以案說(shuō)法 | 針對(duì)租賃期限超過(guò)二十年的土地 房屋租賃合同，如何在承租人與權(quán)屬人之間分配搬遷補(bǔ)償權(quán)益？，根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱《民法典》)第七百零五條規(guī)定，租賃期限超過(guò)二十年的租賃合同(以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)期租賃合同”)超過(guò)法定租
根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱《民法典》)第七百零五條規(guī)定，租賃期限超過(guò)二十年的租賃合同(以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)期租賃合同”)超過(guò)法定租賃期限(二十年)的部分無(wú)效。[1]但目前，我國(guó)土地及房屋租賃實(shí)踐中存在著大量租賃期限超過(guò)二十年的長(zhǎng)期租賃合同。這類長(zhǎng)期租賃合同的承租人在合同訂立后取得租賃標(biāo)的(土地或房屋)的長(zhǎng)期使用權(quán)，且大多已根據(jù)自身實(shí)際使用需要在租賃土地上新建房屋或?qū)ψ赓U房屋進(jìn)行了裝修、改造等，以此形成了承租人對(duì)租賃土地或房屋長(zhǎng)期、穩(wěn)定的實(shí)際占有、控制及使用，并對(duì)于租賃土地或房屋的長(zhǎng)期使用享有期待利益。因此，在城市更新、三舊改造、征收等實(shí)務(wù)中，長(zhǎng)期租賃合同的承租人往往會(huì)主張其對(duì)租賃土地或房屋享有搬遷補(bǔ)償權(quán)益。雖然承租人并非權(quán)屬人[2]，但承租人所提出的搬遷補(bǔ)償權(quán)益主張往往影響清租、拆遷的進(jìn)度和成本。
原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(現(xiàn)已失效)規(guī)定，房屋承租人在城市房屋拆遷中有訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、獲得搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等權(quán)利，但未明確承租人可享有的搬遷補(bǔ)償權(quán)益份額或分配標(biāo)準(zhǔn)。該條例廢止后，現(xiàn)行《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》未明確規(guī)定承租人在房屋拆遷時(shí)的地位以及依法應(yīng)當(dāng)取得何種補(bǔ)償。筆者關(guān)注到，司法實(shí)踐中，存在法院認(rèn)可土地或房屋長(zhǎng)期租賃合同的承租人享有搬遷補(bǔ)償權(quán)益，并就承租人可享有的搬遷補(bǔ)償權(quán)益份額作出裁判。因此，本文擬從司法實(shí)踐的角度，探究司法裁判者對(duì)于前述問(wèn)題的考量因素，并總結(jié)分配規(guī)則，以期為實(shí)務(wù)提供借鑒與參考。
關(guān)聯(lián)法條
《中華人民共和國(guó)民法典》(2021年1月1日施行)
第一百五十六條 合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五百一十條 合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
第七百零五條 租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。
租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。
《最高人民法院關(guān)于適用時(shí)間效力的若干規(guī)定》(2021年1月1日施行)
第一條 民法典施行后的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定。
民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
民法典施行前的法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，該法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
