廣州中院：買宅基地，建房合同無效后，拆遷賠償仍歸買家！， 專業房地產律師、粵灣律師事務所主任、首席合伙人 主攻:房地產大要案、小產權房爭議解決，涉房家事等 眾所周知，農村宅基地具有人身屬性，不得轉讓
專業房地產律師、粵灣律師事務所主任、首席合伙人
主攻:房地產大要案、小產權房爭議解決，涉房家事等
眾所周知，農村宅基地具有人身屬性，不得轉讓給非本村村民，更不得轉讓給城鎮居民做非農建設，然實踐中出讓、轉讓、出租用于非農業建設的情況大有存在，對此法院一般認定合同無效。
宅基地轉讓合同無效后，受讓人在宅基地上所建建筑物被征收拆遷，“拆遷賠償歸受讓人所有”的約定是否仍然有效?對此廣東省廣州市中級人民法院判決予以了肯定。
基本案情:
2011年6月陳某與范某簽訂《宅基地轉讓協議書》，以58.8萬元購買范某宅基地，約定:永久轉讓，如發生政府拆遷行為，一切補償收益均歸陳某。
陳某付清轉讓款并在宅基地上建物業，其后被征收拆遷，雙方就合同效力、損失賠償糾紛訴至法院。
廣州市白云區人民法院經審理認為:
關于涉案《宅基地轉讓協議書》的效力問題。宅基地是家庭戶用作建房居住而占有的土地，農村村民的宅基地是基于其村集體成員身份而享有的福利，根據《中華人民共和國土地管理法》(2004年版)第二條關于“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”的規定，涉案《宅基地轉讓協議書》實際涉及到對農村宅基地使用權的處置，違反了法律法規的強制性規定，依法應當認定為無效。
關于返還宅基地轉讓款及利息、賠償建房裝修損失的問題。涉案《宅基地轉讓協議書》是無效合同，但因涉案宅基地及上蓋建筑均已被征收拆遷，故本案不涉及返還的問題。
實際上，雙方因合同無效而產生的權利義務已轉為拆遷補償利益的分配。上述協議中關于“如發生政府拆遷行為，甲方承諾該地的一切補償受益人為乙方”的約定系雙方的真實意思表示，該約定意味著雙方簽訂協議時已預見涉案房屋被征收拆遷的可能，故對拆遷補償利益的處分進行了明確。
現原告陳某已實際領取了上述拆遷補償款2490016.4元，符合雙方關于拆遷補償利益處分的約定，故原告陳某主張返還宅基地轉讓款及賠償建房裝修損失依據不足，本院不予支持。
2021年7月20日一審判決:確認陳某與范某所簽《宅基地轉讓協議書》無效，駁回陳某其他訴訟請求。
“城市更新”無涉“違法建筑”處理，法院不應拒絕裁判!
陳某不服一審判決，以“原審判決違背合同無效后的處理原則，既已認定案涉《宅基地轉讓協議書》無效，又按該協議條款處理本案，顯然前后矛盾”為由提起上訴。
廣州市中級人民法院經審理認為:
涉案《宅基地轉讓協議書》因約定宅基地轉讓行為而無效，并不影響其中關于拆遷補償利益處分的約定，且涉案宅基地及上蓋建筑均已被征收拆遷，雙方因合同無效而產生的權利義務已轉為拆遷補償利益的分配，原審法院依照相關約定處理涉案拆遷補償利益分配并無不妥。
2021年12月8日(2021)粵01民終28215號二審判決:駁回上訴，維持原判。
短短百十字，確認了宅基地轉讓合同無效與征收賠償歸屬約定之間的關系，即:宅基地合同無效，征收賠償約定有效!
合作建房:協議無效后，拆補權益歸誰?
