一、土地管理法實(shí)施條例新舊對(duì)比

舊條例中：土地的所有權(quán)和使用權(quán)被刪除；土地等級(jí)每6年調(diào)整1次”修改為“土地等級(jí)每五年重新評(píng)定一次”。新條例新增規(guī)定：“縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息化建設(shè)，建立統(tǒng)一的國(guó)土空間基礎(chǔ)信息平臺(tái)，實(shí)行土地管理全流程信息化管理，依法公開土地管理信息。

二、新修訂的土地管理法

法律主觀：

在2019年8月26日，第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過(guò)了關(guān)于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。

一、最新修訂的土地管理法是什么時(shí)候

8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）的決定，決定自2020年1月1日起施行。此次修改，進(jìn)一步明確了加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用以及引導(dǎo)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的政策導(dǎo)向，同時(shí)明確了在土地管理中，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民合理土地權(quán)益的保護(hù)，體現(xiàn)出對(duì)農(nóng)民土地權(quán)利的尊重和保護(hù)。

二、新修訂的土地管理法將給開發(fā)商帶來(lái)什么

1、集體用地將成為開發(fā)商拿地的新途徑。

新修訂的《土地管理法》明確了集體用地入市條件，為開發(fā)商進(jìn)行集體用地開發(fā)打下了基礎(chǔ)。之前北京大興區(qū)等全國(guó)33個(gè)試點(diǎn)縣級(jí)行政區(qū)域，推出集體用地進(jìn)入市場(chǎng)，但這些土地掛牌后并沒有受到市場(chǎng)的重視，其中一個(gè)重要的原因就是法律方面缺乏明確支持，存在不確定性，而新修訂的《土地管理法》出臺(tái)，將大大降低這種不確定性。一方面，開發(fā)商通過(guò)多種方式與集體用地的所有者合作，由于不需要經(jīng)過(guò)集體土地變?yōu)閲?guó)有土地這個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)地價(jià)款的支付時(shí)間也可以與村集體商議確定，這都會(huì)在一定程度上降低成本，形成共贏。另一方面，由于集體用地在市場(chǎng)上可能會(huì)與城市政府土地管理部門的招拍掛土地形成一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，也會(huì)有利于平抑過(guò)熱的土地市場(chǎng)價(jià)格。但需要注意的是，由于目前仍有待出臺(tái)具體執(zhí)行細(xì)則，而且集體用地開發(fā)可能存在大量的國(guó)有土地開發(fā)中沒有發(fā)現(xiàn)的新問(wèn)題，開發(fā)商需要謹(jǐn)慎對(duì)待。

2、提高征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)大大提高開發(fā)商的開發(fā)成本。

新修訂的《土地管理法》集中修改現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度，刪除征地補(bǔ)償“30倍上限”等內(nèi)容，要求“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”。這意味著以后征地，補(bǔ)償成本不僅可能會(huì)大大超過(guò)過(guò)去規(guī)定的“30倍上限”，而且還會(huì)出現(xiàn)很多不可控成本，這在一定程度上也增加了拿地的難度。在這種環(huán)境下，開發(fā)商必須提高精細(xì)化運(yùn)作的力度，協(xié)助政府做好征地工作，在合法合規(guī)的進(jìn)行征收補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)上，努力不增加不合理的成本和隱性成本，為項(xiàng)目提供較充分的利潤(rùn)空間。

3、村集體有可能會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)的生力軍。

在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在著村集體開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，除去部分占用農(nóng)地、不符合規(guī)劃的土地外，仍有較大的開發(fā)量，以往由于法律不允許，這些開發(fā)完成的小產(chǎn)權(quán)房成為一個(gè)難題長(zhǎng)期存在。而在新修訂的《土地管理法》對(duì)集體用地開了閘門后，這些村集體可以合法利用這些土地，有可能成為一支不可忽略的生力軍，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，與傳統(tǒng)的開發(fā)商相比，由于自身土地成本低，資金壓力小，他們更可以采取租售并舉的方式，將短期收益化為長(zhǎng)期收益，開發(fā)模式也更加靈活多樣。村集體的這些優(yōu)勢(shì)，明顯超過(guò)傳統(tǒng)的開發(fā)商。而開發(fā)商則可以通過(guò)代建、合作開發(fā)等方式，加強(qiáng)與村集體的合作，獲得新的發(fā)展良機(jī)。