第二十條 民法典施行前成立的合同，依照法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定該合同的履行持續(xù)至民法典施行后，因民法典施行前履行合同發(fā)生爭(zhēng)議的，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定;因民法典施行后履行合同發(fā)生爭(zhēng)議的，適用民法典第三編第四章和第五章的相關(guān)規(guī)定。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》(1999年12月29日施行、2021年1月1日被廢止)
第二條 合同成立于合同法實(shí)施之前，但合同約定的履行期限跨越合同法實(shí)施之日或者履行期限在合同法實(shí)施之后，因履行合同發(fā)生的糾紛，適用合同法第四章的有關(guān)規(guī)定。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(2011年1月21日施行)
第二條 為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:
(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
精選案例
裁判要旨:長(zhǎng)期租賃合同約定有搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案的，租賃期限超出二十年部分對(duì)應(yīng)的分配方案無(wú)效，合同雙方應(yīng)據(jù)此重新協(xié)商并調(diào)整分配。
案例一 廣州市白云區(qū)嘉禾街鶴邊村第一經(jīng)濟(jì)合作社、廣州白云留香貿(mào)易有限公司與廣州市白云區(qū)鶴邊經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、廣州市白云區(qū)人民政府嘉禾街道辦事處租賃合同糾紛
廣東省廣州市中級(jí)人民法院
(2012)穗中法民五終字第3230號(hào)
案情簡(jiǎn)介
土地權(quán)屬人廣州市白云區(qū)嘉禾街鶴邊村第一經(jīng)濟(jì)合作社(以下簡(jiǎn)稱“鶴邊一社”，原審原告、上訴人)與承租人廣州白云留香貿(mào)易有限公司(以下簡(jiǎn)稱“留香公司”，原審被告、上訴人)分別于1997年8月18日以及1997年12月5日簽訂《合同書》(一期合同)以及《合作協(xié)議書》(二期合同)，約定合作開發(fā)某地段，甲方(鶴邊一社)提供土地，乙方(留香公司)出資興建商鋪。一期合同約定建成后的商鋪鋪位甲乙雙方各擁有50%的建筑面積，甲方鋪位返租給乙方;二期合同約定由乙方每月繳交租金租用商鋪鋪位。兩份合同均約定租賃期滿后所有鋪位歸甲方所有(包括門窗、水電);在合作期間內(nèi)，如遇國(guó)家建設(shè)征用土地，經(jīng)營(yíng)之日起五年內(nèi)所有建筑物補(bǔ)償歸承租人，超過(guò)五年以上建筑物補(bǔ)償費(fèi)雙方按使用年限折算分成，已使用年限部分歸權(quán)屬人，未使用年限部分歸承租人，征地補(bǔ)償歸權(quán)屬人所有。1998年7月10日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》，約定《合同書》、《合作協(xié)議書》的合作期限為1999年2月1日至2024年1月31日止。合同簽訂后，雙方依約履行，留香公司按合同約定標(biāo)準(zhǔn)向鶴邊一社支付租金至2010年1月。
2010年，涉案場(chǎng)地因環(huán)境整治被征拆用作綠化用地。鶴邊一社、留香公司和嘉禾街道辦、鶴邊聯(lián)社(與嘉禾街道辦簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的主體)分別于2010年4月20日、2010年5月11日就鶴邊一社、留香公司之間如何分配補(bǔ)償款的問(wèn)題共同簽訂《拆遷補(bǔ)償款分配協(xié)議書》、《第二期拆遷補(bǔ)充分配協(xié)議書》，約定首期補(bǔ)償款、建筑物及構(gòu)筑物補(bǔ)償款、搬遷費(fèi)及租金補(bǔ)償款的分配比例。后鶴邊一社起訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)鶴邊一社與留香公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償款分配協(xié)議書》、《第二期拆遷補(bǔ)償分配協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議書》無(wú)效，留香公司向鶴邊一社返還已領(lǐng)取的拆遷補(bǔ)償款。
裁判觀點(diǎn)