榮說:深圳小產權房買賣遇拆遷亦當如此。
廣州中院的觀點筆者完全認同，該案例對全省類似案件具有指導意義，但深圳市自2004年“雙統”過后已成為全國首個沒有集體土地的城市，就未經合法報批建設的深圳小產權房合作建房、買賣合同無效，遇舊改征收拆遷的賠償歸屬約定是否有效的問題，筆者曾以案說法，于2021年11月5日發文《合作建房:協議無效后，資方可否要求按約定分配“拆補權益”?》予以探討，觀點與本案相同，合同無效，條款有效，為防止法官自由裁量，建議增加防火墻條款作出獨立于合同效力的約定。
因房而生，與房同行，以夢為馬，不負韶華
張茂榮律師團隊致力于全國范圍內房地產爭議解決的法律服務與研究，堅持專業化路線、精細化、沉浸式工作，您的委托是檢驗我們專業的開始!
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，宅基地使用權包括合法取得和合法使用兩個方面。宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其他附屬設施。對非法擴大、搶占宅基地甚至耕地的行為應依法宣布其無效，并可給予法律制裁。在使用宅基地過程中，妨礙公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通風、采光等相鄰權的，應依法承擔民事責任。當宅基地被他人惡意侵占，權利人可以通過以下三種方式維權：第一，與直接侵權人協商處理，要求停止侵權行為；第二，找當地村委會，派出所進行調解處理；第三，收集侵權的證據，然后去法院起訴，要求停止侵權，排除妨礙。農村宅基地被侵占怎么辦？首先應提供合法宅基地證據，如屬合法宅基地，那么被侵占就是不合法的，此時可以用以上三種方式進行維權。如何申請農村宅基地上文主要向大家介紹了申請農村宅基地所需要的條件，那么落實到行動中時，應該如何申請農村宅基地？根據相關法律法規以及各地具體細則，申請農村宅基地的流程為：
1、村民向村民小組提申請，填寫《農村村民建房用地呈批表》，并張榜公布，經村民會議或本集體經濟組織成員會通過后，到村委會加具意見；
2、村委會接到《農村村民建房用地呈批表》、《建設用地選址意見書》及其他附件后20日內，對申請人的戶口、用地位置、土地類別、土地權屬、原房屋情況進行審核，符合條件的出具意見并送當地國土所。
3、國土所接到《農村村民建房用地呈批表》后，應指定專人負責審核。對不符合條件的，書面通知村委會轉申請人。符合建房用地條件的，即加具意見并經鎮政府審核后，報縣國土資源局審批；
4、縣國土資源局批準的，核發《建設用地批準書》、《行政許可決定書》，并在村委會公布。不予批準的，發給《不予行政許可決定書》。擅自改變宅基地用途的后果村民有按照批準的用途使用土地的義務，不得擅自改變宅基地用途。未經依法批準，村民擅自改變宅基地用途的，農村集體經濟組織有權按照《土地管理法》第65條第1款第
（二）項的規定，報經原批準用地的人民政府批準，收回村民使用的宅基地。如果因法定的事由，村民需要改變宅基地用途的，在報經有批準權的人民政府批準后，須辦理土地變更登記手續，即有關當事人須持批準文件，向土地所在地縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，宅基地使用權包括合法取得和合法使用兩個方面。宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其他附屬設施。對非法擴大、搶占宅基地甚至耕地的行為應依法宣布其無效，并可給予法律制裁。在使用宅基地過程中，妨礙公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通風、采光等相鄰權的，應依法承擔民事責任。當宅基地被他人惡意侵占，權利人可以通過以下三種方式維權：第一，與直接侵權人協商處理，要求停止侵權行為；第二，找當地村委會，派出所進行調解處理；第三，收集侵權的證據，然后去法院起訴，要求停止侵權，排除妨礙。農村宅基地被侵占怎么辦？首先應提供合法宅基地證據，如屬合法宅基地，那么被侵占就是不合法的，此時可以用以上三種方式進行維權。如何申請農村宅基地上文主要向大家介紹了申請農村宅基地所需要的條件，那么落實到行動中時，應該如何申請農村宅基地？根據相關法律法規以及各地具體細則，申請農村宅基地的流程為：