三、請(qǐng)問(wèn)土地管理費(fèi)是指什么？要交多少錢

網(wǎng)友提問(wèn)：

我公司于2018年向村委簽下一份土地出讓合同，其中有一條每年要向村委繳納土地管理費(fèi)用。關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓有必要給村里交土地管理費(fèi)嗎，這是不是合法的。請(qǐng)問(wèn)律師土地管理費(fèi)是什么？工業(yè)用地是必須要交的費(fèi)用嗎？每年要交多少錢，可以分期付款嗎？

律師回復(fù)：

國(guó)土地管理部門從征地費(fèi)中提取的用于征地事務(wù)性工作的專項(xiàng)費(fèi)用。土地管理費(fèi)實(shí)行由縣、市人民政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)組織征用，包干使用。縣、市提取的土地管理費(fèi)，按一定比例上交給上級(jí)土地管理部門，作為征地服務(wù)所必需的費(fèi)用。國(guó)有土地使用費(fèi)是必須要交的，至于是不是每年都要交，得看你所簽的土地使用合同是多少年，可以分期付也可以每年交，也可以一次性交完。

法律客觀：

一、最新土地管理法何時(shí)生效還沒確定。雖說(shuō)是草案，但還是在修改當(dāng)中。要等《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案(草案)》經(jīng)過(guò)全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)后，以新《土地管理法》為依據(jù)，國(guó)務(wù)院制定出臺(tái)《集體土地征收條例》才能確定新的集體土地征收補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)。二、土地管理法修改了幾次我國(guó)《土地管理法》自制定以來(lái)，已進(jìn)行過(guò)三次修改。《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉的決定》第一次修正1998年8月29日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議修訂根據(jù)2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉的決定》第二次修正)。第三次修改是2012年11月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案(草案)》，對(duì)農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。三、最新土地管理法修正案內(nèi)容修正案草案第47條第一款明確規(guī)定：“征收農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依照合法、公正、公開的原則制定嚴(yán)格的程序，給予公平補(bǔ)償”。國(guó)務(wù)院提請(qǐng)十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十次會(huì)議初次審議的土地管理法修正案草案，對(duì)“土地補(bǔ)償”作了重大修改——?jiǎng)h除了現(xiàn)行法第47條中按土地原有用途補(bǔ)償和30倍補(bǔ)償上限的規(guī)定。此次修正案草案的修改亮點(diǎn)，除上述刪除“上限”和增加社會(huì)保障之外，還規(guī)定，補(bǔ)償資金不落實(shí)不得批準(zhǔn)和實(shí)施征地;授權(quán)國(guó)務(wù)院制定征地補(bǔ)償安置具體辦法。修正案草案還增加了對(duì)征地農(nóng)民的社會(huì)保障。在現(xiàn)行法第47條規(guī)定的土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助、青苗和地上附著物補(bǔ)償三項(xiàng)補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，把住宅從地上附著物中單獨(dú)列出，并增加了社會(huì)保障補(bǔ)償。

三、土地管理法實(shí)施條例新舊對(duì)比

法律分析:

現(xiàn)行土地管理法第四十七條規(guī)定，征收土地按照被征地的原用途給予補(bǔ)償，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。這些規(guī)定現(xiàn)在逐漸暴露出一些不適應(yīng)新形勢(shì)、新情況的問(wèn)題。為此，草案明確了公平補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t，刪除了按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償和30倍補(bǔ)償上限的內(nèi)容，規(guī)定征收農(nóng)民集體所有的土地應(yīng)當(dāng)給予公平補(bǔ)償，保證被征地農(nóng)民原有生活有改善、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

法律依據(jù):

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第二條 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

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