原審法院認(rèn)為，由于《補(bǔ)充協(xié)議書》約定的25年合作期限超過(guò)了《合同法》規(guī)定的法定租賃期限，故超過(guò)二十年部分的約定應(yīng)為無(wú)效。兩補(bǔ)償分配協(xié)議是以《補(bǔ)充協(xié)議書》為基礎(chǔ)簽訂，故兩補(bǔ)償分配協(xié)議中超過(guò)二十年部分的約定亦屬無(wú)效。但上述協(xié)議部分條款無(wú)效并不影響涉案三協(xié)議的整體效力。由于原分配方案的分配年限基礎(chǔ)(25年)已部分無(wú)效，故整個(gè)方案亦應(yīng)據(jù)此重新調(diào)整。法院已對(duì)雙方的基礎(chǔ)協(xié)議作出判定后，雙方的協(xié)商前提基礎(chǔ)已經(jīng)變化，故更應(yīng)據(jù)此根據(jù)雙方各自利益及誠(chéng)信的精神去重新進(jìn)行充分的和實(shí)質(zhì)性的協(xié)商。鶴邊一社要求法院在本案中逕行對(duì)雙方的應(yīng)得補(bǔ)償款重新分配的訴請(qǐng)與雙方約定不符，不予支持。
二審法院認(rèn)為原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，駁回上訴。
裁判要旨:土地租賃合同的租賃期限超過(guò)二十年部分無(wú)效，但可參照合同約定的搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案確定地上建筑物拆遷補(bǔ)償款分配比例。
案例二 廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)漢塘村紅星經(jīng)濟(jì)合作社與廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)漢塘經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)漢塘村南田經(jīng)濟(jì)合作社等土地租賃合同糾紛
廣東省廣州市白云區(qū)人民法院
(2017)粵0111民初849號(hào)
案情簡(jiǎn)介
集體用地權(quán)屬人廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)漢塘村紅星經(jīng)濟(jì)合作社(以下簡(jiǎn)稱“紅星合作社”，原告)與李桂強(qiáng)(被告之一)、李沛根于2005年10月1日簽訂《土地租賃合同》，合同甲方為紅星合作社，乙方為李桂強(qiáng)、李沛根，約定甲方將案涉土地出租給乙方用于投資建設(shè)倉(cāng)庫(kù)、廠房等;租賃期限為30年;在合同期內(nèi)，如遇國(guó)家征用該地，土地補(bǔ)償款歸甲方，建筑物補(bǔ)償款按30年比例分配，已使用年限屬于甲方，未使用年限屬于乙方;搬遷補(bǔ)償款全部歸乙方，該土地所種植果樹的補(bǔ)償歸乙方所有。上述土地租賃合同簽訂后，原告依約將土地交付被告使用;因未辦妥報(bào)建手續(xù)，被告未在土地上投資建設(shè)倉(cāng)庫(kù)、廠房，土地仍保持原貌。
合同雙方曾因合同履行產(chǎn)生糾紛，原告于2013年提起民事訴訟，廣州市中級(jí)人民法院二審認(rèn)定《土地租賃合同》有關(guān)租賃期限超過(guò)二十年的部分無(wú)效，但不影響其余條款的效力。后因項(xiàng)目建設(shè)，需要征收案涉土地。廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)漢塘經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社(以下簡(jiǎn)稱“漢塘聯(lián)社”)于2010年10月18日與李桂強(qiáng)簽訂《住宅房屋拆遷安置補(bǔ)償表》，確定李桂強(qiáng)可取得的地上建筑物、構(gòu)筑物和青苗補(bǔ)償事宜。后原告起訴，請(qǐng)求法院判令漢塘聯(lián)社將安置補(bǔ)償款發(fā)放給原告，并支付利息。
裁判觀點(diǎn)
法院認(rèn)為，對(duì)于涉案土地租賃合同中有關(guān)土地征收補(bǔ)償款如何分配的條款的法律效力應(yīng)予認(rèn)定。雖然涉案土地租賃合同的租賃期間超過(guò)二十年部分無(wú)效，但仍可參照合同約定的30年租賃期間確定地上建筑物拆遷補(bǔ)償款分配比例。按照李桂強(qiáng)與漢塘聯(lián)社簽訂補(bǔ)償表的時(shí)間作為實(shí)際使用年限，即為5年，因此拆遷補(bǔ)償款應(yīng)由原告取得其中的六分之一，由李桂強(qiáng)和李沛根取得其中的六分之五。
裁判要旨:長(zhǎng)期租賃合同雖約定有搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案(即所有搬遷補(bǔ)償權(quán)益歸承租人享有)，承租人僅能按有效租賃期限(二十年)占總租賃期限的比例獲得相應(yīng)的搬遷補(bǔ)償。
