了全款，就可以得到房屋。但是，如果房屋沒(méi)有完工，不符合交房條件的話，就得以通過(guò)訴訟來(lái)解決。

2、首先主張商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商存在嚴(yán)重違約，達(dá)到了解除合同的條件，解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，要求支付逾期交房違約金。同時(shí)，要求解除與銀行間的按揭貸款協(xié)議。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋的規(guī)定，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》被解除導(dǎo)致按揭貸款合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的，可以解除按揭貸款合同。就不用還貸款了。

3、同時(shí)，要獲得賠償?shù)脑挘仨殤{借購(gòu)房合同要求法院盡快查封所購(gòu)房產(chǎn)。通常這種開(kāi)發(fā)商拖欠的錢(qián)款會(huì)非常多，而施工單位享有強(qiáng)大的優(yōu)先受償權(quán)，購(gòu)房者一定要趕在施工方行使這項(xiàng)權(quán)利之前將房屋查封。如果沒(méi)有購(gòu)房合同，簽訂的購(gòu)房協(xié)議上也沒(méi)有明確具體的房號(hào)，這就很麻煩，很難保障自己對(duì)房屋的所有權(quán)。

二、開(kāi)發(fā)商跑路，業(yè)主該怎么維權(quán)

1、弄清產(chǎn)權(quán)歸屬

一般而言，爛尾樓同樣也是貸款銀行及各地政府的一塊心病，過(guò)去幾年也有過(guò)續(xù)建、復(fù)建、盤(pán)活爛尾樓的案例。不過(guò)，萬(wàn)一購(gòu)房者真的遭遇了爛尾樓，首先要做的還是學(xué)會(huì)自救，通過(guò)法律等手段盡可能保障自身的權(quán)益。

按照規(guī)定，若房企破產(chǎn)宣告時(shí)房屋尚未建成，或人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會(huì)造成破產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人債務(wù)履行事實(shí)不能的情況。根據(jù)房屋的買(mǎi)受方式不同，可以區(qū)分為兩種情況：按揭貸款買(mǎi)房和對(duì)賣(mài)方分期付款買(mǎi)房，這兩種買(mǎi)房的方式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，房屋的權(quán)利歸屬產(chǎn)生不同影響。因此，購(gòu)房者首先應(yīng)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的法律意見(jiàn)，弄清自己的權(quán)利問(wèn)題。總之，有產(chǎn)權(quán)在手，總比什么都得不到強(qiáng)。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，購(gòu)房者仍然可以按照程序向房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證：

1、購(gòu)房者應(yīng)到工商行政部門(mén)，查詢(xún)商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進(jìn)行了注銷(xiāo)；

2、如已合法注銷(xiāo)，購(gòu)房者可憑工商部門(mén)出具的開(kāi)發(fā)商合法注銷(xiāo)證明，以及商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件、個(gè)人身份證等在辦證過(guò)程中需由購(gòu)房者出具的資料，到房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。房管部門(mén)經(jīng)核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)予以辦理。

《民法典》第二百零九條【不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

2、分布交涉維權(quán)

在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬后，購(gòu)房者則應(yīng)盡量與其他業(yè)主一起，獲得最大限度的法律支持。

首先，如果所購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)只是存在爛尾可能，可以嘗試給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，如果其能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，購(gòu)房者的損失便可降到最少。

其次，若是開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)，遭遇爛尾危機(jī)，則不可將房子退給發(fā)展商。因?yàn)橥朔恳院螅?gòu)房者拿不到購(gòu)房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和發(fā)展商之間的關(guān)系，將由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如發(fā)展商最后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)被法院拍賣(mài)，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費(fèi)者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補(bǔ)償款（特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過(guò)預(yù)購(gòu)、獲得了房屋產(chǎn)權(quán)的）。

另外，若決定要起訴發(fā)展商時(shí)，業(yè)主也必須齊心一致。如果其他業(yè)主打了官司，并且獲得勝訴、得到賠償，而有的業(yè)主因?yàn)榈却_(kāi)發(fā)商完工沒(méi)有及時(shí)起訴，可能最終就得不到賠償。

二、小產(chǎn)權(quán)房合同能否對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生法律效力？