1、村民向村民小組提申請，填寫《農村村民建房用地呈批表》，并張榜公布，經村民會議或本集體經濟組織成員會通過后，到村委會加具意見；
2、村委會接到《農村村民建房用地呈批表》、《建設用地選址意見書》及其他附件后20日內，對申請人的戶口、用地位置、土地類別、土地權屬、原房屋情況進行審核，符合條件的出具意見并送當地國土所。
3、國土所接到《農村村民建房用地呈批表》后，應指定專人負責審核。對不符合條件的，書面通知村委會轉申請人。符合建房用地條件的，即加具意見并經鎮政府審核后，報縣國土資源局審批；
4、縣國土資源局批準的，核發《建設用地批準書》、《行政許可決定書》，并在村委會公布。不予批準的，發給《不予行政許可決定書》。擅自改變宅基地用途的后果村民有按照批準的用途使用土地的義務，不得擅自改變宅基地用途。未經依法批準，村民擅自改變宅基地用途的，農村集體經濟組織有權按照《土地管理法》第65條第1款第
（二）項的規定，報經原批準用地的人民政府批準，收回村民使用的宅基地。如果因法定的事由，村民需要改變宅基地用途的，在報經有批準權的人民政府批準后，須辦理土地變更登記手續，即有關當事人須持批準文件，向土地所在地縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。
●廣州宅基地房屋買賣合同無效案例
●購買宅基地建房后遇拆遷
●買宅基地建的房子征收怎賠償
●購買宅基地建房被拆告村委會賠償損失
●購買宅基地拆遷怎么辦
●購買農村宅基地房屋后拆遷
●購買的宅基地有糾紛怎么辦
●購買宅基地建房后遇拆遷
●購買的宅基地拆遷怎么補償
●購買宅基地拆遷案例
●宅基地是否可以起訴侵權,宅基地糾紛可以起訴嗎:今日村們集體維權在線法律咨詢
●宅基地拆遷糾紛怎么維權?,宅基地拆遷引起的糾紛怎么起訴:今日村們集體維權在線法律咨詢
●村里建樓房拆遷有補償嗎，村里拆宅基地補償標準 :今日樓房拆遷補償規定更新
●2018年建新農村房屋拆遷補償，農村宅基地拆舊建新政策:今日房屋拆遷補償規定更新
●出現宅基地繼承糾紛怎么處理？,農村宅基地繼承糾紛如何處理:今日村們集體維權在線法律咨詢
●宅基地被強占怎么要回,宅基地被別人侵占怎么辦:今日村們集體維權在線法律咨詢
●占用他人宅基地建房怎么處理,別人強行占用我的土地建房怎么辦:今日村們集體維權在線法律咨詢
●農村宅基地被強占怎么辦,農村的地被占了怎么辦:今日村們集體維權在線法律咨詢
●宅基地和林地糾紛找哪解決,宅基地與林地發生糾紛怎么辦？:今日村們集體維權在線法律咨詢
●家人宅基地糾紛怎么解決,因為宅基地糾紛怎么解決:今日村們集體維權在線法律咨詢
●宅基地糾紛找村委協調無用怎么辦,宅基地糾紛找哪個部門解決:今日村們集體維權在線法律咨詢
●農村宅基地集體可以侵占嗎,宅基地被別人侵占怎么辦:今日村們集體維權在線法律咨詢
●農村宅基地周圍有廢地，原為自己栽樹，鄰居強行占據怎么維權？,村民違法占地種樹如何處理:今日村們集體維權在線法律咨詢
●我的老宅基地變成了林地，怎么變？,我的老宅基地變成了林地，怎么變過來？:今日村們集體維權在線法律咨詢
●宅基地被說成林地怎么解決,宅基地變成林地合法嗎:今日村們集體維權在線法律咨詢
●宅基地拆遷補償300平樓房，三百平的房子拆遷能得多少錢 :今日樓房拆遷補償規定更新
●村民宅基地被修路侵占，如何維權？,村里修路占我家宅基地怎么辦:今日村們集體維權在線法律咨詢
●一戶多宅房屋拆遷補償，一宅多戶拆遷怎么補償宅基地:今日房屋拆遷補償規定更新
●宅基地變成林地了找什么部門 ,宅基地變成林地了找什么部門:今日村們集體維權在線法律咨詢
內容審核：黃旭暉律師
來源：中國法院網-廣州中院：買宅基地，建房合同無效后，拆遷賠償仍歸買家！，