案例三 北京雁棲物流有限公司與北京市懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)西柵子村村民委員會(huì)土地租賃合同糾紛
北京市第三中級(jí)人民法院
(2016)京03民終618號(hào)
案情簡(jiǎn)介
2003年12月20日，北京市懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)西柵子村村民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“西柵子村委會(huì)”)與北京雁棲物流有限公司(以下簡(jiǎn)稱“雁棲物流公司”)簽訂《房屋土地租賃合同》，合同甲方為西柵子村委會(huì)，乙方為雁棲物流公司。合同約定甲方將案涉土地及地上物出租給乙方，租期40年，租金共計(jì)40萬(wàn)元，由乙方一次性交納。租賃期內(nèi)，如遇國(guó)家政策性和他人征用此土地，房屋及其他財(cái)產(chǎn)時(shí)，所給與的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償全部歸乙方自行處理，甲方不再享有。合同簽訂后，雁棲物流公司對(duì)水井、泵房進(jìn)行了清理、維護(hù)，對(duì)原有建筑物進(jìn)行了修繕、裝修，并新建了一些建筑物。
2012年，案涉租賃標(biāo)的被列入拆遷范圍，西柵子村委會(huì)與雁棲物流公司于2012年4月24日簽署授權(quán)委托書，西柵子村委會(huì)為委托人，雁棲物流公司為受托人，約定授權(quán)受托人辦理拆遷過(guò)程中與該協(xié)議項(xiàng)下房屋及土地相關(guān)的全部拆遷補(bǔ)償、補(bǔ)助事宜，委托人與受托人自行處理相關(guān)權(quán)益的分配事宜。雁棲物流公司代西柵子村委會(huì)與拆遷人就案涉租賃標(biāo)的簽訂了國(guó)有土地補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議約定西柵子村委會(huì)自行拆除地上物、交付土地后，取得土地補(bǔ)償款及地上物補(bǔ)償款，雁棲物流公司賬戶作為合同約定的收款賬戶。雁棲物流公司與拆遷人另行簽有一份補(bǔ)償合同，該合同約定的補(bǔ)償款中包括給付雁棲物流公司的拆遷工作配合獎(jiǎng)。西柵子村委會(huì)起訴，請(qǐng)求雁棲物流公司返還補(bǔ)償款及拆遷配合獎(jiǎng)。
裁判觀點(diǎn)
雙方簽訂的租賃合同約定了征地所得補(bǔ)償由雁棲物流公司享有，屬于通過(guò)合同約定對(duì)補(bǔ)償款的處理，不屬于對(duì)土地所有權(quán)或使用權(quán)的放棄。合同中關(guān)于補(bǔ)償款的約定不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。
《土地房屋租賃合同》約定雁棲物流公司一次性交納全部租金，取得四十年租期及租期內(nèi)征收土地房屋的補(bǔ)償款的利益，未約定合同解除及租金的退還;故從雙方合同的意思表示來(lái)看，如遇征收土地，補(bǔ)償款歸雁棲物流公司，二十年租賃期限內(nèi)未履行租期的租金也不需要退還。考慮到雙方簽訂的合同合法有效期只有二十年，西柵子村委會(huì)只能取得合同約定租金的一半，雁棲物流公司就作為合同對(duì)價(jià)之一的土地及原有地上物的補(bǔ)償款也不能全部享有，只能享有一半。因雁棲物流公司又加建了房屋，加建房屋與原房屋的補(bǔ)償款現(xiàn)已不能區(qū)分，本院酌情確定雁棲物流公司應(yīng)返還原房屋、樹木、地下各種管道及其他設(shè)施補(bǔ)償款的其中一半;因雁棲物流公司對(duì)水井及泵房進(jìn)行了維護(hù)、清理、修繕，本院酌情確定雁棲物流公司返還水井補(bǔ)償款26000元。另外，對(duì)于雁棲物流公司代西柵子村委會(huì)交納的相關(guān)稅費(fèi)及滯納金，因雙方合同約定以一次性租金的方式將租賃期內(nèi)的土地及房屋使用權(quán)、處分權(quán)給予了雁棲物流公司，故在租賃期內(nèi)應(yīng)當(dāng)交納的稅費(fèi)等，實(shí)際應(yīng)由雁棲物流公司負(fù)擔(dān)，西柵子村委會(huì)不需給付雁棲物流公司墊付的稅費(fèi)及滯納金。
裁判要旨:長(zhǎng)期租賃合同雙方未對(duì)搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配達(dá)成協(xié)議，法院根據(jù)租賃合同約定及公平原則，按約定租賃期限分配拆遷補(bǔ)償款，承租人已使用期間的補(bǔ)償費(fèi)歸出租人所有，剩余期間的補(bǔ)償費(fèi)歸承租人所有。
案例四 于懷琨與昆明市西山區(qū)官莊社區(qū)居民委員會(huì)租賃合同糾紛
云南省高級(jí)人民法院
(2018)云民再44號(hào)、(2015)昆民再終字第28號(hào)