小產(chǎn)權(quán)房和開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同是否有效，關(guān)鍵在于合同主體意思真實(shí)、具備民事行為能力，內(nèi)容符合法律規(guī)定，形式符合要求。購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)包括合同無(wú)效、拆遷補(bǔ)償?shù)汀⒕S權(quán)困難、監(jiān)管薄弱和市場(chǎng)整頓風(fēng)險(xiǎn)。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，且宅基地上的住房不能向城市居民出售，缺乏明確的處置和管理辦法。

法律分析

一、小產(chǎn)權(quán)房和開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同是否有效

1、小產(chǎn)權(quán)房和開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同符合下列要求就是有效的：合同主體意思表示真實(shí);合同主體具有相應(yīng)的民事行為能力;合同的內(nèi)容符合法律規(guī)定和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定;合同形式符合法律相關(guān)要求;法定其他有效條件等。

2、法律依據(jù)：《民法典》

第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

(二)意思表示真實(shí);

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

第二百一十五條

當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

二、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

1、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以購(gòu)房者的購(gòu)房合同在法律看，屬于無(wú)效合同。

2、如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人實(shí)際只擁有房屋的永久使用權(quán)，所以其拆遷補(bǔ)償要比普通商品房低很多。

3、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)對(duì)商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，無(wú)法有效維護(hù)權(quán)利。

4、開(kāi)發(fā)資金和建筑質(zhì)量一般是需要銀行和政府進(jìn)行監(jiān)管的，而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在這方面比較薄弱，幾乎沒(méi)有得力的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣(mài)。以新農(nóng)村名義建設(shè)的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分還沒(méi)有明確的處置和管理辦法。

結(jié)語(yǔ)

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房和開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同在一定條件下是有效的，但其使用性質(zhì)和法律性質(zhì)存在差異，可能導(dǎo)致合同無(wú)效。此外，小產(chǎn)權(quán)房在國(guó)家征地拆遷、房屋質(zhì)量問(wèn)題、監(jiān)管機(jī)構(gòu)等方面存在風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。購(gòu)買(mǎi)前需充分了解相關(guān)法律規(guī)定，謹(jǐn)慎決策。

法律依據(jù)

最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)旱谑鍡l 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十二條規(guī)定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)旱谑臈l 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

商品房銷(xiāo)售管理辦法：第四章銷(xiāo)售代理第二十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

三、開(kāi)發(fā)商小產(chǎn)權(quán)能買(mǎi)嗎

小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場(chǎng)具有價(jià)格低廉的優(yōu)勢(shì)，但不具備一系列辦證手續(xù)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，不要買(mǎi)。沒(méi)有在國(guó)家相關(guān)部門(mén)的審批許可之下，私自租用、變賣(mài)，就會(huì)被判定為違法建筑

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？

看房屋性質(zhì)主要是看房子建設(shè)的土地性質(zhì)，小產(chǎn)權(quán)房的土地一般都是集體土地，歸村里的集體成員，理論上小產(chǎn)權(quán)房只能以成本價(jià)賣(mài)給集體成員，也就是村民；其他人購(gòu)買(mǎi)，理論上不是集體成員，不能享受后續(xù)的一些政策和服務(wù)。

其實(shí)從定義中我們可以看出，小產(chǎn)權(quán)理論上是可以買(mǎi)賣(mài)的，甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了，會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。

二、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

1、不能貸款不能過(guò)戶(hù)

由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購(gòu)房貸款都不能辦理。其實(shí)因?yàn)橥恋氐脑颍磺泻凸俜接嘘P(guān)的金融功能幾乎為零，也就是如果購(gòu)房者買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過(guò)戶(hù)，理論上不可以買(mǎi)賣(mài)，如果要私下買(mǎi)賣(mài)，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒(méi)有房產(chǎn)證。

2、易出問(wèn)題維權(quán)難

如果購(gòu)房者選購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房，并和開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

就算項(xiàng)目順利建成交工，購(gòu)房者也有可能面臨其它問(wèn)題。這是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)。一些小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商為了賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在質(zhì)量平安隱患。在使用房屋的過(guò)程中，如果購(gòu)房者遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，維權(quán)途徑非常有限。

3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障

一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證，因此，購(gòu)房者也就并非合法的產(chǎn)權(quán)人，也就無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。