案情簡(jiǎn)介
1993年5月15日，昆明市西山區(qū)官莊社區(qū)居民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“官莊社區(qū)居委會(huì)”，一審原告、二審被上訴人、被申訴人)與于懷琨(一審被告、二審上訴人，已故)就聯(lián)辦某配件廠簽訂《協(xié)議書》約定:原告以土地作為投資，廠房及設(shè)備投資全部由被告負(fù)責(zé)，聯(lián)辦期限為50年，自1993年12月1日起至2043年11月30日止。雙方在合同第六條、第八條約定，“六、本著來(lái)建去丟的原則，協(xié)議執(zhí)行期內(nèi)的各種不動(dòng)產(chǎn)，期滿時(shí)無(wú)償歸甲方(官莊社區(qū)居委會(huì))所有;八、協(xié)議期內(nèi)，乙方(于懷琨)如需將廠房轉(zhuǎn)讓他人，須征得甲方同意，其轉(zhuǎn)讓增值部分，甲方占30%”。
2011年5月18日，基于市政府舊城改造的要求，涉案土地及地上建筑物被納入城中村改造工程，被告與案外人云南佳景房屋拆遷有限責(zé)任公司就地上建筑物的拆遷補(bǔ)償簽訂了征地拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議約定了房屋主體建筑物的補(bǔ)償款。2013年3月15日，原告與區(qū)人民政府簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)補(bǔ)償協(xié)議，就涉案土地的收購(gòu)補(bǔ)償達(dá)成一致。2013年7月22日，被告將涉案土地上建筑物交與了相關(guān)拆遷部門，該地上建筑物被拆除。原告官莊社區(qū)居委會(huì)起訴，請(qǐng)求法院依法判令被告支付房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
本案共經(jīng)過(guò)了一審、二審、再審以及檢察院抗訴再審程序。
裁判觀點(diǎn)
法院認(rèn)為，《協(xié)議書》名為聯(lián)辦，實(shí)為租賃，官莊社區(qū)居委會(huì)將土地出租給于懷琨使用，按年收取土地使用費(fèi)。《協(xié)議書》第六條、第八條分別對(duì)租期屆滿后和租期內(nèi)承租人轉(zhuǎn)租盈利，出租人可以對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物享有全部或部分財(cái)產(chǎn)權(quán)益作了約定，前述兩個(gè)條款是合同對(duì)價(jià)條款的有機(jī)組成部分。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。合同雙方未對(duì)租期內(nèi)發(fā)生征地拆遷作出約定，故依法應(yīng)按前述法律的規(guī)定，按合同有關(guān)條款，即合同第六條的約定，確定社區(qū)居委會(huì)應(yīng)享有的份額。一審法院按雙方約定的50年租賃期限平攤拆遷補(bǔ)償款，被告已使用期間的補(bǔ)償費(fèi)歸原告所有，剩余期間的補(bǔ)償費(fèi)歸被告所有，雖適用法律不準(zhǔn)確，但判決結(jié)果是正確的，也符合公平合理確定各方權(quán)利義務(wù)的原則，應(yīng)予以維持。
實(shí)務(wù)簡(jiǎn)評(píng)
從上述司法案例可以看出，即便長(zhǎng)期租賃合同雙方就搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配有所約定，法院并不一定完全根據(jù)雙方協(xié)商一致的方案進(jìn)行搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配。案例二中，權(quán)屬人向承租人出租土地，由承租人投資建設(shè)房屋并使用。法院認(rèn)為，涉案土地租賃合同由于約定的租賃期限超過(guò)二十年而部分無(wú)效，但未直接否定合同約定的搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案的效力，認(rèn)為仍可參照合同約定的分配條款確定地上建筑物拆遷補(bǔ)償款分配比例。而在案例一中，權(quán)屬人向承租人出租土地，由承租人投資建設(shè)房屋并使用。法院認(rèn)為，權(quán)屬人與承租人之間針對(duì)補(bǔ)償款自行協(xié)商訂立的分配方案是以租賃合同為基礎(chǔ)簽訂，作為分配方案基礎(chǔ)的租賃合同租賃期限超出二十年，超出部分對(duì)應(yīng)的分配方案無(wú)效，合同雙方應(yīng)據(jù)此重新協(xié)商并調(diào)整分配。但對(duì)于案例一中“超出部分對(duì)應(yīng)的分配方案”如何確定，法院在裁判文書中未予展開。在案例三中，權(quán)屬人向承租人出租土地及地上物，法院認(rèn)定租賃合同約定的租賃期限超過(guò)二十年的部分無(wú)效，長(zhǎng)期租賃合同雖約定有搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案(即所有搬遷補(bǔ)償權(quán)益歸承租人享有)，但承租人僅能按有效期(二十年)占總租賃期限的比例獲得相應(yīng)的搬遷補(bǔ)償。即案例三中，法院認(rèn)定租賃期限超過(guò)二十年的部分無(wú)效后，酌情對(duì)當(dāng)事人約定的搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案進(jìn)行了調(diào)整。
綜合前述案例可以看出，就長(zhǎng)期租賃合同中約定的搬遷補(bǔ)償分配方案是否可作為權(quán)屬人與承租人之間搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配的依據(jù)，法院的觀點(diǎn)可分為兩種:一種觀點(diǎn)認(rèn)為，長(zhǎng)期租賃合同租賃期限超過(guò)二十年部分無(wú)效，不影響租賃合同雙方約定的搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案的效力;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，長(zhǎng)期租賃合同的效力與搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案的效力是密不可分的，搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案并非承租人與權(quán)屬人之間搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配的絕對(duì)依據(jù)，由于長(zhǎng)期租賃合同租賃期限超過(guò)二十年部分無(wú)效，搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
其次，長(zhǎng)期租賃合同雙方就搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案無(wú)約定的，法院可以對(duì)合同進(jìn)行解釋或適用公平原則，確定如何在權(quán)屬人和承租人之間分配搬遷補(bǔ)償權(quán)益。案例四中，法院適用《合同法》第六十一條[3]規(guī)定，結(jié)合合同約定以及公平原則，認(rèn)為按約定租賃期限分配拆遷補(bǔ)償款，承租人已使用期間的補(bǔ)償費(fèi)歸出租人所有，剩余期間的補(bǔ)償費(fèi)歸承租人所有。值得注意的是，盡管案涉合同超過(guò)二十年租賃期限的部分無(wú)效，但該案中的法院未限定承租人僅能享有二十年法定租賃期內(nèi)對(duì)應(yīng)的搬遷補(bǔ)償權(quán)益。當(dāng)然，該案事實(shí)亦具有個(gè)案特殊性，但該案法院的認(rèn)定思路對(duì)于如何在無(wú)約定的情形下確定長(zhǎng)期租賃合同雙方的搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配仍具有一定參考價(jià)值。
筆者認(rèn)為，關(guān)于租賃期限超過(guò)二十年的土地/房屋租賃合同，法院在承租人與權(quán)屬人之間分配搬遷補(bǔ)償權(quán)益時(shí)，除了考慮雙方是否約定有分配方案外，還應(yīng)結(jié)合長(zhǎng)期租賃合同的租賃期限、合同訂立背景、合同實(shí)際履行情況、租金給付情況，以及承租人是否裝修、改造租賃標(biāo)的，承租人是否新建地上建筑物、合同是否約定租期屆滿后新建建筑物所有權(quán)歸屬等因素進(jìn)行衡量。
專業(yè)建議
對(duì)承租人與權(quán)屬人而言，建議盡量避免采取直接或間接形式訂立租賃期限超過(guò)二十年的長(zhǎng)期租賃合同。已經(jīng)訂立了該類長(zhǎng)期租賃合同的，由于搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案系法院在審理此類案件中的重要考慮因素，建議合同雙方就租賃土地或房屋的搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配方案予以明確約定，并盡可能具體到搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停工停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)、拆遷工作配合獎(jiǎng)勵(lì)金、土地或建筑物的貨幣補(bǔ)償款等等，并明確約定具體分配比例及計(jì)算方式，以避免由于無(wú)約定或約定不明而增加訴累，影響自身權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。
對(duì)市場(chǎng)改造主體而言，由于租賃期限超過(guò)二十年的長(zhǎng)期租賃合同部分無(wú)效導(dǎo)致承租人與權(quán)屬人的合同權(quán)利義務(wù)處于不確定狀態(tài)，其涉及的搬遷補(bǔ)償權(quán)益如何分配的問(wèn)題，也是城市更新、三舊改造、征收等工作中的一個(gè)難點(diǎn)。鑒于司法實(shí)踐中存在肯定承租人有權(quán)取得搬遷補(bǔ)償權(quán)益的觀點(diǎn)，針對(duì)存在租賃情況的被搬遷房屋或土地，建議關(guān)注承租人與權(quán)屬人之間就搬遷補(bǔ)償權(quán)益分配是否存在約定，參考司法裁判案例使用的分配規(guī)則開展搬遷補(bǔ)償工作。
[1] 《民法典》于2021年1月1日施行，《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)及有關(guān)司法解釋同日廢止。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條、第二十條，由《民法典》施行前的法律事實(shí)引起的糾紛或因民法典施行前履行合同發(fā)生爭(zhēng)議的，適用《合同法》及《民法典》施行前有關(guān)司法解釋的規(guī)定;法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后或因民法典施行后履行合同發(fā)生爭(zhēng)議的，適用《民法典》的相關(guān)規(guī)定。截至本
租賃期間內(nèi)若遇到政府拆遷而承租人增加的房產(chǎn)賠償歸誰(shuí)
房屋征收方案進(jìn)行公告后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋進(jìn)行調(diào)查，增加的房屋是不能獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)模凑{(diào)查結(jié)果進(jìn)行補(bǔ)償。
相關(guān)法律規(guī)定
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
第十六條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。
在租賃土地上建房租期滿后房屋所有權(quán)歸承租方。依照租賃土地所在的土地市場(chǎng)來(lái)劃分，土地租賃可分為國(guó)有土地租賃與土地使用權(quán)的出租。前者屬于土地租賃一級(jí)土地市場(chǎng)，1后者屬于二級(jí)或三級(jí)土地市場(chǎng)。原則上，依照我國(guó)法律規(guī)定，目前土地租賃市場(chǎng)只有這兩種方式，但是在實(shí)務(wù)操作中，經(jīng)常出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)組織直接承租農(nóng)村集體土地或者國(guó)家劃撥用地的情況，為了明晰其中的法律關(guān)系及風(fēng)險(xiǎn)，下文也將對(duì)這種情況進(jìn)行扼要討論。本文將以我公司為承租人，分三個(gè)部分三種情況討論“租賃土地上建房的房屋所有權(quán)問(wèn)題”。第一部分將討論我公司直接租賃國(guó)有土地使用權(quán)的情形，第二部分討論我公司承租他人之土地使用權(quán)，第三部分討論我公司租賃農(nóng)村集體土地使用權(quán)或劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的情形。國(guó)有土地租賃即國(guó)有土地使用權(quán)的租賃。它作為國(guó)有土地有償使用方式之一于1年《土地管理法實(shí)施條例》中得到確定，具體指：“國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為”。國(guó)有土地租賃所要解決的特定問(wèn)題主要是城市大量原有行政劃撥用地如何擴(kuò)大到有償使用的范圍，多用于原劃撥用地發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的情形。公司通過(guò)租賃國(guó)有土地使用權(quán)的方式開展業(yè)務(wù)，可以省去如今買地的重金投入，在期限上也比買地靈活，可以為公司的投資降低不少風(fēng)險(xiǎn)。在這種土地租賃形式下，國(guó)家當(dāng)然擁有土地所有權(quán)，土地使用者即承租人直接從國(guó)家即出租人手中租賃國(guó)有土地使用權(quán)，依法取得土地的占有、使用、收益及部分處分權(quán)（在城市用地1注意：國(guó)有土地租賃市場(chǎng)上的土地不僅僅包括原有的國(guó)有土地，還包括由政府征收或征用農(nóng)村集體用地而將其轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。2004年《土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。建造房屋以作商用，那么，所建造的房屋必然為違章建筑。現(xiàn)在國(guó)家對(duì)于違章建筑并非一味的拆除，企業(yè)可以與政府協(xié)商，讓政府先對(duì)違章建筑進(jìn)行評(píng)估，如果通過(guò)審批等程序可以繼續(xù)留用的，則企業(yè)可以補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)，使房屋建造程序合規(guī)，最后就能取得房屋所有權(quán)。當(dāng)然，這種情況，企業(yè)也會(huì)面臨一些罰款。如果不要求完全合規(guī)，企業(yè)就應(yīng)該做好準(zhǔn)備承擔(dān)違章建房下可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)備好一切應(yīng)訴可能需要的材料，收集好相關(guān)證據(jù)，爭(zhēng)取不產(chǎn)生更大的損失。租賃劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的情形跟租賃農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)的情形相似，在此不再贅述。我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分復(fù)雜，雖然國(guó)家這幾年已經(jīng)出臺(tái)了很多相關(guān)的法律規(guī)范，但國(guó)家成立時(shí)間尚短，舊有土地遺留問(wèn)題紛繁復(fù)雜，各種各樣的問(wèn)題都無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)予以快速解決。我公司面對(duì)這樣的市場(chǎng)，盡量做到各類手續(xù)合規(guī)自然是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，這樣不僅有利于我公司的規(guī)范化發(fā)展，也可以減小由于不合規(guī)引起的商業(yè)或訴訟風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，正是因?yàn)槭袌?chǎng)不完善，法律規(guī)范不齊全，管理不合理，從商業(yè)的角度看，我公司在商業(yè)進(jìn)展中便有了一些回旋余地可以靈活施展。這種情況下，我公司法務(wù)就需要配合公司業(yè)務(wù)部門做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與防范工作。
h3>四、2023租賃期間內(nèi)若遇到政府拆遷而承租人增加的房產(chǎn)賠償歸誰(shuí)租賃期間內(nèi)若遇到政府拆遷而承租人增加的房產(chǎn)賠償歸誰(shuí)
房屋征收方案進(jìn)行公告后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋進(jìn)行調(diào)查，增加的房屋是不能獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)模凑{(diào)查結(jié)果進(jìn)行補(bǔ)償。
相關(guān)法律規(guī)定
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第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
第十六條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。
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內(nèi)容審核：馮興元教授
來(lái)源：頭條-以案說(shuō)法 | 針對(duì)租賃期限超過(guò)二十年的土地/房屋租賃合同，如何在承租人與權(quán)屬人之間分配搬遷補(bǔ)償權(quán)益？，
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